حجم حباب بورس چقدر است؟

روزهای الاکلنگی بورس

همدلی| بازار سرمایه در حال تجربه روزهای الاکلنگی است. شاخص کل بورس که در هفته‌های گذشته وارد کانال یک میلیون و 900 هزار واحدی شده بود، در اولین روز مرداد با بیش از 22هزار واحد کاهش به کانال یک‌میلیون و 800 هزار واحدی برگشت و گمانه‌زنی‌ها برای ریزش هر چه بیشتر با کاهش نرخ دلار را تقویت کرد. اما دیروز در اولین روز هفته، دوباره صعودی شد و شاخص کل با رشد 38هزارو878 واحدی به دوباره به عدد یک‌میلیون‌و940هزار واحدی رسید. این سبز و قرمز شدن چراغ‌های بورس در حالی است که چند وقتی از روند نزولی قیمت ارز در فردوسی می‌گذرد و قیمت دلار توقف کرده. بهای هر دلار آمریکا بعدازظهر دیروز بود که در صرافی‌های بانکی با رقم ۲۰هزار و ۳۰۰تومان به فروش رسید. همچنین قیمت خرید دلار در این صرافی‌ها نیز ۱۹هزار و ۶۰۰ تومان اعلام شد. حالا سوالی که با این اتفاق در میان اذهان عمومی ایجاد شده روند بازار سرمایه بعد از کاهش نرخ ارز است. این سوال در حالی به میان آمده که پیش‌بینی‌های کارشناسان در سال جاری همواره حکایت از این داشته که رشد شاخص بورس به دلیل ورود نقدینگی و افزایش نرخ ارز و تورم همچنان ادامه دارد. این تحلیل‌گران در ماه‌های گذشته و با روند صعودی دلار و طلا، همواره بر این باور بودند که اصلی‌ترین رقیب بورس طلا است و در این میان دلار نیز تاثیر قابل‌توجهی را بر ارزش سهام شرکت‌های بورسی دارد. اما با این همه افزایش التهابات در بازار ارز، کاهش ورود منابع ارزی به کشور یا اختلال در فرآیند تجارت حارجی به دلیل آشفتگی فضای تولید در شرایط کرونا نیز باعث شده بود تا در هفته‌های گذشته پیش‌بینی‌هایی درباره احتمال ریزش بورس نیز مطرح شود؛ اتفاقی که به نظر می‌رسد این‌روزها در حال تاثیر بر بازار سرمایه و مانع‌تراشی برای پیشروی شاخص به سمت دو میلیون واحد است. در میان این اظهارنظرها یکی از سوالات مهمی که به میان آمده این است که رابطه بورس و بازار ارز با یکدیگر چگونه است؟ این‌که جابجایی ارز بر بورس تاثیر مستقیم دارد یا خیر؛ سوالاتی که در خلال گفته‌های مسئولان دولتی و بانک مرکزی به میان آمده و پاسخ روشنی برای آن‌ها وجود ندارد. از سوی دیگر این‌روزها بانک مرکزی همواره با افزایش نرخ ارز وعده متعادل کردن بازار را داده و رئیس‌جمهور نیز همین وعده را درباره بورس مطرح کرده؛ بنابراین، این سوال مطرح می‌شود که بالاخره آینده این دو بازار به کجا می‌رسد؟ اظهارنظرهای مختلفی درباره تاثیر قیمت ارز بر شاخص بورس وجود دارد. برخی از تحلیل‌گران اقتصادی بر این باورند که قیمت دلار تا زمانی که به کمتر از 18هزار تومان نرسد، نمی‌توان انتظار داشت که شاخص بورس نزولی می‌شود، برخی نیز بر این باورند که برخی از شرکت‌های بورسی ارزشی بیشتر از قیمت واقعی خود به دلیل بالا رفتن نرخ ارز گرفته‌اند و بنابراین با ریزش دلار، ارزش سهام این شرکت‌ها افت خواهد کرد. اما برخی از تحلیل‌گران می‌گویند که تاثیر قیمت دلار بر ارزش سهام این شرکت‌ها هر چه که باشد، پدیده‌ای موقتی و زودگذر است.

بورس و هفته دوم مرداد

بسیاری از کارشناسان بورس و تحلیل‌گران بازار سرمایه پاسخ به سوالی مبنی بر این‌که بورس هفته دوم مرداد را چگونه آغاز می‌کند، منوط به مشخص شدن روند حرکت دلار می‌دانند. به گزارش خبرآنلاین، دلار در روزهای پایانی این هفته با کاهش قیمت مواجه شد و این کاهش قیمت شاخص بورس را نیز قرمزپوش کرد اما با این حال بررسی وضعیت معاملات نشان می‌دهد تغییرات رخ داده در بازار چندان دلسرد کننده نیست و کوچک‌ترها حالا پیشتازی بیشتری را نسبت به بزرگترها تجربه کرده‌اند. نگاهی به عملکرد صنایع ۳۸گانه بورسی نیز دلیل این مدعاست. بر اساس گزارش ارائه شده از سوی پایگاه سنا در مجموع طی معاملات هفته‌ای که گذشت ۲۷گروه با رشد میانگین قیمت‌ها و در مقابل ۱۱صنعت با افت قیمت مواجه شدند. نکته جذاب اینجاست که در هفته منتهی به یک مردادماه، گروه محصولات چرمی با تک نماد «وملی» با رشد ۲۷.۱درصدی صدرنشین پربازده‌ترین صنایع بورسی بود. این تنها تک نماد مورد توجه سهامداران بازار نبود. تک نماد «های‌وب» نیز رشد معادل ۲۲درصد را تجربه کرد. قندی‌ها، مخابراتی‌ها و گروه حمل و نقل از دیگر گروه‌های پربازده بورس تهران در هفته منتهی به یک مرداد بودند. در میان گروه‌های بزرگ کامودیتی‌محور بازار اما به جز پالایشی‌ها که با رشد هفتگی ۹درصد همراه شدند، دیگر گروه‌ها یا رشد حداقلی را تجربه کردند یا قرمزپوش شدند. بر این اساس گروه فلزات اساسی با افزایش ۰.۵درصدی همراه شد، اما دو گروه کانه‌های فلزی و محصولات شیمیایی به ترتیب با افت یک و ۱.۳ درصدی مواجه شدند.

لزوم استراحت شاخص بورس

اما نکته‌ای که در چند روز اخیر ذهن فعالان بازار را به خود مشغول کرده زمان بازگشت رشد به این بازار است. عده‌ای نگران این موضوع هستند که ممکن است بعد از رشدهای بی‌سابقه‌ای که بازار تجربه کرده است رشد بازار اشباع و اقبال فعالان بازار نسبت به این بازار کاهش یافته باشد، به همین دلیل ممکن است دیگر نتوان شاهد تداوم رشد در این بازار مانند سابق باشیم. در این میان بررسی‌ها هم نشان می‌دهد با ریزش قیمت دلار فشار عرضه در بازار افزایش یافته است. با این حال بسیاری از کارشناسان معتقدند هنوز فصل سوددهی در بورس به پایان نرسیده است و بی‌تردید کسب سود در این بازار کمی دشوارتر از قبل شده است. در چنین شرایطی مجهز بودن به دانش روز می‌تواند زمینه را برای کسب سود فراهم کند. از این‌روست که محسن علیزاده عضو کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی می‌گوید: «در حال حاضر معمولا بانک‌ها نقش اصلی را در اقتصاد کشور بازی می‌کنند که نکته قابل تاملی است و باید این روند با اعمال سیاست‌های صحیح اقتصادی اصلاح شود. به گفته محسن علیزاده، آموزش به متقاضیان ورود به بازار سرمایه ضرورت دارد ولی این به معنی ورود با تاخیر به بازار سرمایه نیست، بلکه مردم می‌توانند سرمایه‌‌های خود را به شرکت‌های سبد گردان رسمی دارای مجوز از سازمان بورس، بسپارند و خود نیز برای آموزش زمان بگذارند». از سوی دیگر باید توجه داشت سد مقاومتی دو میلیونی برای شاخص بورس سدی محکم و جدی است و بازار واکنشی روانی نسبت به فتح این قله داراست. وقتی شاخص بورس از یک میلیون و ۹۰۰ هزار واحد عبور کرد، انتظار می‌رفت وارد فاز اصلاحی شود و می‌توان بازگشت شاخص به کانال یک میلیون و هشتصد هزار واحدی را تحت تاثیر این اتفاق نیز دانست. حالا اما کارشناسان معتقدند اصلاح شاخص به پایان راه رسیده است و انتظار می‌رود بورس هفته‌ای مثبت و آرام حجم حباب بورس چقدر است؟ را در پیش‌رو داشته باشد. تاج‌بر، کارشناس بازار سرمایه در این خصوص پیش‌تر به ایرنا گفته بود:«نوسانی را که از چند روز گذشته در بازار شاهد هستیم در یک سال گذشته بارها رخ داده و حتی بسیار شدیدتر از این‌ها در بازار اتفاق افتاده است زیرا همچنان حجم معاملات بالا است و به همان میزانی که فروشنده وجود دارد خریدار هم در بازار حاضر است.» وی با تاکید بر این‌که این نوسانات به نفع بازار است و سهامداران نباید ترسی از حجم حباب بورس چقدر است؟ این موضوع داشته باشند، افزود:«از سال گذشته تا کنون با توجه به نوسانات زیادی که در بازار شاهد بودیم بازار بازدهی بسیار خوبی را در اختیار سهامداران قرار داد، به همین دلیل بورس را بهترین مقصد برای سرمایه‌های در اختیار مردم و بهترین گزینه برای سرمایه‌گذاری می‌دانند».

