بیش‌ خرید چیست ؟

پایگاه خبری تحلیلی نامه نیوز (namehnews.com) :

اگر قصد ثبت نام در پیش فروش خودرو دارید بخوانید!

طرح پیش‌فروش محصولات دو شرکت سایپا و ایران‌خودرو از روز گذشته (۱۸ خرداد) آغاز شده و تا ساعت ۲۴ روز سه‌شنبه (۲۰ خرداد) ادامه خواهد داشت. در این گزارش به سوالاتی که ممکن است برای ثبت‌نام خودرو با آن مواجه شوید پاسخ داده شده است.

خودرو

در طرح پیش‌فروش یکساله محصولات ایران‌خودرو و سایپا، ثبت نام ۹ مدل محصول سایپا و ۱۲ مدل محصول ایران‌خودرو به ترتیب از ساعت ۸ و ۱۴ روز گذشته (یکشنبه ۱۸ خردادماه) از طریق وب‌سایت‌های رسمی این دو شرکت به آدرس https: //saipa.iranecar.com و https: //esale.ikco.ir آغاز شده است. متقاضیان می‌توانند تا ساعت ۲۴ امشب ( ۲۰ خردادماه)، به صورت شبانه‌روزی برای خرید خودروهای مدنظر خود ثبت‌نام کنند.

متقاضیانی که قبلا در طرح فروش فوق‌العاده خودرو نسبت به ثبت اطلاعات شخصی و دریافت کد کاربری و رمز عبور اقدام کرده‌اند، می‌توانند با مراجعه مجدد به سایت‌های فروش، خودرو مورد نظر خود را انتخاب کنند.

شرایط پیش فروش جدید محصولات سایپا نیز همانند طرح فروش فوق‌العاده برنامه‌ریزی شده است.

- برای ثبت‌نام در طرح پیش‌فروش یکساله، شروط و محدودیت‌های قبلی مصوب ستاد تنظیم بازار اعمال خواهد شد. این شروط شامل موارد زیر هستند:

- هر کد ملی مجاز به ثبت نام یک دستگاه خودرو است

- حداقل سن خریدار ۱۸ سال در نظر گرفته شده است.

- داشتن گواهینامه الزامی است.

- در ۳۶ ماه اخیر متقاضی نباید از ایران خودرو یا سایپا خودرو خریداری کرده باشد.

- متقاضی نباید پلاک انتظامی فعال داشته باشد.

- شماره کارت و حساب بانکی باید متعلق به مشتری باشد.

- سند خودرو به مدت یکسال در رهن شرکت خودروساز باقی خواهد ماند.

- مشتری ملزم است حداکثر تا سه ماه نسبت به سرویس اولیه خودرو اقدام کند.

لازم به ذکر است که در مرحله اول ثبت نام پیش‌فروش یکساله محصولات، نیازی به واریز وجه نیست و واریز مبلغ علی‌الحساب خودروها پس از انجام فرآیند قرعه‌کشی برای منتخبین آغاز خواهد شد. بعد از برگزاری قرعه‌کشی با حضور نهادهای نظارتی، مشتریان منتخب ۴۸ ساعت فرصت دارند تا مبلغ پیش پرداخت خودرو موردنظر خود را به صورت علی‌الحساب واریز کنند. باقیمانده مبلغ در زمان تحویل خودرو و به قیمت روز دریافت می‌شود.

فهرست انتخاب شدگان همچون طرح فروش فوق‌العاده از طریق سایت فروش اینترنتی سایپا و ایران‌خودرو و پیامک به متقاضیان اطلاع‌رسانی می‌شود.

در گام اول ثبت‌نام برای طرح پیش‌فروش یکساله، رنگ خودرو قابل انتخاب نیست، اما در زمان ارسال دعوتنامه و تکمیل وجه بر اساس رنگ‌های قابل عرضه، متقاضی امکان انتخاب رنگ را پیدا می‌کند.

زمان تحویل و میزان وجه پیش‌پرداخت برای خودروهای عرضه شده در طرح پیش‌فروش شده در جدول منتشر شده توسط این دو خودروساز آمده است.

گفتی است که به مبالغ پرداختی در روش پیش‌فروش یکساله، سود مشارکت یا سود انصراف تعلق نمی‌گیرد.

هر فردی که در طرح پیش‌فروش خودرو، در لیست منتخبین قرار گیرد، دیگر نمی‌تواند در طرح‌های بعدی یا فروش‌فوق العاده خودروها که تا پایان سال برگزار می‌شود، اقدام به ثبت‌نام کند.

