قرارداد لازم چیست؟

سند اقاله

اقاله نوعی عقد است که با رضایت و توافق، قصد و انشای طرفین محقق می‌شود و موضوع آن توافق برای از بین رفتن عقد نخست است.قانونگذار تعریف مشخصی از عقد اقاله ارایه نکرده اما مصادیق و شرایط آن در مواد ۲۸۳ تا ۲۸۸ قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران آمده و به صراحت ماده ۲۶۴ از علل سقوط تعهدات و آثار آن است.

اسناد اقاله در اصل از مفاهیمی می‌باشد که از فقه گرفته شده است. در معنای رایج، این واژه بر موافقت با انحلال یک قرارداد دلالت می‌کند.

یعنی در اصل علت اصلی اقاله آن است که وقتی دو طرف پس از عقد قرارداد یا معامله‌ای پشیمان شوند؛ می‌توانند بدون هیچگونه ضرری برای دو طرف قرارداد خود را فسخ نمایند.

توجه به این نکته ضروری است که، در اسناد اقاله، دو طرف قرارداد با هم تصمیم می‌گیرند که شرایط را به حالت قبل از قرارداد برگردانند. به همین دلیل امکان اضافه کردن یا حذف کردن شرطی هم در این حالت امکان‌پذیر نخواهد بود. پس اگر شرطی بگذارند هم آن شرط باطل و هم اقاله باطل محسوب خواهد شد.

نکته بسیار مهم دیگر این است که اسناد اقاله در وقف، اقاله اخبار، نکاح، ضمان و ایقاعات امکان‌پذیر نیست.

همچنین لازم به ذکر است که اسناد اقاله دارای ماهیت و مبنایی هستند که این دو موضوع را از یکدیگر جدا می‌کنند.

ماهیت اقاله چیست؟

همان طور که پیشتر به آن اشاره کردیم، اقاله بطور کلی در لغت به معنای آزاد کردن یا رها سازی چیزی یا کسی از اتفاقی که به وجود آمده است.

از منظر علمای حقوقی نیز اقاله به معانی مختلف تعریف می شود که در ادامه به آن ها اشاره خواهیم کرد:

• برهم زدن قراردادی با رضایت و توافق دو طرف.
• برهم زدن معامله ای با قرارداد و توافق دو طرف.
• برهم زدن عقدی با توافق و سازش دو طرف.
• محل ساختن عقد یا قراردادی با رضایت و توافق دو طرف.

اما به طور کلی اسناد اقاله به معنای برهم زدن عقد و قراردادی با رضایت و سازش دو طرف آن قرارداد.

بین علما در ارتباط با ماهیت اقاله اختلاف نظر وجود دارد. این امر به آن دلیل است که در اقاله آثار باقیمانده از قرارداد، در آینده از بین می‌روند. به همین علت بسیاری از فقهای امامیه، اسناد اقاله را با فسخ بیع یکسان می‌دانند. اما برخی از فقها همانند فقهای ملکی، حکم اقاله را مانند همان بیع می دانند.

لازم به ذکر است که انتخاب هریک از این دو نظر علاوه بر تفاوت علمی که با یکدیگر دارند، از نظر حقوقی هم دارای آثار و شرایط گوناگونی هستند.

مبنای اقاله چیست؟

مبنای اقاله در اصل همان حاکم بودن اراده است. حاکم بودن اراده در ارتباط با همان اراده‌ای است که باعث شده دو طرف قرارداد عقد خود را از بین ببرند و به جای آن اراده آن ها روی کار آمده است. در اصل این دو اراده توانایی آن را داشته‌اند که خود را از بند قراردادشان رها کنند.

به همین دلیل می توان گفت که اقاله فقط در ارتباط با بیع نیست و می‌توان برای قواعد عمومی قرارداد‌ها نیز تحت عنوان اسناد اقاله از آن استفاده کرد.قرارداد لازم چیست؟

عناصر عقد اسناد اقاله چیست؟

اسناد اقاله هم، مانند دیگر عقود عناصری دارد که در ادامه به آن می پردازیم:

• به دلیل اینکه این امر از طریق توافق انجام می شود، پس رضایت دو طرف بسیار واجب است.
• قرارداد اولی که تنظیم شده است از جمله عقود لازم یا اینکه حداقل از سوی یکی از افراد لازم باشد.
• یک قرارداد شفاهی یا کتبی و لازم الاجرا باید وجود داشته باشد.

شرایط صحت اسناد اقاله

در اسناد اقاله با توجه به شرایط زیر اقاله صحیح است:

• دو طرف مورد معامله باید قصد و رضایت داشته باشند.
• هر دو طرف باید اهلیت داشته باشند.
• موضوع اقاله باید معلوم و مشخص باشد.

اقاله ملک به چه معناست؟

این نوع اقاله هم مانند هر نوع اقاله‌ای به معنای برهم زدن قرارداد ملکی است که بین دو طرف تنظیم شده است و لازم است تا دو طرف از بهم خوردن قرارداد راضی باشند.

یکی از نکاتی که باید به آن توجه داشت آن است که، پس از اقاله یک قرارداد تمام اجزای آن هم از بین خواهد رفت. یعنی بعد از آن هیچ یک از طرفین نمی‌توانند ادعایی نسبت به طرف مقابل داشته باشند. در نتیجه بعد از اقاله پول یا سند یا هر چیز دیگری به حالت قبل بازگشته و طرفین معامله دیگر هیچگونه تعهدی نسبت به یکدیگر ندارند.

چگونه می توان دعوی اثبات اقاله را عنوان کرد؟

این نوع از دعوی یک دعوی مالی است. بدین صورت که هزینه‌ای که برای دادرسی آن وجود دارد، بر طبق دعاوی مالی محاسبه خواهد شد.

هزینه دادرسی ثبت دعاوی اسناد اقاله در زمان نگارش متن، تا ۱ میلیون تومان، ۲ درصد و بیش از آن ۳ درصد از مبلغ خواسته شده است.

برای رسیدگی این دعوی هم مانند دعاوی، دیگر نیازمند تسلیم یک دادخواست نزد دفاتر خدمات الکترونیک قضایی خواهیم بود. فرد با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و تقاضای خواسته خود برای صدور حکم جهت تنظیم اسناد اقاله موضوع قرارداد و تکمیل آن، درخواست شروع رسیدگی به این موضوع را اعلام خواهد داشت.

به دادگاهی که برای رسیدگی به این دعاوی در رابطه با اسناد اقاله است، دادگاه محل اقامت می‌گویند.

مراحل اجرای اقاله در دفاتر اسناد رسمی

• مشخص شدن موضوع حق فسخ داشتن فرد.
• فسخ کننده باید حاشیه سند را امضا کرده و به ثبت دفتر برسد.
• فسخ کننده سند باید حاشیه سند را امضا کند و در دفتر ثبت شود.
• امضاء فسخ کننده باید تایید شود و سردفتر باید فسخ شدن اسناد اقاله را تایید کند و آن را امضا کند.
• لاشه اسناد اقاله و آگهی فسخ شدن آن را باید به اداره ثبتی که در خصوص املاک است ارسال کنید.

تفاوت فسخ با اقاله

نباید اقاله را با حق فسخ یکسان و مترادف پنداشت؛ زیرا به‌کارگیرى حق فسخ یک‌سویه است و تنها دارنده آن مى‌تواند آن را به کار بندد؛ هرچند طرف دیگر ناراضى باشد. اما در اقاله دو طرف عقد براى فسخ معامله باید با یکدیگر توافق کنند و به آن رضایت دهند. از سوى دیگر، اقاله با نبود هیچ خیار و حق فسخى به کار بسته مى‌شود و در واقع مستقیل (خواهان اقاله) نباید حق خیار داشته باشد.زیرا اگر وى خیارى داشت، دیگر به اقاله معامله نیازمند نبود و خیار خود را به کار مى‌گرفت.همچنین برخلاف حق فسخ و خیارات که نیازمند سبب قانونى (شرعى) یا قراردادى است، اقاله به سبب ویژه‌اى نیاز ندارد و هرگاه دو طرف، بر نقض و ازاله (از بین رفتن) معامله رضایت دهند، معامله و قرارداد نیز از بین مى‌رود و پایان مى‌پذیرد.فسخ از ایقاعات به شمار می‌آید اما اقاله از عقود.اقاله عقدی است همراه با توافق و رضایت به همراه اراده طرفین و موضوع آن از بین رفتن عقد نخست است؛ در حالی که فسخ به علت قانونی است و شاید رضایت طرف دیگر حائز اهمیت نباشد.اقاله را می‌توان با توافق طی سند عادی یا رسمی اجرا کرد اما در فسخ حکم دادگاه منبعث از جواز قانونی اصل صحت آن است.اقاله با انعقاد عقد دوم صورت می‌گیرد اما فسخ عقد دوم ندارد.