ریزش بازار سهام در راه است؟

یک اقتصاددان با بیان این‌که سناریوی ریزش شدید بازار بورس را تقریبا زیر پنج درصد می‌بینم، گفت:«حتی اگر جریان نقدینگی کنترل و حمایت نهادهای عمومی کم شود، اتفاقی که می‌افتد، این است که بازار بورس در یک سطحی میرا می‌شود.» به گزارش خبرآنلاین، در ماه‌های اخیر رشد چشمگیر و بی‌سابقه بورس، گوی سبقت را از همه بازارها ربوده است و این روزها بسیاری از مردم برای سرمایه‌گذاری در بورس، دارایی‌های خود را فروخته و راهی بازار سرمایه می‌شوند. اما یک نگرانی بزرگ درباره آینده بازار سرمایه وجود دارد. آیا رشد یک سال اخیر بورس، کاذب بوده و باید در انتظار سقوط آن باشیم؟ سیامک قاسمی، اقتصاددان در پاسخ به این پرسش که وجود حباب در بورس ایران چقدر جدی است؟ اظهار داشت:«تعریف اقتصادی از حباب وجود ندارد. اما یک‌سری تعاریف وجود دارد، برای مثال اگر میانگین p/b بازار از یک حدی بالاتر باشد، می‌گویند بازار در شرایط حبابی قرار دارد. در کل حباب یک اصطلاح اجتماعی–اقتصادی است و یک تعریف اقتصادی کلاسیک ندارد».
وی افزود:«این‌که بازار بورس ایران یا بازارهای دیگر همچون مسکن شرایط حبابی دارند یا خیر، باید بگویم حباب وجود دارد، اما وقتی درباره حباب صحبت می‌کنیم، به این معنا نیست که فردا این حباب می‌ترکد. این داستانی است که وجود دارد». این اقتصاددان تصریح کرد:« وقتی ما از حباب صحبت می‌کنیم، به این معنا نیست که این حباب می‌ترکد، اما بازار از روندهای نرمال اقتصادی خارج شده است. من با قاطعیت می‌گویم که بازار بورس ایران در حال حاضر به هیچ‌وجه یک بازار اقتصادی نیست، البته از منظر متغیرهای اقتصادی تاثیرگذار است». قاسمی متذکر شد: «شما به من می‌گویید پیش‌بینی‌تان از بازار بورس ایران چیست، من می‌گویم هیچ پیش‌بینی اقتصادی برای بازار بورس ایران وجود ندارد. باید ببینیم دست حمایتی حاکمیت و نهادها و دولت‌ها چه زمانی از پشت بازار کنار می‌رود که برای این منظور، تصمیمات حاکمیتی نیاز است. از طرف دیگر، باید ببینیم جریان ورودی نقدینگی چه زمانی کند می‌شود که برای این منظور هم به یک‌سری سیاست‌های انقباض پولی نیاز است». وی عنوان کرد: «شرکتی در بازار بورس ایران وجود دارد که در فصل اول امسال ۴۰۰درصد سود داده و سهام این شرکت رشد کرده است. اما نسبتی به نام نسبت p/b که نُرم آن ۱۷، ۱۸ باید باشد، ۲۳۵۰ است. آیا همه شرکت‌ها این‌گونه هستند؟ باید بگویم خیر، شرکت‌های زیادی وجود دارند که همچنان ممکن است کمتر از ارزش واقعی‌شان باشند، اما میانگین وزنی بازار، p/b آن، بالاتر از نُرم‌های اقتصاد ایران است. در بازار مسکن نیز تا حد زیادی با این شرایط روبه‌رو هستیم».

حباب بورس می‌ترکد؟

این اقتصاددان ادامه داد: «سوال این‌جاست که آیا این حباب می‌ترکد؟ باید بگویم خیر، حباب می‌تواند هیچ‌گاه نترکد. برای مثال، چگونه حباب در بورس ایران می‌تواند کم شود، به این شکل که نرخ ارز بالاتر برود. آن زمان قیمت‌های بورس واقعی می‌شود، زیرا بخش زیادی از دارایی‌ها در بورس با ارز تعیین می‌شود. برای همین قیمت دلار هر چه بالاتر رود، عملا حباب در بورس ایران کم و کمتر می‌شود». قاسمی گفت: «من معتقدم که بورس ایران از نُرم‌های اقتصادی خارج شده، اما نکته این‌جاست که بازارهای دیگر همچون مسکن هم این شرایط را دارد. ولی به نظر من شدت انبساط بازار بورس ایران بیشتر از بازار مسکن است و نیز بازار بورس ایران یک بازار دولتی است و مسوول حباب دولت است. اما در بازار مسکن مسئول حباب دولت نیست».

روندهای سودآوری بازار بورس غیرمنطقی است

این اقتصاددان در پاسخ به این پرسش که چنین تجربه‌ای از سودآوری را تاکنون در بازار سهام داشته‌ایم؟ اظهار داشت: «هرگز چنین تجربه‌ای در ایران وجود نداشته است. البته در ونزوئلا یا زیمبابوه بیشتر از این سودآوری وجود داشته است. ما رشد دلاری شاخص را هم که حساب می‌کنیم، می‌بینیم که همه رکوردهای تاریخی را هم زده است. یعنی بورس از دلار با فاصله جلو زده است. یکی از کارگزاری‌ها محاسبه کرده بوده که شاخص یک میلیون بورس معادل دلار ۲۵هزار تومانی است، اما الان درباره شاخص نزدیک به ۲میلیون صحبت می‌کنیم. در کل حباب به معنای ترکیدن نیست، به معنای غیرمنطقی شدن روندهای سودآوری بازار است».

بازار بورس نقدینگی را جمع می‌کند؟

این اقتصاددان ادامه داد: «می‌شنویم که گفته می‌شود بازار بورس می‌تواند نقدینگی را جمع کند، اما باید بگویم کسی که این موضوع را مطرح می‌کند، معنای نقدینگی را نمی‌داند. نقدینگی هیچ‌گاه جذب یک بازار نمی‌شود، نقدینگی همیشه در بانک است. نقدینگی در بازارها می‌گردد. شما وقتی سهام می‌خرید، پول‌تان از حساب خودتان به حساب بانک یک فرد دیگر می‌رود. یا وقتی سهام را می‌فروشید، پول از حساب یک فرد به حساب شما منتقل می‌شود. بنابراین ما شاهد گردش نقدینگی هستیم. بازارها جاروبرقی نیستند که نقدینگی را جمع کنند». قاسمی تاکید کرد: «رشد یا کاهش بازار بورس روی نقدینگی تاثیر ندارد؛ نه نقدینگی را کم و نه نقدینگی را زیاد می‌کند. اما گردش نقدینگی در بورس تورم‌زا نیست، اما به حدی سودهای زیاد ایجاد کرده که در حال حاضر به طور غیرمستقیم روی بازارها اثر می‌گذارد». هر چه که هست، در هفته گذشته بورس با نوسانی محسوس روبه‌رو بود، شاخص بورس در برخی روزها سبز پررنگ را با قرمز معاوضه می‌کرد و در این میان صف‌های تقاضا و عرضه به سرعت تغییر شکل می‌دادند. این افت ارزش که بر بازارهای این هفته حاکم بود در بازار سرمایه خود را به صورت کاهش سرعت رشد نشان داد، بررسی عملکرد شاخص کل این بازار از رشد ۳.۲درصدی حکایت دارد. حالا باید دید با بیشتر شدن افت قیمت دلار و حتی موضوع افزایش نرخ سود بانکی، شاخص در روزهای آینده از کجا سر درخواهد آورد.