در هر مرحله از روش پیش‌فروش خودرو امکان انصراف وجود دارد.

اگر اطلاعات وارد شده در زمان ثبت‌نام با شروط وزارت صمت و اطلاعات متقاضی مغایرت داشته باشد، فرد از شرکت در قرعه‌کشی حذف خواهد شد.

شرایط عمومی قرارداد خرید کالا و نکات مهم طرز نوشتن قرارداد خرید کالا که باید بدانیم!

قرارداد خرید کالا یکی از انواع مهم نمونه قرارداد است. دهکده جهانی به دلیل ارتباطات پیچیده و گسترده‌ای شکل گرفت که نیازمند مبادلات گوناگون است. یکی از انواع قدیمی این مبادلات، همین قرارداد است. این مبادله ابتدا به شکل تهاتری (معاوضه کالا با کالای دیگر) انجام می‌شد و به مرور زمان این قرارداد که اساسی‌ترین نیازهای افراد را برطرف می‌کرد تکامل یافت، به شکلی که امروزه دراین قرارداد، بحث‌های گوناگونی مانند بیمه و شرایط عمومی قرارداد مطرح می‌شود.

این قرارداد، دو طرف معامله را در شرایط منصفانه‌تری قرار خواهد داد. علاوه بر مباحث بیمه و شرایط عمومی حاکم بر معامله که از توافق طرفین حاصل می‌شود، طرز نوشتن قرارداد خرید کالا در معاملات، اهمیت بالایی دارد زیرا در معاملاتی مانند این قرارداد، دو طرف کاملا ملزم به رعایت ماده‌های معامله هستند و انجام عملی برخلاف آنچه در متن قرارداد ذکر شده است، می‌تواند باعث فسخ یا ضرورت جبران خسارت شود.

نوع قرارداد خرید کالا و شرایط قانونی صحت آن

این قرارداد، از جمله عقودی است که خریدار یا فروشنده حق فسخ آن را ندارد، مگر اینکه در شرایط عمومی قرارداد خرید کالا مواردی را پیش بینی کنند یا قانون اجازه فسخ را به طرفین بدهد.

برای مثال؛ نمونه ی قرارداد خرید کالا را در حالتی در نظر بگیرید که فروشنده در متن آن شرط می‌کند اگر خریدار تمام بها را طبق توافق انجام شده در قرارداد پرداخت نکند، حق فسخ خواهد داشت. به این گونه عقود، عقد لازم می‌گویند؛ یعنی عقدی که هیچکدام از طرفین حق فسخ آن را ندارند مگر در شرایطی که قانون تعیین کرده است.

یکی دیگر از مواردی که می‌تواند بر این قرارداد تاثیرگذار باشد، عدم توجه به رعایت شرایط قانونی صحت معاملات است که در قانون مدنی به آن اشاره شده است.

شرایط صحت متن قرارداد خرید کالا

در این بخش، شرایط عمومی این قرارداد و سایر قراردادها را بررسی می‌کنیم:

قصد و رضای طرفین

این شرط به آن معنی است که برای تنظیم قرارداد، هر دو طرف باید قصد بیع داشته باشند. تفاوت در قصد طرفین موجب می‌شود که یکی از شروط اساسی قانون برای صحت قرارداد نقض شود. البته قصد و رضایت طرفین بر انعقاد قرارداد به این معنی نیست که حتما باید رضایت و میل آن‌ها بر زبان جاری شود؛ بلکه اگر شخص با ایما و اشاره نیز، نیت و قصد خود به انعقاد قرارداد نشان دهد، کافی است.

اهلیت طرفین قرارداد

در خصوص این نکته باید ابتدا اهلیت را از نظر حقوقی تعریف کنیم. اهلیت به معنای شایستگی افراد برای دارا شدن حق و تکلیف است. در واقع، صلاحیت افراد برای تنظیم فرم خام قرارداد خرید کالا و بهره مند شدن از منافع قرارداد، کاملا با اهلیت افراد در ارتباط است. بنابر آنچه گفته شد افرادی که توانایی بیش‌ خرید چیست ؟ اداره امور مالی خود را ندارند از امضای این قرارداد و امضای سایر عقود منع شده‌اند.

موضوع معین که مورد معامله باشد

در این قرارداد، حتما مشخصات دقیق کالای مورد معامله را بنویسید. بنابراین باید وصف، جنس و مقدار کالا در فرم قرارداد خرید کالا نوشته شود، برای مثال، ۵ کیلوگرم (مقدار) گردو (جنس) همدان (وصف).

مشروعیت جهت معامله (نیت از معامله!)