مواد مرتبط

همان‌طور که در بالا گفته شد، قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران در مواد ۲۸۳ تا ۲۸۸ به تعریف اقاله و موجبات آن می‌پردازد:

ماده ۲۸۳- بعد از معامله، طرفین می‌توانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ کنند.
ماده ۲۸۴- اقاله به هر لفظ یا فعلی واقع می‌شود که دلالت بر به هم زدن معامله کند.
ماده ۲۸۵- موضوع اقاله ممکن است تمام معامله واقع شود یا فقط مقداری از مورد آن‌.
ماده ۲۸۶- تلف یکی از عوضین، مانع اقاله نیست. در این صورت به جای آن چیزی که تلف شده است، مثل آن در صورت مثلی ‌بودن و قیمت آن در صورت قیمی ‌بودن داده می‌شود.
ماده ۲۸۷- نماآت و منافع منفصله که از زمان عقد تا زمان اقاله در مورد معامله حادث می‌شود، متعلق به کسی است که به واسطه‌ عقد مالک شده است اما نماآت متصله متعلق به کسی است که در نتیجه‌ اقاله، مالک می‌شود.
ماده ۲۸۸- اگر مالک، بعد از عقد در مورد معامله تصرفاتی کند که موجب ازدیاد قیمت آن شود، در حین اقاله به مقدار قیمتی که به سبب عمل او زیاد شده است، مستحق خواهد بود.

مستثنیات اقاله و عقود اقاله‌ناپذیر

اقاله در حقیقت همان فسخ و به هم زدن معامله از دو طرف معامله است که در همه عقود به جز نکاح راه دارد.در حالت کلی نکاح از عقودی است که مصلحت جامعه و حریم خصوصی اشخاص بر قالب قانونی آن رجحان دارد و بر بقا و دوام نسبی آن است و این به نظم عمومی وابسته است، بنابراین اقاله در آن راهی ندارد.

۱- نکاح: نکاح از جمله عقودى است که اقاله نمى‌پذیرد؛ چرا که بر هم زدن عقد نکاح سبب خاصى را مى‌طلبد و بنا بر اجماع و نصوص خاص، نکاح را با اقاله قرارداد لازم چیست؟ دو طرف نمى‌توان برهم زد.

۲- ضمان: هنگامى که ضمان را موجب نقل ذمه به ذمه بدانیم، با ورود ضامن، دین از ذمه مضمون‌عنه (فرد ضمانت‌شده) به ذمه ضامن منتقل مى‌شود و هنگامى که ذمه ضامن مشغول شود، مشکل مى‌توان پذیرفت که دو طرف (ضامن و مضمون‌عنه) با اقاله عقد ضمان، حق و دین انتقال داده‌شده (به ذمه ضامن) را دوباره بتوانند به ذمه مضمون‌عنه منتقل کنند.

۳. وقف: گفته شده که وقف نیز از شمار عقود اقاله‌ناپذیر است و دو طرف عقد نمى‌توانند با رضایت یکدیگر آن را اقاله کنند.

۴. ایقاع: آیا ایقاع را مى‌توان اقاله کرد؟ یا به عبارت دیگر، آیا با استفاده از اقاله مى‌توان ایقاع را برهم زد؟ پاسخ به این پرسش منفى است و باید گفت که ایقاع را نمى‌توان اقاله کرد.زیرا ایقاع به اراده یک طرف پدید مى‌آید؛ در حالى که اقاله نیازمند اراده دو طرف است و بنابراین چیزى که با اراده یک طرف به وجود مى‌آید، چگونه مى‌تواند با اراده دو طرف زایل شود و پایان پذیرد.

۵- اقاله اقرار و اخبار: اِخبار و از جمله اقرار نیز همانند ایقاع با اراده یک نفر و در واقع با یک اراده به وجود مى‌آید و همان ایراد پیشین بدان وارد مى‌شود. از سوى دیگر، اقرار اِخبار است و نه انشاء. بنابراین اقرارکننده چیزى را به وجود نمى‌آورد تا بتوان آن را اقاله کرد. چرا که وى از امری پنهانى خبر مى‌دهد و گفته‌هایش دلالت بر آن دارد. در مورد اخبار نیز چنین است. بنابراین اخبار و اقرار را نیز نمى‌توان اقاله کرد.

دفتر وکالت در تهران

به منظور دسترسی آسان شما به کارشناسان دفتر وکالت حق گرا ، ما در نقاط مختلف شهر تهران از جمله شمال ، شرق غرب و مرکزی دفتر با دسترسی های مناسب تامین نموده ایم که می توانید با استفاده از نقشه های گوگل مپ نزدیکترین محل را انتخاب نمایید.

همچنین شما می توانید با ارسال سوالات خود را در خصوص امور ملکی ، ارثیه و کلاً هر گونه سوالی که در مورد امور خانواده ، امور جزایی و کیفری و… داشته باشید در سایتهای این گروه ( hagh-gara.ir و haghgara.com )، به صورت رایگان از مشاوره وکیل های حق گرا بهرمند شوید و یا جهت مشاوره با شماره تلفن های ذیل و یا شماره ۰۹۳۶۴۶۸۸۸۶۱ تماس بگیرید .پیش از هر اقدامی، از مشورت با وکلای مجرب حق گرا غافل نشوید.

آیا اقاله، خود قابل اقاله کردن است؟

خیر؛ اقاله از نظر رایج و مورد توافق نظام حقوقی از جنس فسخ است. و فسخ، خود قابل فسخ نیست.

شرایط صحت اسناد اقاله چیست؟

۱-دو طرف مورد معامله باید قصد و رضایت داشته باشند ۲-هر دو طرف باید اهلیت داشته باشند ۳-موضوع اقاله باید معلوم و مشخص باشد.

مبنای اقاله چیست؟

مبنای اقاله در اصل همان حاکم بودن اراده است. حاکم بودن اراده در ارتباط با همان اراده‌ای است که باعث شده دو طرف قرارداد عقد خود را از بین ببرند و به جای آن اراده آن ها روی کار آمده است. در اصل این دو اراده توانایی آن را داشته‌اند که خود را از بند قراردادشان رها کنند.

شرایط صحت اسناد اقاله چیست؟

دو طرف مورد معامله باید قصد و رضایت داشته باشند. هر دو طرف باید اهلیت داشته باشند. موضوع اقاله باید معلوم و مشخص باشد.

نمونه اسناد اقاله رایج در کشور

خانم/ آقای……..فرزند آقای………دارای شناسنامه شماره……….صادره از……….متولد………..ساکن: ……………..

خانم/ آقای……..فرزند آقای………دارای شناسنامه شماره……….صادره از……….متولد………..ساکن: …………….

تمامیت مورد معامله بیع نامه قطعی شماره ………. مورخ ۰۱/ ۰۱/ ۱۴۰۰ تنظیمی بین طرفین که عبارت از فروش شش دانگ یک باب خانه مسکونی احداثی در شش دانگ یک قطعه زمین به مساحت ………..متر مربع دارای پلاک ……….فرعی از ……… اصلی واقع در بخش ثبتی………..تهران محدوده و مورد ثبت سند مالکیت شماره ………مورخ…….صفحه ………جلد………به شماره چاپی ………می‌‌باشد. با جمع توابع شرعیه و لواحق عرفیه آن بدون استثناء و اعم از عرصه و اعیان و منصوبه‌های در آن.