کلیه حقوق مادی و معنوی متعلق به روزنامه همدلی است. طراحی و پیاده سازی: تیم قدرتمند فایکو (فناوران امن پرداز)

پیام حباب‌سنج مسکن

دنیای اقتصاد: نشانگر «حباب‌سنج» بازار مسکن، از تخلیه حباب قیمتی حکایت دارد و نشان می‌دهد روند ورود تقاضای مصرفی به بازار، مشروط به تعیین تکلیف دو متغیر کاهنده معاملات ملک، می‌تواند طی ماه‌های آتی افزایش یابد. بررسی‌ها درباره شاخص «قیمت به اجاره‌بها» حاکی است این نسبت به پایین‌ترین سطح رسیده است. طی 25 سال گذشته، شاخص «قیمت به اجاره‌بها» در دوره‌های مختلف بازار ملک، متناسب با میزان افت‌وخیز قیمت، بین عدد 14 تا 21 در نوسان بوده؛ به‌طوری‌که هنگام جهش قیمت، شاخص به اوج رسیده و در پایان فرآیند تخلیه حباب، در نقطه کف قرار گرفته است. هم‌اکنون مطابق آخرین سطح میانگین قیمت واحد مسکونی و همچنین متوسط اجاره‌بها در تهران، «حباب‌سنج» عدد 8/ 13را نشان و از «تخلیه حباب قیمتی» خبر می‌دهد. ازآنجاکه توان خرید به‌رغم تسهیلات موجود، «شکننده» ارزیابی می‌شود، افزایش محسوس «قیمت پیشنهادی» باعث عقبگرد متقاضیان می‌شود. در برخی مناطق پایتخت، حجم معاملات افزایش یافته اما برای رشد کل معاملات (همه مناطق)، باید سقف تسهیلات از کفایت لازم برای دهک‌های متوسط رو به بالا برخوردار شود و اقساط ماهانه وام‌های فعلی، در استطاعت دسته‌ای از متقاضیان قرار بگیرد. کارشناسان پیش‌شرط رونق مسکن را کاهش نرخ سود بانکی می‌دانند.

برخی ناظران بازار املاک با طرح فرضیه «وجود حباب در قیمت مسکن»، وضعیت کلی معاملات ملک که از رشد منفی حجم فروش آپارتمان در کل شهر تهران حکایت دارد را به حبابی‌بودن بازار نسبت می‌دهند و بازگشت رونق را منوط به تخلیه حباب قیمتی عنوان می‌کنند. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره صحت و سقم فرضیه «حباب در قیمت مسکن» نشان می‌دهد‌ صرف‌نظر از آنچه صاحب‌نظران و کارشناسان اقتصاد مسکن درباره پشت‌صحنه وضع موجود بازار ملک مطرح می‌کنند، نتیجه یک سنجش از قیمت آپارتمان در تهران، از رد فرضیه وجود حباب حکایت دارد. نتایج سنجش حباب قیمت مسکن که از رابطه P به R قابل بررسی و محاسبه است، مشخص می‌کند: مطابق رابطه بلندمدت گذشته بین قیمت مسکن (P) و اجاره بها (R) در شهر تهران، نسبت P به R در بازار ملک طی 5/ 2 دهه گذشته، معمولا در دامنه 15 تا 20 در نوسان بوده است به‌طوری که در زمان اوج رونق معاملات ملک و بالطبع، رشد حداکثری قیمت آپارتمان، عدد حاصل از این نسبت، تحت‌تاثیر شکل‌گیری حباب قیمتی، تاحدود 20 تا 21 صعود کرده و در زمان رکود معاملات مسکن ناشی از تخلیه حباب، روند کاهشی نسبت P به R، تا اطراف عدد 15 و بعضا نزدیک به 14، متوقف شده است.

این نسبت که از سوی کارشناسان مسکن به‌عنوان یک روش برای پیش‌بینی قیمت و چشم‌انداز بازار ملک مورد استفاده قرار می‌گیرد، در حال‌حاضر بر اساس آخرین سطح ریالی متوسط قیمت فروش و اجاره آپارتمان در تهران، عدد 8/ 13 است که نشان می‌دهد هم‌اکنون نسبت P به R در مقایسه با دوره‌های گذشته -زمان‌های تخلیه حباب مسکن- در پایین‌ترین سطح قرار دارد و به معنای نبود حباب در قیمت میانگین است. هرچند وضع موجود هرگز مجوزی برای افزایش قیمت نیست چراکه سمت عرضه با تنظیم قیمت پیشنهادی متناسب با توان محدود خریداران می‌تواند رشد معاملات را موجب شود. سال 92 تحت‌تاثیر رونق معاملات سفته‌بازانه در بازار ملک و جهش قیمت مسکن در بهار آن سال، نسبت P به R در بازار مسکن تهران به 18 رسید اما بعد از آن، با شروع افت تدریجی معاملات خرید ناشی از شکل‌گیری رکود مسکن، نسبت P به R سال به سال کاهش پیدا کرد و در سال‌های 93 و 94 به ترتیب در سطح 6/ 16 و 15 قرار گرفت.

به این ترتیب، فرضیه «وجود حباب در قیمت مسکن»، با سنجش صورت‌گرفته، مردود است. فرآیند تخلیه حباب از نیمه سال 92 با شروع رشد منفی قیمت واقعی ملک در تهران آغاز شد. از مهر سال 92 ارزش واقعی املاک مسکونی در تهران با رشد منفی مواجه بوده است. سال 93، قیمت واقعی آپارتمان‌ها در تهران -مقایسه میزان رشد اسمی و نرخ تورم- 5 درصد افت کرد و در سال‌های 94 و 95 نیز قیمت واقعی با رشد منفی 13 درصد و 4 درصد مواجه شد. شروع ریزنوسانات قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر، نشانه‌ای از تخلیه حباب است. متوسط قیمت مسکن در تهران طی یک سال 95 حدود 5 درصد افزایش پیدا کرد. این شاخص در 4 ماه اول امسال نیز مطابق آمار دفتر اقتصاد مسکن و آمار بانک مرکزی، 2/ 5 درصد نسبت به 4 ماه اول سال 95 رشد کرد. این میزان رشد البته کمتر از نرخ تورم بوده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، مطرح‌کنندگان فرضیه «وجود حباب»، فضای کلی حاکم بر معاملات ملک را ناشی از «حبابی بودن قیمت مسکن و انتظار برای تخلیه آن» می‌دانند و از این طریق، سعی در تجزیه و تحلیل رخدادهای بازار دارند. این در حالی است که صاحب‌نظران بخش مسکن معتقدند حباب قیمت مسکن تخلیه شده است و رخوت کنونی معاملات به دو متغیر اصلی بیرونی و درونی (نرخ سود بانکی و تسهیلات مسکن) مربوط است. بر اساس این گزارش، فرضیه «وجود حباب در قیمت مسکن» به‌عنوان مانع ذهنی رونق، می‌تواند باعث «انحراف» از توجه به عوامل اصلی رونق‌ساز حجم حباب بورس چقدر است؟ حجم حباب بورس چقدر است؟ شود.

بررسی‌ها در این‌باره مشخص می‌کند شرایط بازار معاملات مسکن در سه مولفه «تقاضای مصرفی»، «تقاضای سرمایه‌ای» و «تسهیلات خرید» نسبت به اوایل دهه 90 (دوره قبلی رونق)، تفاوت محسوسی پیدا کرده است. این اختلاف در مولفه‌های بازار، باعث‌شده خروج از رکود معاملاتی در این دوره به‌صورت تدریجی رخ دهد و در عین حال، شدت تحرک معاملات به مراتب کمتر از دوره‌های گذشته باشد. اما در این میان چون که برخی ناظران بازار، با غفلت از تغییرات در مولفه‌های سه‌گانه، رونق قبلی را ملاک مقایسه قرار می‌دهند، در تحلیل چرایی وضع موجود، سراغ متغیرهای فرعی می‌روند.