در این قرارداد، حتما به این نکته توجه کنید که کالا باید مالیت داشته باشد؛ یعنی باید کالایی باشد که ارزشمند و قابل داد و ستد باشد. بنابر شرط گفته شده باید توضیح داده شود که ملاک ارزشمند بودن یک کالا آن است که قانون و شرع آن را ارزشمند بدانند. به همین جهت است که معامله مواد مخدر و مشروبات الکلی پذیرفته شده نیست. از طرف دیگر، این قرارداد، مخصوص کالاهایی است که قابلیت داد و ستد دارند، برای مثال خورشید یا هوا ارزشمند هستند اما قابلیت داد و ستد ندارند.

از سوی دیگر، این قرارداد، یک بیع است؛ به این معنی که خریدار و فروشنده تصمیم به مبادله چیزی دارند و در عوض آن کالا، خریدار به فروشنده ثمن مورد نظر را پرداخت می‌کند. فرمت قرارداد خرید کالا به طور کامل در قانون پیش‌بینی شده است. به بیان دقیق‌تر، جهت انعقاد این قرارداد، رعایت پیش نیازهای قانونی ضروری است. البته در این قرارداد، امکان تراضی و توافق افراد نیز وجود دارد، ولی این توافق نباید خارج از چارچوب قانونی انجام شود.

فرمت قرارداد خرید کالا در قانون

قالب و شکل کلی فرم خام قرارداد خرید کالا را می‌توانیم به صورت زیر بررسی کنیم:

معرفی طرفین قرارداد خرید کالا

در این قسمت، مشخصاتی که برای شناسایی طرفین قرارداد لازم است مانند نام و نام‌خانوادگی طرفین، نام پدر، شماره شناسنامه، شماره ملی، نشانی و تلفن نوشته می‌شود. توجه کنید که اگر فرد دیگری به نمایندگی از شما عمل معامله را انجام می‌دهد در متن قرارداد حتماً این نکته نوشته خواهد شد.

اگر طرفین یا یکی از آن‌ها، بیش‌ خرید چیست ؟ شخص حقوقی (شرکت یا اداره) باشد، باید نام شرکت، شماره ثبت، شماره اقتصادی، نشانی، تلفن، نام نماینده امضا کننده قرارداد و سمت ایشان در قرارداد نوشته شود.

موضوع قرارداد خرید کالا

در این قسمت نام کالا، تعداد، رنگ، جنس، وصف و سایر مشخصاتی که سبب تمایز آن کالای خاص از سایر کالاهای مشابه است، نوشته می‌شود. نحوه تنظیم قرارداد خرید کالا در این قسمت به این صورت است که حتما باید مشخصات دقیق کالا را در بخش موضوع قرارداد وارد کنید، این عمل از بسیاری از اختلافات بعدی جلوگیری خواهد کرد.

مدت قرارداد خرید کالا

یکی از بخش‌های مهم این قرارداد، تعیین مدت است. البته تعیین مدت قرارداد و تحویل کالا، معمولا در قراردادهایی است که یا کالا پس از مدتی تحویل داده می‌شود یا مبلغ قرارداد در زمانی غیر از زمان امضای قرارداد پرداخت خواهد شد.

برای مثال به تصویر زیر که بخشی از همین قرارداد است و توسط کارشناسان ارشد حقوقی رکلا تنظیم شده است توجه کنید.

ثمن معامله و نحوه پرداخت در قرارداد خرید کالا

نحوه پرداخت ثمن معامله در این قرارداد، با دقت و با جزییات نوشته ‌می‌شود. ثمن مورد معامله می‌تواند به اشکال گوناگونی پرداخت شود. به نحوه تنظیم متن قرارداد در این قسمت، بسیار توجه کنید؛ زیرا اگر در فرم قرارداد خرید، شیوه و زمان پرداخت مشخص شود خریدار موظف است به آن عمل کند و در صورت تخلف، فروشنده حق فسخ و یا مطالبه جبران خسارت خواهد داشت. ممکن است نحوه پرداخت مبلغ قرارداد به صورت نقدی یا اقساطی باشد.