مبلغ………. ریال رایج (معادل ثمن معامله سند بیع نامه شماره مذکور) که نقداً و تماماً تسلیم ………….. گردید. کافه خیارات خصوصاً خیار غبن هرچند فاحش اسقاط گردیده است.

منافع مورد اقاله قبلاً به کسی واگذار نشده و بر حسب اظهار متمایل با رویت و قبول اقرار به تصرف و قبض مورد اقاله نمود.

1. به اقرار هیچگونه نماآت و منافع منفصله از زمان عقد تا زمان اقاله در ملک مرقوم حادث نشده و در صورت وجود احتمالی آن متعلق به مقایل است که مقایل اقرار به عدم احداث آن نمود و نماآت متصله به متقایل است.
2. متقایل اقرار نمود که پس از عقد در مورد معامله تصرفاتی ننموده که موجب ازدیاد قیمت آن شود بنابراین هیچگونه استحقاقی در این مورد ندارد.

محل امضاء طرف اول قرارداد (مقابل) محل امضاء طرف دوم قرارداد (متقابل)

مراحلی که برای انجام و اجرای اقاله در دفاتر اسناد رسمی بایستی پیش گیرید به شرح ذیل می باشد:

1. احراز حق فسخ
2. فسخ معامله در حاشیه سند و ثبت دفتر
3. امضا فسخ کننده در حاشیه سند و ثبت دفتر
4. تصدیق امضا فسخ کننده و اعلام فسخ توسط سردفتر و امضا او
5. ارسال لاشه سند باطل شد و آگهی فسخ به اداره ثبت مربوطه در خصوص املاک

در خصوص دیگر مسائل مربوط به حقوقی املاک ، می توانید به صورت تلفنی، اینترنتی و یا حضوری از مشاورین و وکلای ما در گروه حقوقی حق گرا کمک بگیرید.

10 نکته طلایی در انعقاد قرارداد

عقد قرارداد طبق ماده 183 قانون مدنی عبارت است از؛ یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد به امری نمایند و مورد قبول آن ها قرار گیرد. بر اساس همین عقد و پیمان، میان دو طرف، یک رابطه جدید حقوقی برقرار می‌شود و طرفین با توجه به موضوع قرارداد نسبت به یکدیگر باید تعهداتی را انجام دهند.

در زبان غیرتخصصی عقد و قرارداد به یک معنی است، اما در علم حقوق منظور از اصطلاح عقد، عقود معین (آن دسته از عقدهایی که در قانون مدنی شرایط و چگونگی آن‌ها ذکر شده است مثل عقد بیع، عقد اجاره، عقد رهن، عقد وکالت، عقد مضاربه و غیره) استعمال می‌شود و حال آنکه کلمه قرارداد، بر تمامی عقود (خواه معین باشد یا نباشد) اطلاق می‌شود.

جهت بهره‌مندی از خدمات بخش مشاوره حقوقی کارمنتو، با نصب اپلیکیشن و مراجعه به این بخش، از کارشناسان ما مشاوره دریافت نمایید.

نکات مهم در تنظیم قراردادها

در ادامه همراه کارمنتو باشید تا ده نکته طلایی برای تنظیم قرارداد را به شما معرفی کنیم.

نکته اول: تحقیق در خصوص هویت طرف قرارداد؛

تنظیم قرارداد با اشخاص حقیقی:

موقع تنظیم قرارداد با اشخاص حقیقی(طبیعی) توجه به مساله بلوغ، عقل و ممنوع‌المعامله نبودن طرف قرارداد بسیار مهم است.

*به موجب تبصره 1 ماده 1210 قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، سن بلوغ در پسر پانزده سال تمام قمری و در دختر نه سال تمام قمری است.

منظور از اصطلاح ممنوع المعامله، شخصی(اعم از حقیقی یا حقوقی)که توسط مقام قضایی از تصرف در اموال خود به نحوی ازانحاء ممنون شده است.

تعریف شخص حقیقی: هر کدام از افراد انسانی که پس از زنده متولد شدن می‌توانند صاحب حق و تکلیف شوند.

تنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی:

در هنگام تنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی، باید با ملاحظه اساسنامه شرکت و آگهی آخرین تغییرات آن(مندرج در روزنامه رسمی)معلوم شود که آیا شرکت در محدوده موضوع فعالیت خود قصد انعقاد قرارداد دارد یا خیر؟ و نیز مشخص شود چه کسانی دارای نمایندگی و حق امضای اسناد و قرارداد برای شرکت می‌باشند.

نکته دوم: قیمت قرارداد؛

یکی دیگر از نکات مهم در تنظیم قرارداد مبلغ یا قیمت قرارداد یا همان ثمن معامله است. قیمت قرارداد یعنی ارزشی که شما حاضرید در مقابل بدست آوردن موضوع قرارداد(کالا یا خدمات)پرداخت نمایید.

پس از تعیین قیمت یا ارزش یک قرارداد لازم است میزان و نحوه پرداخت(نقدی یا غیر نقدی)دقیقاً با ذکر جزئیات مواعد پرداخت(اقساط و مدت آن)تعیین گردد تا از هر گونه سوء برداشت و یا تفسیر متفاوت جلوگیری شود.

نکته سوم: ضمانت اجرای تخلف از تعهدات؛

می‌توان ادعا کرد که قراردادی کامل است که در آن صحبت از ضمانت اجرا می شود معمولا در قرارداد ها ضمانت اجراها را در وضعیت های:

پیش بینی حق فسخ

الزام به انجام تعهد

نکته چهارم: هویت موضوع قرارداد؛

برای مثال در خصوص معاملات اراضی؛ توجه به این موضوع که آیا این زمینی که نشان شما داده‌اند همان زمین موضوع قرارداد است؟ خصوصاً در زمین های واقع در دشت‌ها و کوه‌ها که امکان اشتباه انداختن و فریب بیشتر است.

نکته پنجم: تحقیق در خصوص اسناد و مدارک مربوط به قرارداد؛

اسناد و مدارک را به لحاظ اصالت بررسی کنید. اگر مبلغ معامله خیلی بالاست از کارشناس جعل استفاده کنید. مواظب خودکارهای جدید که جوهر آن محو می‌شود باشید. اگر طرف کپی مدارک را ارائه می دهد، اصل آن را مطالبه کنید.

نکته ششم: تحقیقات میدانی اداری و حقوقی؛

تحقیقات میدانی و اداری حتماً باید در کنار متن حقوقی و تخصصی قرارداد مورد توجه قرار گیرد.

نکته هفتم: درهنگام قرارداد با ورثه؛

گواهی حصر وراث و گواهی واریز مالیات بر ارث، امضای کلیه ورثه و قیم وارث صغیر و گاهی هم دادستان، تحویل پول یا جنس به نسبت میزان سهم الارث وراث، یکی دیگر از نکات حقوقی قراردادها است.

همچنین تحقیق در خصوص تسویه ترکه هم بسیار ضروری است. یعنی باید ابتدا وضعیت حق و حقوق طلبکاران متوفی و وصیت نامه احتمالی مشخص شود. بنابرین هیچ گاه قبل از تسویه ترکه، در خصوص ترکه با وراث معامله نکنید و الا طلبکاران متوفی یا کسی که به نفع او وصیت شده است، می توانند قرارداد شما را با وراث ابطال کنند.

نکته هشتم: درهنگام قرارداد با موسسات و یا شرکت‌ها؛

آیا شرکت طرف قرارداد ثبت شده و شخصیت حقوقی دارد؟ قرارداد با مجتمع، مجموعه، گروه، تیم، بیمارستان و امثال آن، بدون این که در قالب سازمان و شرکت باشد و یا قرارداد با شرکت منحل شده به مشکل می‌خورد.

مهر و آخرین روزنامه رسمی و اساسنامه و دارندگان حق امضاء بررسی شود و پیوست قرارداد گردد.

آیا موضوع قرارداد با موضوع شرکت در اساسنامه هماهنگی و همخوانی دارد؟

بعضی مواقع نیازی به قرارداد با شرکت نیست با خود مدیر عامل قرارداد را تنظیم کنید و یا شرط مسئولیت تضامنی بین شرکت با مدیر عامل کنید. چرا که مثلاً حکم جلب مدیر عامل را بابت قرارداد با شرکت نمی‌توانید بگیرید.