گروهی از فعالان بازار ملک بدون توجه به هشدارهای مکرر اواخر سال گذشته اقتصاددانان و صاحب‌نظران بخش مسکن که از ضرورت «تغییر پارادایم در بازار مسکن» سخن گفته بودند، در حال‌حاضر برای خروج کامل از رکود، انتظار تکرار رونق شبیه دوره قبل را دارند. انتظار این گروه آن است که معاملات خرید ملک، وضعیتی مشابه سال‌های 90 تا 92 به خود بگیرد. در آن سال‌ها، تقاضای سرمایه‌ای (سفته‌بازی) ناشی از پشتیبانی مستقیم و غیرمستقیم برخی بانک‌ها برای سرمایه‌گذاری‌های ملکی و همچنین سهم بالای بخش مسکن از تسهیلات بانکی باعث شد حجم معاملات خرید آپارتمان رشد قابل‌ملاحظه‌ای پیدا کند و همزمان، قیمت مسکن دچار جهش شود. در حال‌حاضر، برخی ناظران بازار با طرح فرضیه وجود حباب در قیمت ملک و غفلت از تغییر ساختار بازار ملک، انتظار تکرار رونق سال‌های 90 تا 92 را دارند.

بررسی‌ها در این باره حاکی است در مقطع فعلی، از یکسو تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی ملکی به دو دلیل «حبس منابع بانک‌ها در املاک لوکس، متراژ بزرگ و فاقد مشتری موثر» و همچنین «جذابیت سپرده‌گذاری در بانک‌ها»، در پایین‌ترین سطح قرار دارد. برخی بانک‌ها در سال‌های 90 تا 92، به شکل مستقیم و غیرمستقیم وارد فعالیت‌های ملکی شدند و بخشی از تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن در آن سال‌ها، از این محل شکل گرفت اما اکنون جنس معاملات خرید مسکن در تهران، عمدتا مصرفی به‌شمار می‌رود. از طرفی، حجم تقاضای مصرفی خرید مسکن نیز به دلیل افت میزان ازدواج‌های سالانه، کاهش پیدا کرده است.

در کشور نرخ رشد ازدواج‌ها از نرخ رشد یک‌درصدی جمعیت، کمتر شده و در مقایسه با اوایل دهه 90، شیب منفی به خود گرفته است. میزان ازدواج‌ها از بالای 900 هزار ازدواج در سال 91 به کمتر از 680 هزار ازدواج در سال گذشته رسید. نرخ رشد ازدواج طی سال‌های اخیر رشد منفی 2 تا 7 درصد در سال را تجربه کرده است. سهم تهران از کل ازدواج‌ها حدود 10 تا 12 درصد برآورد می‌شود و در حال حاضر سالانه کمتر از 100 هزار فقره است.

با توجه به اینکه بخشی از خانوارهای جدید برای مدتی مستقیم وارد بازار اجاره می‌شوند، روند کاهشی ازدواج‌ها، میزان تقاضای مصرفی از این محل را نسبت به سال‌های 90 تا 92 کاهش داده است. در این میان، بخشی از تقاضای مصرفی نیز از محل تخریب و مشارکت در ساخت و ساز، وارد بازار ملک می‌شود که به دلیل افت فعالیت‌های ساختمانی، این بخش از تقاضا نیز نسبت به دوره قبل، کاهش یافته است. گزارش «دنیای اقتصاد» درباره تغییر در مولفه سوم بازار ملک نیز مشخص می‌کند: در حال حاضر سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی به پایین‌ترین حد در مقایسه با سال‌های گذشته رسیده است. در سال‌های 90 تا 92، حداقل 13 تا 17 درصد از کل تسهیلات شبکه بانکی، توسط بانک‌ها در قالب تسهیلات خرید و ساخت مسکن به این بخش اختصاص پیدا می‌کرد اما در حال حاضر، این سهم طبق آخرین آمار بانک مرکزی مربوط به سه ماه اول 96، به 5/ 7 درصد رسیده است. سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی در سال 93 به 8/ 11 درصد نزول کرد و در سال 94 به 33/ 10 درصد رسید. هر چند کاهش سهم در سال 94، ناشی از رکود عمیق مسکن بوده است اما در سال 95 که معاملات خرید به فاز پیش‌رونق آمد و شدت‌گیری رکود ساختمانی نیز به لحاظ سقوط نرخ رشد، متوقف شد و تقاضا برای تسهیلات مسکن افزایش پیدا کرد، سهم بخش مسکن از تسهیلات باز هم نزولی شد و به 14/ 9درصد رسید.

بررسی‌ها نشان می‌دهد: علت این کاهش سهم، به بی‌رغبتی بانک‌ها به پرداخت تسهیلات خرید مسکن مربوط می‌شود به‌طوری که در حال حاضر عمده تسهیلات مسکن از سوی بانک عامل بخش مسکن پرداخت می‌شود. در این میان، بخش قابل توجهی از آنچه در کارنامه پرداخت تسهیلات بانکی به بخش مسکن ثبت شده، تسهیلات جدید نیست بلکه تمدید تسهیلات قبلی است که در عمل، تقاضای جدید از این محل، وارد بازار ملک نشده است.

در حال حاضر حدود 200 هزار فقره تسهیلات خرید مسکن در سال از سوی بانک‌ها پرداخت می‌شود؛ این در حالی است که کل حجم معاملات خرید مسکن در کشور حداقل معادل 700 هزار واحد مسکونی در سال است. به این ترتیب، با نزول سهم مسکن از تسهیلات بانکی، نمی‌توان انتظار شکل‌گیری رونق از جنس رونق دوره قبل و در مقیاسی مشابه آن را داشت. همچنین ناچیز بودن تقاضای سرمایه‌ای و عدم افزایش تقاضای مصرفی از محل ازدواج‌ها نیز به‌عنوان دو مولفه اصلی بازار ملک، امکان بروز رونق مشابه سال‌های 90 تا 92 را گرفته است.

بررسی‌ «دنیای اقتصاد» درباره ساختار فعلی بازار مسکن با لحاظ تغییرات رخ داده در سه‌مولفه ذکر شده، حاکی است: در شرایط فعلی، نمی‌توان انتظار تحرک معاملات در همه مناطق شهر تهران را داشت. در مناطقی که بازار ملک با حجم قابل توجه املاک لوکس، گران‌قیمت، متراژ بزرگ مواجه است -مناطق شمالی شهر- در مقطع فعلی امکان رشد محسوس معاملات خرید وجود ندارد. در مناطق یک تا چهار شهر تهران، حجم عرضه ناشی از ساخت و ساز مسکونی در فاصله سال‌های 85 تا 91، سه برابر شد در حالی که در سایر مناطق شهر، این شاخص رشد دو برابری را تجربه کرد. تحرک در معاملات خرید آپارتمان‌های متراژ بزرگ منوط به ورود تسهیلات خرید مسکن با سقف‌های بیش از سطح فعلی به بازار است.

در حال حاضر اما مناطقی از شهر تهران که آپارتمان‌های مناسب تقاضای مصرفی متوسط درآمد در آنها وجود دارد، با رشد مثبت در حجم معاملات خرید مواجه شده‌اند. در 9 منطقه پایتخت از جمله منطقه 5 و 10 تا 13، تسهیلات خرید مسکن موجود توانسته تقاضای موثر در بازار معاملات ملک ایجاد کند طوری که تیر‌ماه امسال حجم معاملات خرید در این مناطق به‌طور متوسط 8 درصد نسبت به تیر ماه سال گذشته افزایش پیدا کرد. این در حالی است که حجم کل معاملات خرید مسکن در شهر تهران تحت تاثیر کم‌تحرکی در سایر مناطق، رشد منفی داشته است. وضعیت موجود بیانگر آن است که رونق معاملات مسکن در شرایط فعلی، در همه مناطق شهر تهران قابل تحقق نیست.

کارشناسان بازار مسکن، در مقطع فعلی، متغیر اصلی رونق‌ساز در بازار معاملات مسکن را نرخ سود بانکی معرفی می‌کنند و معتقدند سطح بالای نرخ سود واقعی در بازار پول، امکان تحرک در معاملات را گرفته و حتی باعث تاخیر در ورود بخشی از تقاضای مصرفی به معاملات مسکن شده است. کاهش نرخ سود بانکی به سطح متعارف،‌ می‌تواند از یکسو تحرک در معاملات خرید حجم حباب بورس چقدر است؟ مسکن را موجب شود و از سوی دیگر شرایط پرداخت تسهیلات خرید مسکن برای دهک‌های متوسط رو به پایین را به لحاظ تغییر کاهشی نرخ سود تسهیلات و در نتیجه تبدیل تسهیلات به وام در استطاعت به لحاظ مبلغ اقساط، تسهیل کند.