انواع عقد بیع از نظر تسلیم ثمن و مبیع

1. بیع نقد: زمانی قرارداد به صورت نقد انجام می‌شود که کالا و بهای آن هر دو در زمان حال تسلیم و پرداخت شوند.
2. بیع نسیه: اگر کالا در زمان حال تسلیم خریدار شود و بهای آن در زمان آینده پرداخت شود، آن قرارداد، بیع نسیه نام دارد. تعداد اقساط و تاریخ پرداخت آن‌ها در متن قرارداد خرید ذکر می‌شود.
3. بیع سَلَم یا سَلَف: اگر در قرارداد نوشته شود که خریدار ثمن را نقد و در زمان حال پرداخت می‌کند اما کالا را در آینده تحویل خواهد گرفت، آن قرارداد، بیع سلم یا سلف است، مثل پیش خرید محصولات یک سال آینده کارگاه نجاری.
4. بیع کالی به کالی: اگر در شرایط عمومی قرارداد خرید کالا نوشته شود که بها و کالا هر دو بعد از عقد بیع پرداخت و تسلیم می‌شود آن قرارداد، بیع کالی به کالی است؛ مانند خرید محصول عسل یک کارگاه پرورش زنبور پس از پنج ماه از تاریخ امضای قرارداد، که کالا و ثمن هر دو، پنج ماه پس از نوشتن قرارداد تسلیم و پرداخت می‌شوند.

تعهدات طرفین

در بحث تعهدات طرفین مواردی نوشته می‌شود که در صورت نقض آن از جانب طرف دیگر، امکان مطالبه خسارت یا فسخ وجود دارد، البته اگر طرفی که به تعهد خود عمل نکرده است ثابت کند که تاخیر، خارج از کنترل او بوده، محکوم به پرداخت خسارت نخواهد شد. نحوه تنظیم قرارداد خرید کالا به این صورت است که طرفین نمی‌توانند تعهداتی را از یکدیگر طلب کنند که قابلیت اجرا نداشته باشد، نامشروع باشد و در آن هیچ سودی نباشد. از طرف دیگر، اگر در نمونه ی قرارداد خرید کالا شرطی نوشته شود که خلاف واقعیت باشد، باعث می‌شود که قرارداد باطل شود. مثل خرید محصول زراعی یک کشاورز طی یک ماه آینده، در صورتی که کشاورز بیش‌ خرید چیست ؟ در حالت خوشبینانه، چهار ماه دیگر می‌تواند از زمین خود محصول برداشت کند.

مرجع حل اختلاف در فرم قرارداد خرید کالا

مطابق با ماده ۴۵۴ و ۴۵۵ آیین دادرسی مدنی، طرفین قرارداد می‌توانند در فرم خام قرارداد خرید کالا و در زمان نوشتن قرارداد، مرجع رسیدگی بیش‌ خرید چیست ؟ به اختلافات را داوری تعیین کنند. بهتر است طرفین سعی کنند قبل از مراجعه به مرجع حل اختلاف که در قرارداد خرید کالا به آن اشاره شده، منازعه و اختلاف خود را از طریق صلح و سازش حل کنند. اگر در قرارداد به مبلغ خسارت عدم انجام تعهد اشاره شده باشد مرجع حل اختلاف نمی‌‌تواند بیشتر یا کمتر از آن مبلغ حکم کند. به هر حال، مرجع حل اختلاف قرارداد، می‌توانند داوری یا دادگاه باشد.

بیمه قرارداد خرید کالا

بیمه قرارداد خرید کالا جهت جلوگیری از ضرر و زیان طرفین در مواردی مانند آتش سوزی، غرق شدن و به طور کلی معیوب شدن کالا انجام می‌شود. بیمه قرارداد خرید کالا زمانی موثر خواهد بود که تاریخ شروع بیمه، قبل از وقوع حادثه باشد و از طرفی، بیمه تنها مسئول خطر یا حادثه‌ای است که برای آن قبول تعهد کرده است. پس به طور مثال، اگر کالایی را بیمه آتش سوزی می‎‌کنیم و کالا بر اثر غرق شدن از بین برود، بیمه پاسخگوی ضرر و زیان نخواهد بود.

پیشنهاد ما

شما می‌توانید وظیفه تنظیم قرارداد خود را به ما بسپارید. برای ثبت درخواست تنظیم قرارداد اینجا بزنید.

از طرف دیگر، تیم حقوقی رکلا، این نمونه قرارداد را تنظیم کرده است. روی تصویر زیر بزنید و وارد توضیحات این قرارداد در بانک قرارداد شوید.

ضمن آنکه شما می‌توانید درخواست مشاوره حقوقی تلفنی ثبت کنید. روی لینک قبل بزنید و درخواست خود را بنویسید. در اسرع وقت با شما تماس می‌گیریم.

مرحله پیش گشایش یا سفارش گیری در بورس چیست؟

به اولین مرحله از بازار که بازه زمانی ۹:۰۰-۸:۳۰ را شامل می‌شود؛ مرحله پیش گشایش و یا سفارش گیری می‌گویند. پس از این بازه زمانی، معاملات در بازار بورس بر روی نمادهای مختلف انجام می‌پذیرد.