نکته نهم: در هنگام قرارداد با وکیل طرف معامله؛

سند وکالتنامه: وجود سند رسمی وکالتنامه برای تنظیم وکالتی اسناد رسمی.

اعتبار فعلی وکالتنامه: آیا وکالتنامه ارائه شده در حال حاضر هم اعتبار دارد؟؟ وکالتنامه وقتی در حین قرارداد اعتبار دارد که؛

اولاً وکیل عزل نشده باشد. البته به بلاعزل بودن وکیل اعتماد نکنید چون ممکن است حتی وکالتنامه بلاعزل هم با توافق وکیل و موکل، اقاله شده باشد و شما آگاهی از آن ندارید. بنابراین به دفترخانه تنظیم کننده وکالتنامه بروید و اعتبار وکالتنامه را چک کنید.

ثانیاً موکل باید زنده باشد. در این جهت به سن موکل در وکالتنامه و قدمت وکالتنامه باید توجه شود تا زنده بودن موکل مورد تردید نباشد.

ثالثاً موضوع وکالت توسط خود موکل قبلاً انجام نشده باشد. البته تحقیق در این دو مورد آخر مشکل است ولی حداقل از وکیل امضاء بگیرید که تایید کند موکلش قبلاً مورد وکالت را انجام نداده و هم تایید کند که موکلش زنده است تا اگر بعداً خلاف درآمد پای خود وکیل هم گیر باشد.

رابعاً مدت وکالتنامه منقضی نشده باشد.

نفوذ اقدام وکیل: گاهی وکالتنامه صحیح و معتبر است ولی اقدام وکیل به تنهایی نافذ و موثر نیست که در دو حالت باید بررسی شود؛

اولاً آیا وکالتنامه‌ی بلاعزل وکیل، بلاضم نیز هست یا نه؟ به این معنی که موکل، امین یا وکیل دیگری را ضمیمه و پیوست به وکیل نکرده باشد.

ثانیاً اگر وکیل دو نفر است، باید در وکالتنامه ذکر شود که هر وکیل به تنهایی و منفرداً می‌تواند قرارداد را امضاء کند.

اختیارات وکالتنامه: حدود اختیارات وکیل را دقیقاً چک کنید. مثلاً آیا وکیل در انعقاد معامله می‌تواند آن معامله را فسخ هم کند یا ثمن را وصول کند؟

نکته دهم: اگر قرارداد تنظیمی در چند صفحه باشد، حتماً تمام صفحات را با دقّت مطالعه، تفکّر و سپس امضا کنید.

و در پایان لازم به توضیح است که؛

پس از انعقاد قرارداد در صورتی که متعهد به تعهد خود عمل نکند قرارداد را نقض کرده‌ است و باید جبران خسارت نماید.

ورود خسارت در نتیجه نقض تعهد:

باید بین نقض قرارداد و خسارت وارده، رابطه علیت وجود داشته باشد، به طوری که بتوان زیان وارده را نتیجه تخلف از اجرای تعهد قراردادی دانست. بنابراین چنانچه ضرر و زیان وارده ارتباطی با عقد نداشته باشد، صرف وجود یک رابطه قراردادی، مسئولیت ناشی از اقدامات طرفین را که غیر مرتبط با قرارداد باشد، تبدیل به مسئولیت قراردادی نمی‌‌نماید.

در بخش مشاوره حقوقی قرارداد ، کارشناسان و مشاوران خبره و مجربی حضور دارند که می توانند به صورت تلفنی و یا آنلاین شما را در زمینه انعقاد قرارداد و نکات مرتبط با آن راهنمایی و هدایت نمایند. اگر در خصوص انعقاد قرارداد سوالی داشتید می توانید آن را در اپلیکیشن مشاوره کارمنتو مطرح کنید تا توسط مشاوران و متخصصان ما به آن پاسخ داده شود، همچنین می توانید در قسمت نظرات سایت نیز سوال خود را مطرح کنید.

قرارداد هوشمند (Smart Contract) چیست؟

آینده ی جهان به سمت فناوری هایی قدم برمی دارد که شاید درک آن برای خیلی از مردم قدری قرارداد لازم چیست؟ مشکل باشد. آینده ای که همه چیز را دست فناوری می سپارد و دست واسطه ها را کوتاه می کند. آری این دقیقا آینده‌ای است که قرارداد هوشمند آن را می سازد.

تصور کنید که وارد یک فروشگاه می شوید و هر آنچه را نیاز دارید برمیدارید و وقتی وارد قسمت پرداخت می شوید دستگاه تمام خریدهای شما را رصد می کند و هزینه خرید شما از کیف پول الکترونیکی شما پرداخت می شود و شما بدون اینکه با مالک فروشگاه ارتباط داشته باشید توانسته اید خرید کنید. در واقع شاید این مسئله برای شما شبیه به یک فیلم علمی تخیلی باشد اما این آغاز جهانی خواهد بود که قرار است با قرارداد های هوشمند اداره شود.

اطلاعاتی راجع به قرارداد هوشمند

قرارداد هوشمند یا Smart Contract یک کد برنامه نویسی می باشد که بر روی بلک چین اجرا می شود. در واقع این قرارداد پروتکلی برای تنظیم قراردادها می باشد. از آنجا که هر قراردادی دارای شرایط خاصی می باشد پس لازم است که اطلاعات مربوط به هر قرارداد به صورت خودکار اجرا شود. مهمترین موضوع در این قراردادها انجام انواع تراکنش ها بدون دخالت اشخاص ثالث می باشد.

روند این قرارداد به صورت دیجیتالی و کامپیوتری می باشد که عملکرد آن بسیار آسان می باشد و پس از تایید به صورت دیجیتالی به اجرا در می آید. هر تراکنشی که با این قراردادها اجرا شود قابل ردیابی هستند اما امکان برگشت پذیری آن ها وجود ندارد.

همانطور که گفتیم یک سری کد به بلاک چین داده می شود که این کدها شامل یک سری شرایط خاص و دستورات هستند که اگر این شرایط رعایت شود دستور لازم اجرا می شود. به طور کلی در آینده این بلاکچین ها هستند که انقلابی بزرگ به پا می کنند و ما را از اعتماد به دیگران بی نیاز می کنند.

تاریخچه قرارداد هوشمند

قرارداد هوشمند از سال ۱۹۹۴ توسط نیک سابو که یک روزنامه نگار بود کلید خورد. ایده این عمل که بعضی از قراردادها را به صورت کد رایانه ای می توان تعریف کرد در این سال توسط این روزنامه نگار تحقق پیدا کرد. در صورت تحقق چنین قراردادی برخی از شرایط به صورت خودکار فعال خواهد شد. این ایده آغازی برای انجام برخی از خدمات شرکت هایی است که از طریق شخص ثالث فعالیت خود را ادامه می دهند که پیاده سازی و اجرای آن برای این ارگان ها مانند بانک نیازی به دخالت شخص ثالث نخواهد داشت.

مزیتی که تمایل افراد به اجرایی شدن این ایده را قوت بخشید عدم نیاز به شخص ثالث در اجرای یک معامله است چون تمام فعالیت ها در بستر امن رایانه انجام می شود و درصد خطا و اشتباه در آن به صفر می رسد چون تمام کنترل ها توسط رایانه است و قابل برگشت نیز نخواهد بود.

نیک سابو سال های زیادی روی این ایده کار کرد و حتی کتابی تحت عنوان قراردادهای هوشمند: ایجاد بلوک برای بازارهای دیجیتال آزاد را نوشت اما چون در سال ۱۹۹۴ فناوری بلک چین وجود نداشت این ایده اجرا نشد. اجرایی شدن فرآیند بلاکچین با استفاده از بیت کوین در سال ۲۰۰۹ رقم خورد. در سال ۲۰۱۵ هماتریوم توسط Vitalik Buterin تاسیس شد و با تاسیس آن اولین کاربرد قرارداد هوشمند نیز عملی شد.