کارشناسان اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه رونق پیش رو در بازار معاملات مسکن متفاوت از دوره قبل خواهد بود، عنوان می‌کنند: برای حرکت پایدار در معاملات مصرفی آپارتمان لازم است متغیر اصلی بیرونی بازار یعنی نرخ سود بانکی، حجم حباب بورس چقدر است؟ به شکل غیر دستوری کاهش پیدا کند و برای تحریک تقاضای مصرفی دهک‌‌های متوسط رو به بالا نیز تسهیلات لیزینگ با سقف بیشتر از وام‌های فعلی پرداخت شود. درحال‌حاضر سقف وام خرید مسکن بدون سپرده، 120 میلیون تومان است اما دهک متوسط رو به بالا به حداقل 200 تا 300 میلیون تومان تسهیلات برای خرید نیاز دارد تا حجم معاملات خرید آپارتمان در مناطق بیشتری از تهران افزایش پیدا کند و دچار رشد مثبت شود.

‌دنیای اقتصاد: سهم مناطق مصرفی‌کانون تقاضای خانوارهای «با درآمد متوسط و متوسط رو به پایین» در معاملات خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی نسبت به سایر مناطق پایتخت افزایش یافت. به گزارش «دنیای اقتصاد»، گزارش تازه‌ترین تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در تیرماه 96 که روز گذشته از سوی بانک مرکزی منتشر شد، نشان می‌دهد تیرماه امسال اگرچه حجم کل معاملات خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی در پایتخت نسبت به ماه مشابه سال قبل و همچنین ماه قبل به ترتیب 5/ 2 و 4/ 5 درصد حجم حباب بورس چقدر است؟ کاهش یافت اما سهم دو منطقه مصرفی کانون تقاضای خرید مسکن برای متقاضیان طبقات «متوسط» و «متوسط رو به پایین» افزایش یافت. براساس این گزارش، بیشترین حجم معاملات مسکن، تیرماه امسال در یکی از دو منطقه پرتقاضا برای خرید مسکن -منطقه 5- انجام شد؛ سهم معاملات خرید مسکن در منطقه 5، تیرماه امسال به 5/ 16 درصد رسید که این سهم در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، 5/ 0 درصد افزایش داشته است؛ تیرماه پارسال منطقه 5 سهم 16 درصدی از کل معاملات خرید مسکن را در میان همه مناطق شهر تهران به خود اختصاص داد.

این درحالی است که سهم معاملات خرید مسکن در منطقه 10- کانون تقاضای واحدهای مصرفی ریزمتراژ، کوچک‌متراژ و میان‌متراژ مصرفی مورد تقاضای گروه‌های درآمدی متوسط رو‌به پایین-تیرماه امسال با 3/ 0 درصد افزایش در مقایسه با مدت مشابه سال قبل از 2/ 5 درصد در تیرماه 95 به 5/ 5 درصد در تیرماه امسال رسید. این دو منطقه، مناطقی هستند که هم‌اکنون گروه‌های درآمدی متوسط و متوسط رو‌به پایین با استفاده از پوشش تسهیلات فعلی خرید مسکن، قادر به خرید آپارتمان در آنها هستند؛ همچنین عمده متقاضیان خرید مسکن در این دو منطقه به لحاظ سطح درآمدی در وضعیتی قرار دارند که از بنیه مالی کافی برای پرداخت اقساط ماهانه تسهیلات فعلی خرید مسکن برخوردارند و به همین دلیل به رغم کاهش حجم کل معاملات خرید مسکن در پایتخت طی تیرماه امسال، سهم این دو منطقه از کل معاملات افزایش یافته است.

این‌درحالی است که براساس آمارهای ارائه‌شده از سوی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن، حجم معاملات مسکن در منطقه 5 در تیرماه امسال نسبت به تیرماه سال گذشته، یک درصد و حجم معاملات مسکن در منطقه 10 در تیرماه امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل، 6 درصد افزایش یافته است. همچنین براساس گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران، تیرماه امسال 14 هزار و 533فقره معاملات خرید مسکن در مناطق 22 گانه شهر تهران ثبت شد و این درحالی است که متوسط قیمت هرمترمربع مسکن در این ماه به 4 میلیون و 619 هزار تومان رسید که نسبت به ماه قبل 2/ 1 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل- تیر ماه 95- معادل 2/ 6 درصد افزایش نشان می‌دهد.

حباب مسکن چگونه شکل می‌گیرد؟

خرداد:معادله تغییر حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی در دوره‌های مختلف بازار ملک، از ۴ پارامتر اثرگذار بر رفتار سازنده‌ها تشکیل شده که «هزینه ساخت» و «قیمت مسکن» در این میان بیشترین تاثیر را دارد.

به گزارش خرداد و به نقل ازافکارنیوز، یک پژوهش درباره ریشه شکل‌گیری حباب قیمتی در بازار مسکن نشان می‌دهد در شرایط نااطمینانی اقتصادی، تقاضای سفته‌بازی و زیان‌گریزی در بازار مسکن تحت تاثیر انتظارات، افزایش می‌یابد و زمینه رشد قیمت ملک با فاصله بیشتر از سطح قیمت بنیادی فراهم می‌شود. نوسانات شدید در بازار مسکن و پیامد حباب (رکود بعد از آن)، مخرب رونق ساختمانی است.

رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی در حوزه احداث مسکن از ۴ متغیر بیشترین تاثیر را می‌پذیرد به‌طوری که در معادله جهت‌‌ده به بازار حجم حباب بورس چقدر است؟ ساخت و ساز، پارامتر «هزینه ساخت»، نقش اول هدایت این بازار را به سمت رکود در اختیار دارد. نتایج بررسی یک تیم دانشگاهی درباره «عوامل موثر بر سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بازار ساخت و عرضه مسکن» در مناطق شهری ایران نشان می‌دهد: ۴ متغیر «هزینه ساخت و ساز»، «تورم ملکی»، «تغییر قیمت ارز» و همچنین «بازدهی بازارهای رقیب از جمله بازار سهام»، به ترتیب بیشترین وزن و تاثیر را در بروز یا تشدید نوسانات سرمایه‌گذاری ساختمانی در مسیر رکود-رونق دارند. از میان این متغیرها، اگرچه رشد «هزینه ساخت»، بیشترین تاثیر منفی را بر سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در پی دارد اما افت و خیزهای شدید قیمت مسکن به‌خصوص حباب ناشی از جهش قیمت‌ها، چون بازار‌ معاملات خرید ملک را با نوسانات بزرگ روبه‌رو می‌کند، محیط ناامنی در بازار ساخت و ساز به‌وجود می‌آورد که پیامد چنین وضعیت ناپایداری، سخت‌شدن تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری‌های جدید در حوزه عرضه مسکن خواهد بود.

اطلاعات آماری بازار ساخت و سازهای مسکونی بر اساس داده‌های مربوط حجم حباب بورس چقدر است؟ به سال‌های ۷۲ تا ۹۲ مشخص می‌کند: حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی در شهرهای کشور متناسب با افزایش قیمت مسکن، تقویت می‌شود و تحت تاثیر رشد هزینه‌های ساخت، قیمت دلار و بازدهی بازار سهام، کاهش پیدا می‌کند. نقش متفاوت هر کدام از عوامل، تحت‌تاثیر نوع اثرگذاری آنها بر سود یا زیان فعالیت‌های ساختمانی است. در تحقیق انجام‌شده،‌ میزان اثرگذاری این ۴ متغیر، «معنادار» توصیف شده است.