مرحله سفارش گیری پیش گشایش چیست؟

مرحله پیش گشایش یکی از کلیدی‌ترین مراحل بازار سرمایه است چرا که شکل‌گیری صف خرید و فروش در هر نماد، گویای وضعیت آن نماد و شاخص‌های بورس در روز معاملاتی جاری است. در واقع خریداران و فروشندگان هر سهم، با توجه به انتظاراتی که از اخبار و تحولات داخلی و خارجی خواهند داشت، در مرحله پیش گشایش، سفارشات خود را در سیستم ثبت می‌نمایند و به عبارتی اقدام به کشف قیمت می‌کنند.

نکته مهمی که در سفارش گیری باید به آن توجه شود این است که طی ساعت ۹:۰۰-۸:۳۰ هیچ نوع معامله‌ای انجام نمی‌شود بلکه در این نیم ساعت، تنها امکان ثبت، ویرایش و یا حذف سفارشات سهامداران وجود دارد.

ممکن است برایتان سوال شود که مرحله سفارش گیری با چه هدفی طراحی شده است و چرا برخی افراد در این ساعت اقدام به ثبت سفارش خرید و یا فروش می‌نمایند.

برای رسیدن به جوابتان با ما همراه باشید:

اگر مرحله سفارش گیری به درستی و بدون اختلال توسط حقوقی‌ها اجرا شود، می‌تواند یکی از عوامل مؤثر بر قیمت هر سهم در آن روز معاملاتی باشد.

حال اگر تقاضا برای خرید و یا فروش یک سهم بسیار بالا باشد، هر ثانیه برای ثبت سفارش در مرحله سفارش گیری بسیار حایز اهمیت است زیرا در صف خرید و یا فروش، افرادی که سفارش خود را زودتر ثبت کرده باشند، شانس بیش‌تری برای انجام معاملات مورد نظر خود خواهند داشت و به این ترتیب، از صف‌های سنگین خرید و یا فروش در طی ساعات معاملات، رهایی خواهند یافت.

در واقع، در مرحله پیش گشایش سفارشات دریافت می‌شود سپس، در صف نوبت‌دهی قرار می‌گیرد و بلافاصله پس از شروع معاملات، به ترتیبِ جایگاهی که در صف سفارشات وجود دارد، معاملات مربوط به آن سهم انجام می‌پذیرد.

توجه داشته باشید که به ثبت سفارش در مرحله سفارش گیری، سرخطی‌زدن می‌گویند.

مواظب دام اردر ترسان باشید

اردر ترس به سفارشات با حجم‌های سنگینی اشاره دارد که توسط سهامداران حقوقی و یا بازیگران سهم در مرحله سفارش گیری ثبت می‌شوند. این افراد، در مرحله سفارش گیری اقدام به ثبت سفارش خرید و یا فروش با حجم بالا می‌کنند و با تشکیل صف‌های خرید و یا فروش سنگین، سرمایه‌گذاران ناوارد را و ناآشنا در بازار سهام را گول می‌زنند و آن‌ها را تشویق به ورود صف‌های خرید و فروش سنگین در آن سهم می‌کنند.

سپس پیش از اتمام زمان سفارش گیری، سهامدار حقوقی و یا بازیگران سهم، اقدام به بازپس‌گیری سفارش خود می‌نمایند. به این ترتیب موفق می‌شوند تا با فریب سهامداران حقیقی، سهام خود را با قیمت بالا بفروشند و یا با قیمت پایین خریداری نمایند. بنابراین اگر قصد دارید اقدام به ثبت سفارش سهمی در مرحله سفارش گیری نمایید، از ارزش واقعی آن سهم اطمینان کسب کنید.

نکته: با توجه به قانون جدید سازمان بورس از ساعت ۸:۵۵ الی ۹:۰۰ امکان ویرایش یا حذف سفارش ممکن نیست!

ترتیبی که برای خواندن مقالات آنچه یک سرمایه گذار بورس باید بداند (مفاهیم و اصطلاحات مهم بورس) به شما پیشنهاد میکنیم:

سرگیجه مردم و سازنده‌ها با قانون پیش فروش مسکن/از قراردادهای غیر رسمی تا نارضایتی انبوه سازان

قانون پیش فروش مسکن در حالی سالهاست بخش تقاضا و بخش عرضه را در بلاتکلیفی نگه داشته و مردم را به سمت قراردادهای غیر رسمی برده است که هم دولتی ها و هم بخش خصوصی نسبت به آن انتقاد دارند.