تفاوت قرارداد معمولی با قرارداد هوشمند

در قراردادهای معمولی که روزانه هزاران مورد آن را می بینیم بین چند شخص بخاطر خرید یا فروش محصول و یا دریافت خدماتی منعقد می گردد. اما در مورد قرارداد هوشمند قدری متفاوت تر است. زیرا فناوری بلک چین در آن استفاده شده است که نقش مهمی در حذف واسطه ها داشته است.

در این نوآوری برای هر قراردادی کدی تعریف می شود و این کد روی بلک چین فعال خواهد شد تا بدون حضور شخص ثالث و تنها بر اساس شرایط تعریف شده در کد معامله را بین طرفین به صورت دیجیتال بررسی و اجرا نماید.

زمانی که بر روی اتریوم این قرارداد اجرایی می شود توقف آن غیر ممکن است و اجرای آن حتمی است. پس پروژه ها و برنامه هایی که با این قرارداد اجرایی می شوند امکان لغو آنها غیر ممکن است حتی خود برنامه نویس های قرارداد هم نمی توانند کدهای وارد شده را تغییر دهند و مهمترین مزیتی که دارند عدم از کار افتادگی است و می توانند بدون واسطه به صورت متمادی کار کنند‌.

برای درک بهتر این موضوع مثالی از عملکرد دستگاه هایی که تقریبا با این گونه قراردادها مشابه هستند را بیان می‌کنیم. اگر به مترو یا امکان عمومی و بزرگ مراجعه کرده باشید حتما دستگاه های فروش قهوه، نوشابه و انواع نوشیدنی ها را دیده اید که بدون هیچ واسطه و اپراتوری کار می کند در این دستگاه ها شما پول خود را وارد دستگاه می کنید دستگاه پس از پردازش خودکار پول، نوشیدنی مورد نظر شما را تحویل می دهد.

در این دستگاه برای هر نوشیدنی مبلغ مشخصی تعریف شده است و شما تنها با پرداخت دقیق همان مبلغ می توانید نوشیدنی خود را دریافت کنید. در صورتی که در کافه های معمولی پس از خرید می توانید پول را پرداخت کنید و یا حتی سفارش خود را لغو کنید.

ویژگی های قرارداد هوشمند

درک مفهوم قرارداد هوشمند برای بیشتر افراد آسان است. اگر به اطراف خود نگاهی بیندازید خواهید دید که بیشتر مشاغل فعال دارای قراردادها و توافق نامه هایی هستند که تعامل طرفین قرارداد با هم باعث ارائه نتیجه نهایی خواهد شد. مثلا سرو قهوه در یک رستوران تنها یک سرو کردن ساده نیست و قراردادهای زیادی طی می شوند تا یک فنجان قهوه با کیفیت سرو شود. به طور مثال قراردادهایی بین کارکنان و صاحبان کسب و کارها، قرارداد برای تبلیغات کافه، قرارداد بین تامین کنندگان مواد مصرفی، قرارداد بین مالک کافه و … که همگی این ها در نتیجه نهایی موثر هستند.

در حال حاضر در بیشتر کشورها بیشتر کسب و کارها بر اساس قراردادهایی قانونی اجرا می شوند مثلا در ایران اقتصاد توسط سازمان های متمرکز مانند بیمه و بانک هدایت می شوند و توسط قوه قضاییه پشتیبانی می شوند در نتیجه اجرای تمامی قراردادها برای حفظ جوامع و اقتصاد به سازمان های شخص ثالث نیاز خواهد داشت..

از لحاظ قدرتی هر دو قرارداد سنتی و معمولی برابر هستند فقط در نمونه های هوشمند نیاز به شخص ثالث قابل اعتماد در قرارداد نخواهد بود و تنها کدهای کامپیوتری هستند که قرارداد را پیش می برند و پس انعقاد قرارداد بدون هیچ چون چرایی اجرا خواهد شد. این تکنولوژی بسیار دقیق است و فناوری ای است که می تواند دنیا و خدمات را رسانی را کاملا تغییر دهد.

هدف قرارداد هوشمند

قرارداد هوشمند یا Smart Contract در صنایع بزرگ انقلابی عظیم به پا می کند چون این فناوری به قدری هوشمندانه تنظیم و اجرا می شود که تحولی بی عیب و نقص را تضمین می کند. به طور مثال شما قصد فروش ملک یا وسیله ای را دارید و برای این کار به بنگاه ها ی زیادی مراجعه می کنید و لازم است که وقت و انرژی زیادی صرف این کار کنید. اینگونه معامله ها تا پایان انجام آن دوندگی زیادی دارد و فرد باید کاملا بر روی روند اجرای معامله نظارت داشته باشد‌ و اگر قرارداد اجرا شود فرد باید به واسطه ها کمیسیون پرداخت کند که این خود نوعی ضرر مالی به حساب می آید.

اما قراردادهای هوشمند از این جهت کارآمد هستند که موضوع اعتماد را به کلی حل کرده اند. در این گونه قراردادها برای فروش خانه مبلغی مشخص تعریف شده است و فرد تنها در صورتی می تواند مالکیت خانه را داشته باشد که مقدار پول ثبت شده در سیستم را پرداخت کند. پس دو نکته اصلی در این قرارداد وجود دارد یک ثبت ارزش مالی خانه و ثبت مالکیت آن می باشد و پس از انجام معامله دو طرف قرارداد به هر آنچه که می خواهند می رسد. افراد زیادی امکان مشاهده این قراردادها را دارند و در نهایت درصد ضرر و زیان آن بسیار کم خواهد شد.

پارامترهای اساسی در قرارداد هوشمند

در هر قرارداد هوشمند ما به چند جزء اصلی نیاز داریم که در زیر به بررسی این پارامترها می پردازیم.

موضوع قرارداد: هر کالا و یا خدماتی که در محیط قرارداد قرار گرفته می شود. باید قرارداد بدون محدودیت بتواند به آن دسترسی داشته باشد.

امضاهای دیجیتال: از اصلی ترین جزء این قرار داده امضاکنندگان (Signatories) می باشند. باید طرفین قرارداد از طریق کلیدهای اختصاصی که در اختیار دارند توافق‌نامه را امضا کنند. هر چند فردی که در این قرارداد قرار دارند باید قواعد و قوانین را بپذیرند.

شرایط قرارداد: در هر قراردادی یک سری شرایط تعیین می شود که لازم است تمام شرکت کنندگان شرایط مندرج را در قرارداد را بپذیرند و آن را امضا کنند‌.

پلتفرم غیر متمرکز: برای اجرای این قراردادها لازم است که قرارداد بر روی بلاک چین پلتفرم قرار بگیرد و به کاربران اجاره انجام معامله را بدهد. این سیستم در حال حاضر برای ارزهای دیجیتال مورد استفاده قرار می گیرد که بسیار موفق عمل می کند.

کاربرد قرارداد هوشمند در صنایع امروزی

قرارداد قرارداد لازم چیست؟ هوشمند به دلیل مزایای گسترده ای که دارد در حوزه های مختلفی به کار گرفته می شود. در زیر به چند نمونه از کاربردهای این این قراردادها اشاره می کنیم.

رأی‌گیری: وقتی داده های مربوط به نتایج رای گیری را به صورت رمز گذاری شده و ناشناس بتوان انجام داد در واقع امکان تقلب در این حوزه به کلی از بین خواهد رفت در این قرارداد نتایج رای گیری به روی بلک چین گذاشته می شود و در بین گره های شبکه توزیع می شود‌

علوم پزشکی:

قراردادهای هوشمند کمک شایانی به علوم پزشکی کرده است از طریق این فناوری می توان پرونده های پزشکی را رمز گذاری کرد و اجازه دسترسی به پرونده را تنها به یک سری کد اختصاصی داد و کدها را بر روی بلک چین ذخیره نمود. همچنین هر خدمتی که مربوط به بیمه باشد را می توان در بلاک چین ذخیره و برای شرکت بیمه ارسال کرد. از دیگر کارکردهای این قراردادها نظارت بر داروها، رعایت مقررات، نتایج آزمایشات و مدیریت منابع پزشکی و بهداشتی می باشد.