جزئیات این تحقیق حکایت از تفاوت اثر این متغیرها در مقاطع زمانی میان‌مدت و بلندمدت به لحاظ وزن اثرگذاری بر رفتار سازنده‌های مسکن دارد به‌طوری که در میان‌مدت، اگر چه تغییرات قیمت دلار، وزن چندان بالایی در رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی ندارد اما سهم این وزنه از نیم‌درصد در کوتاه‌مدت، با رشد نجومی، به نزدیک ۵ درصد افزایش پیدا می‌کند. با این حال سهم مربوط به تغییرات هزینه ساخت وساز در شکل‌دهی به رفتار سازنده‌‌های مسکن، به‌صورت تدریجی در دوره‌های زمانی افزایش پیدا می‌کند. وزن اثرگذاری تورم ملکی بر روند تغییرات سرمایه‌گذاری ساختمانی نیز با شیب قابل توجه اما نه به اندازه شیب افزایش وزن تغییرات قیمت دلار، در بلندمدت بیشتر می‌شود. سهم تغییرات قیمت مسکن بر رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی در میان‌مدت، کمتر از ۳ درصد است اما در بلندمدت به بیش از ۸ درصد می‌رسد.

مرتضی اسدی و پرستو صفی‌خانی به‌عنوان یک گروه پژوهشگر، تحقیق مربوط به «بررسی عوامل موثر بر سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بازار ساخت و ساز مسکن» را انجام داده‌اند. در این تحقیق که جزئیات آن توسط دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن منتشر شده، ریشه شکل‌گیری حباب قیمت مسکن که خود می‌تواند به بروز نوسانات شدید در روند سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی منجر شود و بازارهای خرید و ساخت مسکن را به رکود بکشاند، مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفته است.

این تحقیق نشان می‌دهد: حباب قیمت مسکن در اثر ایجاد جو نااطمینانی و در نتیجه ترس ناشی از انتظارات تورمی، شکل می‌گیرد و گروه اصلی دمنده این حباب به سمت بزرگ و بزرگ‌تر شدن، متقاضیان ملکی «سفته‌باز» و «زیان‌گریز» هستند که انتظار افزایش قیمت مسکن بیش از سطح بنیادی آن در کوتاه‌مدت را دارند در نتیجه به خرید و فروش اقدام می‌کنند. در این میان، هر چقدر سطح قیمت بازاری آپارتمان از سطح قیمت بنیادی (قیمت بنیادی متاثیر از متغیرهای کلیدی همچون نیروهای عرضه و تقاضا و نرخ تنزیل اجاره است)، فاصله بیشتری بگیرد، تحرکات سفته‌بازی و در نتیجه حباب قیمتی بیشتر می‌شود. هنگام بروز انتظارات تورمی و جهش قیمت مسکن، نقش خریداران زیان‌گریز در بازار ملک،‌ بیشتر از سایر دوره‌های زمانی تقویت می‌شود. در بازار مسکن ایران با توجه به اینکه، دارایی ملکی در بلندمدت، بیشترین نرخ بازدهی را به دارندگان این دارایی ارائه کرده، امن‌ترین بازار برای حفظ ارزش سرمایه افراد محسوب می‌شود.

تحقیق صورت گرفته، تاکید می‌کند: تقاضای مصرفی –کسانی که برای سکونت اقدام به خرید مسکن می‌کنند- از کشش قیمتی بسیار پایین برخوردار است به این معنا که در مواجهه با جهش قیمت، چندان به حاشیه بازار معاملات کوچ نمی‌کنند بلکه عمده این گروه از متقاضیان، الگوی خرید خود را به سمت خرید واحدهای با متراژ کمتر یا در محله‌های پایین‌تر و خرید واحدهای سن‌دارتر تغییر می‌دهند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، برآیند نتیجه حاصل از این پژوهش، ریشه شکل‌گیری حباب قیمت مسکن را تشکیل «جو نااطمینانی» و متصاعد شدن «انتظارات تورمی» در این فضا، می‌داند که پیامد این ناپایداری شدید قیمتی به تقویت تحرکات سفته‌بازی و البته، افزایش حجم خرید‌های مصرفی در پی آن منجر می‌شود.

محققان این پژوهش برای ردیابی ریشه‌های شکل‌گیری حباب قیمت مسکن و اثر مخرب آن بر بازار ملک، یک برش زمانی از اقتصاد آمریکا را که در پی آن، رونق و رکود مسکن باعث ضربه شدید به اقتصاد این کشور شد مورد بررسی قرار داده‌اند. در بازار مسکن آمریکا، در فاصله سال‌های ۱۹۹۵ تا ۲۰۰۵،‌ قیمت مسکن تا ۶۰ درصد افزایش پیدا می‌کند اما رشد اجاره بها در حد کمتر از ۱۰ درصد مهار می‌شود. این نسبت ناموزون بین قیمت و اجاره به‌عنوان یک شاخص سنجش حباب مسکن، از وجود حباب قیمتی در بازار مسکن آمریکا خبر می‌دهد. دلیل اصلی رونق معاملات خرید خانه و شکل‌گیری حباب قیمتی در بازار مسکن آمریکا را دو گروه تحقیقات بومی در این کشور، دو موضوع متفاوت عنوان می‌کنند. یک گروه، نقش عوامل بنیادی همچون افزایش قدرت خرید مسکن و درآمد خانوارها و همچنین تسهیل مسیر دریافت وام خرید مسکن را پررنگ می‌داند اما گروه دیگر، معتقد است: نوسان‌های بزرگ در قیمت مسکن آن هم بیشتر از سطح تعادلی را نمی‌توان ناشی از عوامل بنیادی دانست. از نگاه این گروه محقق در بازار مسکن آمریکا، مجموعه‌ای از عوامل غیربنیادی از جمله انتظارات خریداران و فروشندگان نسبت به افزایش شدید قیمت‌های آتی و رفتار تقلیدگونه خریداران –اثر خرید یک نفر بر تصمیم نفر بعدی به خرید مسکن به‌خصوص زوج‌ها- باعث حباب‌های سوداگرانه در بازار مسکن آمریکا در آن زمان شد.

در کنار تحقیق صورت گرفته درباره عوامل موثر بر رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی، آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد: حجم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در حوزه ساخت و سازهای شهری طی سال‌های گذشته با افت و خیز قابل ملاحظه‌ای روبه‌رو بوده است. این افت و خیز مطابق پژوهش پیش‌رو، ناشی از نوسانات بازار ملک و تغییرات شدید سطح قیمت اسمی بوده است. در سال ۹۱ به دنبال جهش قیمت مسکن در تهران و سپس سایر شهرهای بزرگ و کوچک، به دلیل اثر مستقیم رشد قیمت بر سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی، حجم سرمایه‌گذاری در بازار ساخت و ساز ۵۲ درصد افزایش پیدا می‌کند اما بعد از ترکیدن حباب قیمتی و رکود در بازار خرید خانه، حجم سرمایه‌گذاری سقوط می‌کند و در سال‌های ۹۴ و ۹۵ به ترتیب ۱۳ درصد و ۱۵ درصد کاهش پیدا می‌کند. پژوهش صورت گرفته، با هشدار نسبت به تبعات شکل‌گیری دوباره رکود ساختمانی، تاکید می‌کند: عرضه مسکن –ساخت و ساز- در کوتاه‌مدت کشش‌ناپذیر است به این معنا که امکان افزایش عرضه در زمان رونق معاملات خرید وجود ندارد. بنابراین با توجه به سرعت کند تغییر در روند فعالیت‌های ساختمانی، هر نوع شوک منفی در مسیر عرضه، عملا باعث رشد بیشتر حباب و سخت‌تر شدن شرایط خرید برای تقاضای مصرفی خواهد شد. در پژوهشی که به سفارش دفتر اقتصاد مسکن انجام گرفته، به مجموعه دولت و سیاست‌گذار پولی و متولی بخش مسکن توصیه شده است نسبت به تنظیم بازار ارز و جلوگیری از بروز شوک و شکل‌گیری حباب قیمتی در بازارها اقدام کنند تا امکان رونق پایدار با کمترین نوسان در ساخت و سازهای مسکونی وجود داشته باشد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، حباب موجود در بازار مسکن تهران را از روی نتایج این تحقیق می‌توان توضیح داد. در پی انتظارات تورمی ناشی از بی‌اطمینانی فعالان اقتصادی به اوضاع آتی در اوایل امسال که عمده آن از نابسامانی بازار ارز و جهش‌های قیمت دلار شکل گرفت، تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌ای (زیان‌گریز) در بازار مسکن افزایش پیدا کرد به‌طوری که هم‌مسیر شدن تقاضای مصرفی و سفته‌بازی برای خرید آپارتمان در تهران، به جهش‌های پی‌در‌پی قیمت و بروز حباب در میانه تابستان دامن زد.