به گزارش بلاغ، قانون پیش فروش مسکن مصوب سال ۸۹ با عُمر ۱۱ ساله خود ظاهرا هنوز نتوانسته مشکلات بخش تقاضا و بخش عرضه را همزمان مرتفع کند. مشکلات به وجود آمده از بابت فروش یک واحد مسکونی به چند نفر و وجود چندین هزار پرونده در دادگاهها باعث شد تا مجلس شورای اسلامی و نمایندگان وقت آن روزها به این فکر بیافتند که قانونی تصویب کنند تا مشکلات پیش فروش مسکن تا حد ممکن کاهش یابد و پرونده های فروش یک واحد مسکونی به چند نفر برای همیشه و تا حد ممکن از بین برود.

اما ایرادات چه بودند؟ رعایت نشدن تعهدات از سوی خریدار برای تکمیل منابع مالی و همچنین استفاده از مصالح نامرغوب در احداث ساختمان توسط سازنده و یا فروش یک واحد آپارتمانی به چند خریدار توسط سازنده و نهایتا تشکیل پرونده های قضایی باعث شد تا چندین و چند بار این قانون در پیش نویس خود تغییرات و اصلاحاتی را در پیش بگیرد. اما ظاهرا این قانون مشکلاتی فراتر از آنچه که تصور می شد دارد.

پیش فروش به عنوان یکی از راهکارها و روش های تامین منابع مالی برای مسکن دار شدن از بسیار پیش تر در کشور رایج بوده است و بسیاری از مردم از طریق پیش خرید و پیش بیش‌ خرید چیست ؟ بیش‌ خرید چیست ؟ فروش می توانند صاحب خانه شوند. زیرا به این طریق می توانند آرام آرام پول خود را به پروژه ها تزریق کنند و سازنده نیز تامین مالی خواهد شد و به شکل زمان دار و درطول زمانبندی اقدام به تکمیل واحد مسکونی پیش فروش شده خواهد کرد.

یکی از مسائل مهم حوزه تامین مالی و بازار مسکن موضوع پیش فروش مسکن است. پیش فروش به خریدار و سازنده کمک میکند و میتواند مسیری برای تعادل بخشی به بازار مسکن باشد و علاوه بر این برکاتی همچون افزایش شفافیت و تسهیل تامین مالی ساخت مسکن دارد.

تصویب و اجرای اصلاحات قانون پیش فروش ساختمان کمک می کند تا روش مالی مطمئن و موثری برای رفع نیاز مسکن انجام شود، بدون آنکه تعهداتی برای دولت ایجاد شود. اما سوال این است که چرا اصلاحات تا این حد سخت و دشوار و با تاخیر همراه است.

محمد شکرچی زاده رییس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در خصوص تاخیر در اصلاح قانون پیش فروش مسکن می گوید: اصلاح قانون پیش فروش مسکن در پیشنهادی که از سوی وزارت راه و شهرسازی صورت گرفت قرار شد در کمیسیون عمران انجام شود این در حالی بود که این اصلاح ابتدا قرار شده بود در کمیسیون قضایی انجام شود به هر حال این یک دلیل می تواند باشد.

وی افزود: قانون پیش فروش مسکن بعد از آن تخلفاتی که بابت فروش یک ملک به چند خریدار صورت گرفت بیش از پیش احساس شد بنابراین در قانون پیش فروش مسکن تلاش شد تا حقوق خریدار و سازنده همزمان صورت گیرد و البته با هدف جلوگیری از وقوع جُرم بود. اما به نظر می رسد تسهیلی در پیش فروش ساختمان نبود.

اما پروانه اصلانی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در نشست «پیش فروش مسکن؛ الزامات و سازوکارها» با اشاره به اینکه رویکرد قانون فعلی پیش فروش مسکن جلوگیری از وقوع جرم است نه تسهیل پیش فروش ساختمان این مسئله موجب شده عملا مردم به سمت قراردادهای غیر رسمی و خارج شدن از مسیر قراردادهای رسمی پیش فروش سوق داده شوند که خلاف اهداف مد نظر قانون است.

وی افزود: پیش فروش مسکن مزیت‌های متعددی برای خریدار و پیش فروش کننده هم دارد که مهمترین آن خرید مسکن با قیمت کمتر از قیمت روز و همچنین تامین مالی ارزان قیمت منابع مورد نیاز با هزینه کمتر از منابع بانکی برای سازنده است.