لجستیک:

در برخی از قراردادها مانند زنجیره تامین لازم است که هر لینک تاییدیه خود را از لینک قبل دریافت نماید چون در موضوع قرارداد این گونه درج می شود. اما اگر به صورت هوشمند اجرا شود شرکت کنندگان خواهند توانست که در زمان کمتری پیشرفت زیادی را از نتیجه کار ببینند.

این قراردادها هوشمندانه عمل می کنند و به قدری موضوع قرارداد شفاف عنوان می شود که درک آن برای همه شرکت کنندگان آسان باشد از همه مهمتر درصد خطا و اشتباه در این گونه موارد به صفر می رسد و امکان کلاهبرداری اصلا وجود نخواهد داشت.

حوزه ی کاربرد این قراردادها روز به روز در حال گسترش است و بسیاری از بانک ها، مدیریت، بیمه، املاک و … خواستار استفاده از این شیوه معامله هستند و در پی اجرایی کردن آن هستند.

مزایای اجرای قرارداد هوشمند در دنیای واقعی

از مهمترین مزایایی که اجرای قرارداد هوشمند یا Smart Contract در دنیای واقعی به دنبال دارد شامل موارد مهم زیر است.

استقلال: برای عقد اینگونه قراردادها نیاز به حضور شخص ثالث و وابسته ای نظیر وکیل، کارگزار یا طرفین معامله نیست.

اعتماد: مدارک مرتبط با قرارداد به صورت رمز گذاری شده بر روی دکل کل قرار می گیرند و یک سری شرایط برای هر قرارداد در نظر گرفته می شود که لازم است طرفین آن را پذیرا باشند.

پشتیبانی: در روی شبکه بلک چین نسخه های پشتیبانی متعددی وجود دارد.

صرفه جویی: وقتی هیچ واسطه ای برای اخذ قرارداد نباشد قطعا در زمان و هزینه صرفه جویی می شود.

دقت بالا: این فناوری سرعت و دقت بالایی در تراکنش ها دارد و خطاهای معمول را کاهش می دهد.

شرکت خود را به بهترین شکل مدیریت کنید

هر مدیر خوب نیازمند ابزاری قدرتمند است تا بتواند مجموعه خود را به بهترین شکل مدیریت کند. مجموعه نرم افزار مالی و منابع انسانی فینتو ابزاری قدرتمند است که می تواند به مدیران در کنترل کارمندان و محاسبه حقوق و دستمزد آنها کمک کند.

شما همیشه یک مدیر لایق هستید و باید بهترین ها برای شما باشد. با استفاده از نرم افزار حسابداری آنلاین فینتو کار مدیریت خود را بسیار آسان تر کنید.

تنظیم قرارداد و نکات ضروری

در این مطلب می خواهیم به توضیح کامل شرایط و نکاتی که باید در نوشتن و انعقاد قراردادها رعایت کنید تا یک قرارداد عالی و بدون نقص داشته باشید بپردازیم. در ادامه ی مطلب راهنمایی جامعی در خصوص تنظیم قراردادهای مشارکت، پیمانکاری، سرمایه گذاری، شرکتی و… خواهیم داشت.

نحوه تنظیم قرارداد

اگر شخصی عادی و یا مدیر و یا نماینده یک شرکت هستید و قراردادی را میخواهید تنظیم کنید لازم است خاطر نشان کنیم مفاد لازم در تنظیم قرارداد هیچ اصول مشترکی ندارد و بسته به نوع پیمان کاملا متفاوت است. هردو طرف قرارداد هرگونه توافقی که لازم باشد با درنظر گرفتن قوانین امری میتوانند در قرارداد بیان کنند.

قرارداد جنبه های مختلفی دارد و برای تنظیم یک قرارداد مناسب و حرفه ای باید تمام ابعاد آن در نظر گرفته شود، از قبیل جنبه های حقوقی، مالی، بازرگانی و فنی. لذا با توجه به وسعت ابعاد قرارداد لازم است تا در هر چهار حوزه نام برده متخصص آن به کمک شما بیاید. به عنوان مثال در صورت خرید یک کالای خارجی لازم است کارشناس فنی کیفیت آن را با شرکت ارائه دهنده بررسی، کارشناس بازرگانی امور خرید و بازرگانی را بررسی کرده و کارشناس مالی امور مربوط به نقل و انتقال و جزئیات مالی آن را بررسی نماید.

در این میان مسائلی چون ضمانت اجرای تعهدات، اثر فورس ماژور در قرارداد، قانون حاکم یا مرجع حل و فصل اختلافات احتمالی تعیین شود که جنبه حقوقی دارد. البته واقعیت این است که این چهار مورد علارغم تفاوت با هم مرتبط بوده و مستقل از هم قابل بررسی نیستند و تمام بندهای قرارداد اصولاً بار حقوقی دارند. بنابراین نیاز است که هر یک از متخصصین حوزه یاد شده حداقل اطلاعات ضروری از حوزه های مرتبط هم جهت تنظیم قرارداد داشته باشند.

نحوه تنظیم قرارداد های تخصصی

پیش از تنظیم قرارداد باید چالش های احتمالی که ممکن است در آینده ایجاد شود شناسایی شده و سپس برای چالش های اخیر راهکارهای مناسبی در قرارداد پیش بینی گردد . به عبارت دیگر اولین قدم در تنظیم قرارداد شناسایی چالش ها و ارائه راهکار است. برخی قرارداد لازم چیست؟ از این چالش ها خاص و برخی دیگر عمومیت بیشتری برخوردار هستند.پیش از تنظیم قرارداد باید طرف قرارداد اعتبار سنجی شود، که چقدر می خواند و می تواند قراردادی را اجرا کند برای سنجش این موضوع می توانند عملکرد وی را در گذشته بررسی کرده و یا در مقیاس کوچکتری با وی همکاری کنید اعتبارسنجی مقدم بر تعیین محتوای قرارداد بوده و گرفتن وسایل و تضامین اصولاً جای اعتبارسنجی را نمی گیرد.

بهتر است طرفین قرار توافقات خود را مکتوب کنند. نوشتن و مکتوب کردن فواید متعددی دارد، از جمله اینکه بیانگر میزان جدیت اشخاص در اجرای تعهدات است. گاه از سوء تفاهم ها جلوگیری می کند گاه مانع فراموشی توافق است و همچنین بهترین دلیل برای اثبات واقعیت است. به همین دلیل گفته می شود “نوشته بهترین شاهد” است.

نوشته عادی و رسمی

نوشته در تنظیم قرارداد اصولاً لزومی ندارد که رسمی باشد بلکه نوشته عادی هم معتبر است. البته سند رسمی امتیازاتی دارد که سند عادی فاقد آن است. همچنین اصولاً لزومی ندارد که سند کاغذی باشد بلکه سند الکترونیکی هم معتبر است، مانند پیامک. گاه گرفتن نوشته با توجه به ملاحظات عملی دشوار است مانند اینکه مدیرعامل به کارمند خویش دستور شفاهی دهد که به جای وی سندی را امضا کند در این موارد بهتر است کارمند برای ایجاد دلیل موضوع را کتباً از وی استعلام کند مانند اینکه در قالب نامه یا پیامکی از او سوال کند که منظور از امضای سند فلان سند خاص است؟

قرارداد شفاهی چیست؟

اگرچه نوشتن قرارداد موجب کاهش اختلافات و دعاوی می شود و به اهمیت آن تاکید شده است ولی قراردادهای شفاهی هم اصولا معتبر بوده و در صورت اثبات، منشا اثر هستند. اگرچه اثبات آنها گاه دشوار است. از مهم ترین متون قانونی که صراحتا بر اعتبار قرارداد شفاهی تاکید نموده است ، ماده ٧ قانون کار است. مطابق ماده اخیر :” یک قرارداد کار ممکن است کتبی و شفاهی باشد “. بنابراین اگر کارفرما و کارگر خویش قرار داد منعقد نکنند ولی کارمند بتواند به استناد سایر ادله رابطه کارگری و کارفرمایی را اثبات کند، از تمام مزایای قانونی برخوردار خواهد شد. بنابراین فقدان قرارداد کتبی به منزله فقدان قرارداد نیست.