در ماه‌های اخیر، سازنده‌ها به دلیل رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی از بازار ساخت خارج شدند به‌طوریکه تیراژ صدور پروانه ساختمانی کاهش پیدا کرد. هر چند سطح قیمت مسکن رو به افزایش است و از این بابت، سازنده‌ها باید در بازار ساخت حضور داشته باشند اما وزنه سنگین‌تر تغییرات قیمت مصالح ساختمانی بر رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی موجب خروج سازنده‌ها از این بازار شده است. بخش قابل‌توجهی از رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی در ماه‌های اخیر به دلیل اثر روانی و واقعی جهش قیمت دلار بوده است.

حباب قیمت بازار مسکن چگونه است؟

زمانی که قیمت مسکن با افزایش تقاضا و ورود سفته بازان به بازار افزایش شدید یابد گفته می‌شود که قیمت مسکن حباب قیمت دارد در واقع حباب قیمت بازار مسکن با افزایش نامعقول تقاضا با این باور که قیمت مسکن همواره رشد می‌کند، رخ می‌دهد.

با توجه به اینکه عرضه مسکن زمان‌بر است پاسخ به افزایش ناگهانی تقاضا از طریق عرضه طول می‌کشد و به همین دلیل معمولا در دوره‌هایی که افزایش قیمت در مسکن داریم سفته‌بازان و دلالان فرصت ورود به بازار مسکن را پیدا می‌کنند و ورود سفته بازان به بازار نیز باعث افزایش بیشتر تقاضا می‌شود و افزایش تقاضا موجب افزایش قیمت می‌شود.

در نتیجه نگرانی افزایش قیمت بیش‌تر موجب می‌شود مردم نیز متاثر از این هیجانات کاذب در بازار، پس‌انداز خود را به ملک تبدیل کنند و این سیکل همواره باعث افزایش قیمت مسکن و تشکیل حباب قیمت بازار مسکن می‌شود. این هیجانات و نوسانات تا زمانی که با افزایش عرضه مسکن قیمت‌ها کاهش یابد و با خروج سفته بازان و دلالان از بازار حباب قیمت بازار مسکن خواهد ترکید.

در واقع در شرایط حبابی شدن قیمت رفتار غیرعقلایی و هیجانی افراد و تصور اینکه افزایش قیمت‌های ملک ادامه خواهد داشت باعث افزایش نامعقول تقاضا و در نهایت افزایش قیمت می‌شود.

نقش شفافیت در جلوگیری از شکل‌گیری حباب قیمت

دسترسی عموم مردم به اطلاعات و قیمت معاملات باعث می‌شود از بازار مسکن اطلاعات بیش‌تری داشته باشند و صرفا با دیدن قیمت آگهی‌های درج شده در سایت‌های خرید و فروش، تصور نکنند قیمت واقعی ملک در بازار افزایش یافته است. در حال حاضر وزارت راه، مسکن و شهرسازی با انتشار داده‌های معاملات در راستای شفافیت بازار مسکن گام‌ موثری برداشته است.

از آنجا که داده‌های معاملات‌ ثبت شده، داده‌های واقعی هستند یعنی متقاضی خرید حاضر به پرداخت مبلغ برای خرید ملک شده و معامله شکل گرفته است، بنابراین داده‌های فوق اهمیت بیش‌تری نسبت به قیمت آگهی‌ها دارند چرا که قیمت درج شده اشخاص در آگهی‌های املاک در واقع قیمت درخواستی فروشنده است و لزوما در آن قیمت معامله رخ نمی‌دهد که بتوان از آن به عنوان عرف بازار یاد کرد یا به آن استناد کرد.

در همین رابطه بخوانید:

عدم انتشار داده‌های معاملات منتشر شده از سوی وزارت راه، مسکن و شهرسازی فرصتی در اختیار سودجویان، دلالان و سفته بازان قرار می‌دهد تا با درج قیمت غیر واقعی و بالاتر از قیمت بازار به هیجانی‌تر کردن بازار مسکن و حبابی شدن قیمت دامن بزنند و این انتظار را در جامعه ایجاد کنند که قیمت مسکن با شدت زیادی رو به افزایش است و حباب قیمت بازار مسکن را ایجاد حجم حباب بورس چقدر است؟ کنند که تا عرضه مسکن این مشکل پابرجا بماند.

شرکت کیلید با استفاده از داده‌های واقعی معاملات، برای نخستین بار در کشور موفق به ارائه سیستم برآورد هوشمند مسکن شده است.

ماهیت این سیستم ارزیابی به گونه‌ای است که به طور طبیعی اختلاف زمانی تا ثبت آمار معاملات ملکی دارد و این تاخیر زمانی با بازار باعث می‌شود در شرایط تورمی، این سامانه همواره قیمت املاک را کم‌تر از قیمت انتظاری مردم تخمین بزند.

این اتفاق در واقع از انتظار مردم از افزایش قیمت مسکن تاحدودی جلوگیری می‌کند. زیاد شدن اختلاف بین قیمت درخواستی (پیشنهادی) ملک آگهی شده و سیستم ارزیابی هوشمند نشان‌دهنده هیجانی شدن بازار و رفتار احساسی مردم در تصمیم‌گیری خرید و فروش ملک است.

در بازارهای مالی، افزایش فاحش اختلاف بین قیمت درخواستی (پیشنهادی) فروش و قیمت درخواستی خریدار نشان‌دهنده افزایش ریسک بازار و حبابی شدن قیمت در آن دوره است.

در حباب قیمت بازار مسکن نیز افزایش اختلاف بین قیمت درخواستی فروش و قیمت معاملات تاحدودی می‌تواند نشان‌دهنده افزایش ریسک در این بازار عرضه مسکن باشد.

در چنین شرایطی سیستم ارزیابی هوشمند می‌تواند به عنوان ابزار راهنما در شرایط بحرانی به تصمیم‌گیری افراد کمک کند. توجه داشته باشید با توجه به اینکه این سیستم با هوش مصنوعی این کار را انجام می‌دهد مثل همه الگوریتم‌ها با خطاهایی رو به رو است.

بنابراین این سیستم ابزار مناسبی برای قیمت گذاری نیست؛ اما این ابزار می‌تواند به افراد کمک کند که با مقایسه بین قیمت املاک آگهی شده و قیمت برآورد شده هوشمند، درک مناسبی از ریسک بازار پیدا کنند و از تصمیمات هیجانی خودداری کنند.

سامانه ارزیابی هوشمند کیلید چگونه کمک می‌کند؟

سامانه ارزیابی هوشمند کیلید (AVM) که برای نخستین بار در کشور پیاده‌سازی شده، در واقع ابزاری است که به کمک آن افراد می‌توانند در لحظه تخمین مناسبی از قیمت خانه خود داشته باشند.

این سیستم مبتنی بر روش های پیچیده هوش مصنوعی عمل می‌کند و براساس عواملی نظیر مشخصات ظاهری ملک، تاریخچه معاملات و رصد روند تغییرات بازار مسکن، قیمت خانه را به صورت خودکار و بدون نیاز به بازدید یا کارشناسی حضوری محاسبه می‌کند.

در همین رابطه بخوانید:

از آنجا که قیمت‌های تخمین زده شده با استفاده از قیمت معاملات تاریخی انجام شده و روند معاملات و ویژگی‌های فیزیکی و مکانی بدون دخالت انسان تخمین زده می‌شود، این اطلاعات غیر قابل دستکاری است و افراد نمی‌توانند در این سامانه قیمت ملک خود را تغییر دهند.

حباب قیمت چیست؟

در علوم مالی حباب قیمت وضعیتی است که قیمت بازار کالا نسبت به ارزش ذاتی آن تفاوت زیادی دارد و با قیمت بالا معامله می‌شود. از آنجا که در این شرایط تعیین ارزش واقعی، چندان راحت نیست معمولا پس از افزایش عرضه و افت ناگهانی قیمت و به اصطلاح ترکیدن حباب قیمت متوجه وجود حباب و قیمت‌های غیرواقعی می‌شوند.

حباب‌ها موقتی هستند و با تنظیم بازار از بین می‌روند. اما در بازار مسکن به دلیل ویژگی خاص بازار مسکن یعنی محدودیت عرضه مسکن ، این بازار نسبت به بازارهای مالی دیگر دفعات کمتری وارد حباب قیمت می‌شود اما حبابی شدن قیمت مدت زمان بیشتری می‌ماند.