وی با یادآوری این‌که سابقه پیش فروش مسکن در کشور به سال ۵۸ برمی‌گردد، گفت: آیین نامه های متعددی برای تسهیل روابط خریدار و پیش فروش کننده مسکن تصویب شده است. قانون سال ۸۹ که درحال حاضر جاری است هم بیشتر بر حمایت از حقوق پیش خریدار متمرکز است ولی نقض هایی دارد که باید برطرف شود و در پیش نویس وزارت راه این مسئله دیده شده است.

وی با انتقاد از قانون مصوب مجلس درخصوص پیش فروش افزود: این قانون نه تنها نتوانست قفلی را از بحث پیش فروش مسکن باز کند، بلکه موانع جدید و جدی دیگری نیز به این فرآیند افزود. دلیل اول این مسئله ضوابط پیچیده موجود در متن قانون بود که موجب شد پیش فروش به شکل غیر رسمی مورد استفاده قرار بگیرد و از چارچوب نظارت خارج شود. علاوه بر این پیش فروش قرار بود گره تامین مالی ساخت مسکن را باز کند و بار تامین مالی ساخت مسکن که امروز بر دوش نظام بانکی است را کم می‌کند.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی ادامه داد: قانون جاری عملا توسط قوه قضاییه نوشته شده است و وزارت راه و شهرسازی در آن همکاری داشته است. علاوه بر این چه در مرکز پژوهش‌های مجلس و چه در کمیسیون های دولت، عموما کمیسیون های قضایی در تدوین قانون فعلی نقش داشته اند. به همین دلیل رویکرد قانون فعلی جلوگیری از وقوع جرم در پیش فروش است. این رویکرد جرم انگاری در تدوین قانون پیش فروش مسکن موجب شده است به جای تسهیل پیش فروش، عملا مردم به سمت قراردادهای غیر رسمی و خارج شدن از مسیر قراردادهای رسمی پیش فروش سوق داده شوند که خلاف اهداف مد نظر قانون است.

اصلانی در خصوص تلاش های وزارت راه برای اصلاح قانون پیش فروش گفت: از اوایل سال ۹۵ دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه به حوزه پیش فروش ورود کرد و تلاش کرد شرایط را برای بهبود شرایط پیش فروش مسکن فراهم کند. در سال ۹۶ وزارت راه یک پیش نویس جدید برای تصویب در هیئت وزیران آماده کرد ولی تصویب آن به تعویق افتاد و مجبور شدیم از مسیر کمیسیون عمران جلو برویم و بعد از تصویب در این کمیسیون برای تایید به کمیسیون قضایی ارسال شد.

وی ادامه داد: همزمان با این روند، در تعامل با پژوهشکده قوه قضاییه، اصلاحاتی در پیش نویس اعمال شد و این نسخه برای تایید نهایی به کمیسیون قضایی مجلس ارسال شده است. در عین حال وضعیت این پیشنویس همچنان نامعلوم است و هیئت دولت و مجلس اقدامی برای تصویب آن نمی‌کنند.

در عین حال ایرج رهبر نایب رئیس انجمن انبوه سازان با اشاره به اینکه اگر می خواهیم بدانیم بعد از ۱۱ سال قانون پیش فروش هم به نفع خریدار و هم به نفع سازنده ها بوده است باید این بررسی را در عمل مشاهده کرد گفت: این قانون با هدف اینکه سازنده ها مشکلی در تامین مالی نداشته باشند باید تدوین می شد در حالیکه فقط به بحث جلوگیری از وقوع جُرم حرکت کرد. پس بنابراین وقتی این قانون فقط با هدف کاهش جُرم نوشته شده است باید پذیرفت که تولیدکننده و سازنده در قانون نادیده گرفته شده اند.

وی افزود: در این قانون باید به گونه ای از سازنده حمایت می شد که یک تولیدکننده از روش های متنوعی تامین مالی را انجام دهد و دیگر چشم به تسهیلات بانکی نداشته باشد و در حقیقت باری از روی دوش سیستم بانکی بردارد اما واقعیت به گونه ای دیگر است و قانون پیش فروش مسکن حوزه اختیارات سازنده ها را در تامین مالی بست.