با توجه به هدف از انعقاد عقد و صلاحیت و ویژگی های طرف قرارداد و همچنین آثار قانونی هر یک از عقود معین باید قالب قانونی مناسبی برای توافقات انتخاب شود. اگرچه طرفین در انتخاب قالب و تنظیم قرارداد اصولا آزاد هستند ولی پس از انتخاب قالب قانونی احکام خاصی بر رابطه آنها بار می شود که ممکن است یکی از طرفین یا هر دو از آن آگاه باشد.

تعیین محتوای قرارداد

تعیین محتوای قرارداد اصولا در اختیار طرفین است. مانند اینکه مالک، خانه خویش را به چه قیمتی بفروشد، نقدی و اقساطی، خسارت تاخیر وقت بگذارد یا خیر، تمام تابع اراده طرفین قرارداد است و تنظیم کننده سند باید اراده طرفین را در سند بنویسد. و اینکه در سند چاپی پیش فرض دیگری ذکر شده باشد به عنوان مثال ممکن است در مبایعه نامه چاپی ذکر شده باشد که برگشت خوردن چک های خریدار تاثیری در معامله ندارد. در مورد اخیر فروشنده و خریدار می تواند توافق کنند که بند اخیر حذف شده و به قرارداد لازم چیست؟ جای آن نوشته شود که در صورت برگشت خوردن چک خریدار و فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد .همچنین ممکن است که در قرارداد چاپی شرطی را اضافه نمود. مانند اینکه فروشنده بر خریدار شرط کند که تا تمام بهای معاملات را نپرداخته است حق فروش و انتقال ملک را نداشته باشد.

سلسله مراتب تنظیم قرارداد

قوانین حاکم بر قراردادها بر دو قسم است. قوانین امری و تکمیلی. قوانین امری قوانینی هستند که چارچوب و قلمرو آزادی طرفین عقد را تعیین می کند و به نوعی خط قرمز و حاکمیت هستند و به همین دلیل طرفین نمی تواند خلاف آن توافق کنند. به عنوان مثال قانون کار در جهت حمایت از کارگر حداقل حقوق و مزایا برای وی در نظر گرفته و هر گونه توافق کمتر از حقوق اخیر و باطل می داند.

در مقابل قوانین تکمیلی قانونی است که طرفین قرارداد می تواند آن را تغییر داده و خلاف آن توافق کنند البته در صورت سکوت طرفین و عدم ذکر مطلبی در قرارداد، قانون اخیر خلاء قرارداد را تکمیل خواهد کرد. به عنوان مثال اگر در قرارداد ذکر نشود که برگشت خوردن چک خریدار ، به فروشنده حق فسخ می دهد یا نمی دهد، اصل بر این است که فروشنده حق فسخ ندارد و این مسئله در ماده ماده ۴۵۷ قانون مدنی آمده است.

سلسله مراتب قواعد حقوقی در رابطه با تنظیم قراردادها

۱ – در صورت وجود قانون آمره همان ملاک است. ماده ۹۷۵ قانون مدنی.
۲ – در صورت فقدان آن، توافق طرفین ملاک است. ماده ۱۰ قانون مدنی.
۳ – در صورت سکوت قرارداد عرف حاکم است. مواد ۲۲۰ و ۲۲۵ قانون مدنی.
۴ – در صورت نبود عرف خاصی، قانون تکمیلی اعمال خواهد شد. ماده ۲۲۰ قانون مدنی.
۵ – در صورت نبود هیچ یک از منابع اخیر قاضی باید بر اساس اصول کلی حقوقی و نظریات علمای برجسته حقوق حکم قضیه را استنباط نموده و دعوا را فیصله دهد. اصل ۱۶۷ قانون اساسی.

در صورت امکان جهت تنظیم قرارداد بهتر است پیش از مذاکرات اطلاعات لازم جمع آوری شود تا در جلسه مذاکره نسبت به پیشنهاد های احتمالی طرف مقابل واکنش مناسبی داشته باشیم. علاوه بر این لازم است در مذاکرات گزینه ها و جایگزین های متعدد داشته باشیم. همچنین پس از جمع آوری اطلاعات لازم جهت تنظیم قرارداد بهتر است پیش نویسی از قرارداد تهیه کرده و در جلسه حضوری جهت انعقاد عقد با پیش نویس حاضر شویم.

شکل ظاهری پیش نویس قرارداد و عناوین مواد آن

ماده ۱ : طرفین قرارداد
ماده ۲ : موضوع قرارداد
ماده ۳ : مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت آن
ماده ۴ : مشخصات کالا و نحوه تصویب آن
ماده ۵ : تعهدات طرف اول
ماده ۶ : در حالات طرف دوم
ماده ۷ : فرس ماژور
ماده ۸ : شرایط متفرقه
ماده ۹ : ضمانت اجرا ها
ماده ۱۰: آثار پس از انحلال قرارداد
ماده ۱۱: اقامتگاه و شیوه ابلاغ
ماده ۱۲: حل و فصل اختلافات
ماده ۱۳: ضمایم و پیوست ها
ماده ۱۴: تعداد نسخه ها و امضای قرارداد .

ادامه مطلب در نحوه تنظیم قرارداد ۲ مطالعه کنید. در این مطلب، نکات و مطالب بسیار ریزی که باید در تنظیم قرارداد رعایت کنید نوشته شده است.

مقالات مشابه

نحوه فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان مدت

مدت زمان تخمینی مطالعه: 4 دقیقه آیا فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان مدت امکان پذیر است؟ در این صورت تکلیف مستاجر.

کفایت برگه سبز برای نقل و انتقال خودرو

کفایت برگه سبز برای نقل و انتقال خودرو برای خرید خودرو باید حتما انتقال سند صورت بگیرد یا برگه سبز کفایت می کند؟ آیا.

قرارداد الکترونیک وکالت چیست؟

قرارداد الکترونیک وکالت چیست؟ قرارداد الکترونیک وکالت چیست؟ آیا با وجود این قرارداد باز هم نیاز به تنظیم قرارداد دست.

اجاره __ ویژگی های عقد اجاره و انواع آن __ ضمانت اجرای تخلف از قرارداد

عقد اجاره چیست و انواع آن کدامند؟ مالکیت منافع به چه معناست؟ ویژگی های عقد اجاره کدامند؟ انواع قرارداد اجاره و ضمانت اجرای تخلف از آن چیست؟ انتقال اجاره توسط مستاجر به دیگری چه حکمی دارد؟ تعمیرات و مخارج مربوط به عین مستاجره بر عهده کیست؟

عقد اجاره

امروزه به دلیل افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن و البته به دلایل دیگر اغلب مردم اقدام به انعقاد عقد اجاره می نمایند، لذا یکی از مبتلابه ترین عقود مرسوم بین مردم است. اجاره از ریشه اجر در لغت به معنای به فریاد رسیدن و رهانیدن آمده اما در اصطلاح حقوقی و طبق ماده ۴۶۶ قانون مدنی عقدی است که به موجب آن مستاجر در برابر مالی که به موجر می‌دهد (که همان مال الاجاره نام دارد) برای مدتی معین مالک منافع عین مستاجره می‌شود که این ملک می تواند بسته به کاربری آن مسکونی اداری و تجاری باشد. ارکان عقد اجاره عبارتند از موجر که همان مالک یا اجاره دهنده است، مستاجر همان شخص اجاره کننده می باشد، عین مستاجره یا مورد اجاره که همان ملک مورد اجاره است و اجاره بها که همان مبلغی است که در قبال اجاره پرداخت می شود.

انواع عقد اجاره

این عقد بسته به موضوع آن می‌تواند مختلف باشد لذا هم شامل اشیاء می‌شود هم انسان و نیز در مورد اموال هم شامل اموال منقول مانند اتومبیل می‌شود و هم اموال غیر منقول مانند منزل، بنابراین طبق قانون مدنی سه نوع عقد اجاره داریم:

۱- اجاره اشیا ۲- اجاره حیوان ۳- اجاره اشخاص

منظور از مالکیت منافع چیست

برای تبیین این مفهوم ابتدا باید معنای آن را دانست. به طور کلی هر مالی را از دو بعد می‌توان مورد بررسی قرار داد؛ بعد اول مال، عین است. عین به معنای جنبه محسوس و فیزیکی مال بوده که عموماً قابل لمس و مشاهده است اما منفعت قابل لمس و مشاهده نیست. با توجه به این تعریف می توان گفت هر مال می‌تواند دارای دو مالک باشد؛ مالک عین و مالک منفعت. لازم به ذکر است که مالکیت عین در درجه بالاتری از اهمیت قرار داشته و مالک آن اختیارات وسیع تری را دارا می باشد.