در همین رابطه بخوانید:

حبابی شدن قیمت زمانی اتفاق می‌افتد که سرمایه گذاران بدون توجه به ارزش واقعی بازار آن کالا برای کسب سود یا از دست ندادن ارزش سرمایه هجوم می‌آورند و خرید می‌کنند و باعث می‌شوند قیمت بازار کالا از ارزش واقعی آن جدا شود. مفهوم حبابی شدن قیمت با نوسانات عادی بازار تفاوت زیادی دارد.

در معاملات عادی بازار، بسیار پیش می‌آید قیمت بازار یک کالا در نوسان باشد و بالاتر یا پایین‌تر از ارزش واقعی معامله شود. هنگام بروز رخدادی مثبت یا منفی طبعا بازار نسبت به آن رویداد عکس‌العمل نشان می‌دهد و قیمت‌ها افزایش یا کاهش می‌یابد.

این تغییرات و رشد اخیر بازار نیز با توجه به تاثیرات بسته سیاست پولی بانک مرکزی ، بودجه دولت و افزایش قیمت نفت در آینده رخ داده است و بر درآمد شرکت‌های مختلف تاثیر می‌گذارد.

حباب قیمت سکه

روش محاسبه سکه به این شکل است که دو عامل متغیر و دو عامل ثابت دخیل هستند. دو عامل متغیر:

1. قیمت جهانی طلا
2. نرخ ارز

هستند. به اختلاف قیمت سکه در بازار با این قیمت محاسبه شده حباب سکه گفته می‌شود.

حباب قیمت دلار

هنگامی که قیمت هر اونس طلا در بازار جهانی کاهش پیدا ‌کند، قیمت سکه در داخل کشور بالا می‌رود. علت این افزایش قیمت سکه در بازار داخلی، رشد قیمت دلار در بازار ارز است.

اگر قیمت سکه بر مبنای قیمت دولتی محاسبه شود و نوسان نرخ حجم حباب بورس چقدر است؟ ارز و شرایط ارز دو نرخی در بازار نادیده گرفته شود و از قیمت سکه کم شود، قیمت‌ها پس از محاسبه به زیر قیمت بازار می‌رسند.

حباب قیمت بازار مسکن

همان‌طور که بالاتر گفتیم حباب قیمت بازار مسکن زمانی اتفاق می‌افتد که فاصله‌ی میان قیمت‌های عرضه مسکن و تقاضای مسکن زیاد شود. معمولات این افزایش قیمت به حدی است که عموم مردم قدرت خرید آن را ندارند.

اگر اقتصاد کشور دچار تورم باشد ‌ترکیدن حباب مسکن وقتی اتفاق می‌افتد که قیمت مسکن ثابت بماند و قیمت سایر کالاها افزایش یابد یا عرضه مسکن افزایش یابد. در این شرایط قیمت واقعی مسکن می‌کند و حبابی شدن قیمت بازار مسکن از بین می‌رود.

راهکار جلوگیری از بزرگ شدن حباب بازار مسکن کاهش حجم نقدینگی و افزایش نرخ بهره است.

حباب بورس

حباب بورس وقتی ایجاد می‌شود که گروهی از سرمایه‌گذاران موجب می‌شوند سهام دسته‌ای از شرکت‌ها که از نظر بنیادی موقعیت خوبی ندارند، رشد قیمت داشته باشد و حبابی می‌شوند. این گروه سهام چشم‌انداز مطلوب و تولید و پروژه‌ی خاصی ندارند.

حباب منفی در فاصله قیمتی نگین و پوشال در بورس، چگونه تخلیه خواهد شد؟

مسیر ناهمخوان فاصله قیمتی نگین-پوشال در بورس و بازار

فاصله منطقی نگین و پوشال چقدر است؟

کسانی که قبل از سال 97 با بازار زعفران همراه بوده اند می دانند که در گذشته نه چندان دور، فاصله قیمتی زعفران نگین و پوشال، خیلی زیاد نبود؛ چیزی بین 5 تا 10 درصد. اما از اوایل سال گذشته، این فاصله بسیار زیاد شد و در مقاطعی از 50 حجم حباب بورس چقدر است؟ درصد هم بالاتر رفت. اما، همانطور که اواخر سال گذشته تحلیل و پیش بینی کرده بودیم و فروردین امسال گزارش کرده بودیم (اینجا: رمزگشایی از رفتار ناهمسان نگین و پوشال در بورس؛ حباب بورسی فاصله قیمت نگین از پوشال در حال تخلیه شدن است؟ و اینجا؛ تخلیه حباب قیمت نگین نسبت به پوشال ) این نسبت (بالای 30 درصد اختلاف) صرفا یک حباب بود که در شرایط هیجانی سال قبل ایجاد شده بود. با شروع سال جدید این حباب از بین رفته و نسبت قیمت ها به سطوح معقولی رسید. اما اکنون روند معکوسی در بورس، قابل مشاهده است؛ یعنی ایجاد حباب منفی! نمودار زیر این موضوع را نشان می دهد و تجویزاتی هم درباره آینده روندها در بازار دارد که در ادامه تشریح می شود.

/// خلاصه: نسبت متعادل چقدر است؟ چرا روند در بورس ناهمسان است؟ روند جدید و تخلیه حباب چگونه خواهد بود؟

نسبت متعادل چقدر است؟

البته اکنون، قطعا نمی توان نسبت 1.1 (10 درصد اختلاف که در سال 96 و قبل رایج بود) را تعادلی دانست. هم اکنون در بازار نقد بین 20 تا 25 درصد اختلاف بین متوسط قیمت پوشال و نگین دیده می شود. این نسبت در روزهای اخیر، با رشد برخی انواع مرغوب نگین بیشتر هم شده و از سطح 20 درصد به 24 درصد رسیده است. لذا می توان نسبت ایجادشده در بازار نقد، یعنی 20 تا 25 درصد را محدوده متعادل نسبت قیمت نگین به پوشال دانست.

(جایی که درصد عنوان می شود، منظور درصد اختلاف نگین از پوشال است؛ مثلا 20 درصد یعنی نسبت قیمتی به 1.2 برسد).

روند ناهمسان در بورس

اما در بورس، هم آتی و هم گواهی، این نسبت، اخیرا به شدت افت کرده و به کمتر از 1.2 رسیده است. مثلا نسبت نگین زرین به پوشال زرین به 1.12 رسیده است. همچنین نسبت نگین شهریور به پوشال شهریور هم به 1.17 کاهش یافته است. درباره نگین مرداد به پوشال مرداد هم این نسبت در محدوده 1.12 است.

روند جدید چه خواهد بود؟

طبیعتا تخلیه این حباب به دو شکل ممکن است؛ افت قیمت پوشال در بورس و یا رشد قیمت نگین در بورس! برای تصمیم گیری و تحلیل در این رابطه باید برخی واقعیات را مرور کرد:

1. به طور کلی، پوشال در بورس (اعم از آتی و گواهی) با حجم معاملات کم و برخی نوسانات نامعقول (ناشی از فاصله زیاد سرخط های خرید و فروش) معامله می شود. اما در روزهای اخیر، حجم خرید در پوال زرین بهبود یافته و فاصله سرخط ها هم کاهش یافته است و قیمت تحت این چنین شرایطی رشد کرده است.
2. نگین در بورس، بیشتر از پوشال تحت تاثیر عوامل روانی و هیجانی ( و شاید نوسان سازی ها) است. به همین خاطر، همبستگی پوشال با عوامل بنیادین بیشتر است.
3. در بازار نقد، اخیرا نگین بهتر از پوشال خرید می شود.

نکات دوم و سوم تجویز می کند که باید برای تخلیه حباب منتظر رشد نگین باشیم. اگرچه نکته اول، مبنا قراردادن پوشال را اندکی زیر سوال می برد.

با توضیحات فوق، چنانچه روند کلی بازار زعفران نقد تا اوایل شهریور، نسبت به هفته چهارم تیرماه را صعودی فرض کنیم و تحرکات کم جان در خرید نگین را افزایشی و فزایده در نظر بگیریم، می توان انتظار داشت که حباب منفی شکل گرفته در نسبت نگین به پوشال با بهبود قیمت ها در نگین های بورسی، از بین برود و در افق زمانی یک ماهه، نسبت ها در محدوده 20 تا 25 درصد متعادل شود.