رهبر پیشتر با طرح این پرسش که آیا با تصویب این قانون و حل این مسئله، یک مشکل دیگر را به وجود نیاوردیم و مانع یک پیشران اقتصادی یعنی حوزه مسکن نشدیم، افزود: تامین مالی در حوزه ساختمان موضوع دقیق و پیچیده‌ای است و باید برای این مهم با مدیریت مواجه شویم. یک تولیدکننده باید بتواند از روش‌های متنوع تامین مالی بهره مند شود و استفاده از نقدینگی های موجود در سطح جامعه باید کمک بیش‌ خرید چیست ؟ کننده به تسهیلات بانکی باشد. چرا راه‌های مردمی را ببندیم و فشار را روی تسهیلات بانکی وارد کنیم؟

نایب رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران اضافه کرد: در این قانون شناسنامه فنی ملکی پیش بینی شده است که تا پیش از تصویب آن سابقه نداشت و هیچ دستگاه اجرایی آن را برعهده نمی گرفت. همچنین وظیفه‌ای را برای ناظر فنی تعیین کردیم که باید به دفترخانه گزارش حقوقی بدهد، درحالیکه در مقابل این مسئولیت حق الزحمه‌ای نگرفته و مسئولیت او نیست. این مشکلاتی در قانون است که می توانستیم از راهکارهای بسیار بهتری استفاده کنیم.

کارشناسان و برخی سازنده ها بر این باور هستند که به جای این همه وقت و تلاش برای قانون پیش فروش مسکن یکی از بهترین راهکارها برای جلوگیری از وقوع جُرم این است که با ایجاد سامانه ارتباطات برخط ملک پیش فروش شده را نمی توان مجددا فروخت. اما به جای این ما یک قانون بسیار پیچیده و مانع آفرین را تصویب کردیم که اجرای آن موجب قفل شدن فرایندها شد.

باب میل پیش خریداران مسکن چیست؟+ جدول قیمت پیش فروش مسکن

پایگاه خبری تحلیلی نامه نیوز (namehnews.com) :

به گزارش نامه به نقل از دنیای اقتصاد، طوریکه تعداد آپارتمان‌هایی که در مرحله شروع به ساخت پیش‌فروش می‌شوند به شدت کاهش پیدا کرده و در مقابل، آپارتمان‌هایی که حداکثر در 4 ماه آینده قابل سکونت هستند، پیش‌فروش می‌شوند. این نوع پیش فروش به دلیل آنکه با قیمتی تقریبا مشابه آپارتمان های آماده عرضه می‌شوند باب‌میل پیش خریداران نیست. در حال حاضر برخی از مشاوران املاک فعال در بخش پیش فروش واحدهای مسکونی معتقد هستند که اغلب فایل های عرضه شده به بازار پیش فروش، مدت زمان تحویل آنها کمتر از 5 ماه پیش‌بینی یا به قولی تضمین می‌شود این در حالی است که اکثر پیش خریداران ترجیح می‌دهند واحد مسکونی مورد نظر خود را با گذشت مدت زمان طولانی‌تری تحویل بگیرند. یکی از بنگاهداران فعال در منطقه پونک در رابطه با وضعیت فعلی پیش‌فروش واحدهای مسکونی به «دنیای اقتصاد» گفت: اکنون بیشتر مراجعه‌کنندگان به عنوان پیش خریدار اظهار می‌کنند که سعی دارند واحد مورد نظرشان را وابسته به زمان تحویل انتخاب کنند نه فقط بر اساس شرایط پرداخت مبلغ پیش‌خرید و نوع سلیقه. این روزها این بیش‌ خرید چیست ؟ دسته از پیش خریداران با در نظر گرفتن قدرت مالی‌شان ترجیح می‌دهند واحد پیش‌خریداری شده خود را بین 10 تا 15 ماه آینده تحویل بگیرند. وی در ادامه افزود : با توجه به حجم تقاضای این چنینی میزان فایل‌هایی که زمان تحویل آنها بیش از 10 ماه یا حداکثر بیش از یک سال باشد در بازار بسیار اندک است و تعداد انگشت‌شماری از سازنده‌ها که به ندرت حاضر می‌شوند واحدی از سازه خود را بیش از 10 ماه تحویل دهند، نسبت به واحدهای پیش فروش شده که زمان تحویل آنها کمتر از 5 ماه است گران‌تر به بازار پیش خرید معرفی می‌کنند. این مشاور املاک خاطر نشان کرد : سازنده‌ای در پونک واحد در حال ساختش را متری 4 میلیون و 900 هزار تومان قیمت‌گذاری کرده است و زمان تحویل این واحد را بیش از یکسال اعلام کرده است از طرف دیگر قیمت هر مترمربع واحد نوساز مسکونی آماده تحویل 5 میلیون و 400 هزار تومان پیشنهاد می‌شود. با این تفاسیر مشخص است که این سازنده ارزش واقعی پیش خرید را به متقاضیان پیشنهاد نکرده بلکه قیمت‌گذاری وی بالاتر از نرخ معقول است.