بیشتر بخوانید: تصرف عدوانی حقوقی، کیفری و تصرف در مال مشاع و تفاوت آن با خلع ید

ویژگی های عقد اجاره

قرارداد علاوه بر اینکه تابع قواعد عمومی قراردادها مندرج در قانون مدنی بوده باید دارای شرایط ذیل باشد:

۱- وجود قصد، رضا و اهلیت: اینها همان قواعد عمومی است اما در اینجا نکته مهمی به نظر وجود دارد که باید عنوان شود؛ اولاً اجاره مال توسط ولی یا قیم شخص محجور چه حکمی دارد و دوم اینکه چنانچه در اثنای مدت شخص محجور از حجر خارج گردد وضعیت حقوقی قرارداد چگونه است؟

در این مورد بین دکترین حقوقی اختلاف نظر وجود دارد اما نظر صائب و اقوی بر این است که اولا این عقد در زمره اعمال اداری است و از آنجا که مسئولیت ولی و قیم نیز در همین راستا بوده لذا در حدود اختیارات خویش عمل کرده اند و خارج از صلاحیت ایشان نبوده ثانیاً با خروج شخص محجور از حجر عقد فضولی قرارداد لازم چیست؟ نبوده و نسبت به مدت باقیمانده صحیح و نافذ است. همچنین با توجه به اینکه از عقود معوض بوده و طرفین در اموال و امور مالی خویش تصرف می‌کنند باید دارای اهلیت لازم برای انجام معاملات نیز باشند.

۲- معلوم بودن مورد اجاره: از آنجایی که این عقد در زمره عقود مغابنه ای است نه مسامحه لذا علم تفصیلی نسبت به مورد معامله لازم است؛ بدین معنا که مورد اجاره باید از لحاظ مقدار، جنس و وصف برای طرفین معلوم و مشخص باشد در غیر این صورت عقد اجاره باطل است.

۳- مقدور التسلیم بودن مورد اجاره: یعنی مورد اجاره باید قابل تسلیم و تحویل به مستاجر باشد و الا باطل است. ماده ۴۷۷ قانون مدنی بیان می‌دارد: “در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است”.

۴- معین بودن مورد اجاره: یعنی نباید مردد بین چند چیز باشد و الا باطل است. به عنوان مثال موجر بگوید یکی از دو آپارتمانم را به تو اجاره می‌دهم، همچنین نوع منفعت نیز باید مشخص باشد.

۵- اجاره مال کلی: مال از جهتی یا کلی است یا عین معین و یا کلی در معین. مال معین همانطور که از نام آن پیداست به مالی اطلاق می‌شود که در زمان انعقاد عقد از حیث مقدار، جنس و وصف معلوم و مشخص و قابل اشاره باشد اما مال کلی مالی است که صادق بر افراد عدیده باشد و یکی نباشد که باید جنس مقدار و وصف آن در قرارداد ذکر شود مانند چند دستگاه خودرو پراید سفید مدل ۹۵ با مشخصات ذکر شده توسط شرکت کرایه اتومبیل. بنابراین اجاره دادن مال کلی باطل نیست اما تعیین مصداق آن با موجر است.

۶- مشروعیت منافع: مورد اجاره باید برای منفعت مشروع به اجاره داده شود و الا باطل است، لذا اجاره خانه برای ایجاد مرکز فساد و فحشا باطل است.

ویژگی های مهم قرارداد اجاره

الف- معوض بودن: این عقد جزء عقود معوض بوده و رایگان نیست لذا حتماً باید در قبال منافعی که به تملیک مستاجر در می آید مبلغی تحت عنوان اجاره‌بها پرداخت نماید، بنابراین چنانچه شرط شود که مستاجر به طور کلی اجاره بها نپردازد عقد باطل بوده و شاید بتوان تحت عنوان دیگری آن را صحیح دانست و همچنین باید بر سر موعد پرداخت آن با یکدیگر توافق کنند در غیر این صورت موعد پرداخت همان موعد انعقاد عقد خواهد بود.

ب- موقت بودن: از دیگر مواردی که تعیین آن در عقد لازم است مدت است. عقد اجاره الزاماً باید دارای مدت باشد و اگر بدون مدت منعقد شده یا منافع به صورت دائمی به مستاجر تملیک شود عقد باطل است چرا که در این صورت ملک مسلوب المنفعه محسوب است.

انواع انعقاد قرارداد اجاره

قرارداد اجاره را به مانند اکثر قراردادها می‌توان به دو صورت منعقد کرد:

۱- قرارداد رسمی: این قرارداد را می‌توان در دفتر اسناد رسمی تنظیم نمود در این صورت حکم سند رسمی را داشته و در صورت عدم ایفای تعهدات از جانب موجر مستقیماً می‌توان از دفتر اسناد رسمی (بدون مراجعه به دادگاه) تقاضای صدور اجرائیه نمود.

۲- قرارداد عادی: در اکثریت قریب به اتفاق موارد این قرارداد به صورت عادی در دفاتر مشاورین املاک منعقد می‌شود که معمولاً به صورت نسخه چاپی توسط اتحادیه تنظیم شده است. در صورتی که مستاجر از پرداخت مال الاجاره امتناع نماید باید به شورای حل اختلاف جهت الزام وی به پرداخت مراجعه نمایند اما برای موجر مستقیماً حق فسخ ایجاد نمی‌کند مگر اینکه شرط شده باشد. این قرارداد در صورتی تحت حمایت قانون گذار در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ بوده که دارای سه شرط ذیل باشد :

۱- مدت قید شده باشد ۲- موجر و مستاجر و دو شاهد آن را امضا کرده باشند ۳- قرارداد در دو نسخه تنظیم شده باشد.

ضمانت اجرای تخلف از مفاد قرارداد

در صورت تخلف از مفاد قرارداد توسط مستاجر، موجر نهایتاً حق فسخ می یابد. اما اعمال آن با مراجعه به دادگاه امری زمان‌بر است (بین ۸ ماه تا یکسال)، لذا عملاً امکان پذیر نیست. در همین راستا توصیه وکیل متخصص ملکی این است که در قرارداد جهت ضمانت اجرا وجه التزام تعیین شود؛ وجه التزام مبلغی است که در قرارداد تعیین می‌شود تا چنانچه هر یک از طرفین مفاد قرارداد را رعایت نکردند ملزم به پرداخت آن شوند.

انتقال اجاره توسط مستاجر به دیگری

مطابق قانون، مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه موجر وی را از این امر در قرارداد منع کرده باشد. لذا توجه داشته باشید در زمان انعقاد عقد این نکته مغفول نماند و منجر به مشکلات دیگر نشود.

تعمیرات و مخارج عین مستاجره بر عهده کیست

به طور کلی این گونه هزینه ها شامل دو دسته می شوند؛ هزینه های اساسی و کلی و نیز هزینه‌های جزئی و تعمیری و تزئینی. بر همین اساس طبق عمومات قانون مدنی و ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ تعمیراتی که اساسی و کلی بوده و مربوط به اصل بنا و تأسیسات عمده مانند دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و غیره است بر عهده موجر می باشد اما تعمیراتی که جزئی بوده یا جنبه تزئینی دارد بر عهده مستاجر می باشد.

چنانچه عیب بنا اساسی بوده و مالک رفع عیب نکند مستاجر اختیار دارد معامله را فسخ کند یا موجر را به تعمیر اجبار نماید. وفق ماده ۲۳ در فصل سوم قانون تملک آپارتمانها: اگر هزینه های مشترک بر اساس اجاره نامه یا قرارداد خصوصی بر عهده مالک باشد اما مالک از پرداخت این هزینه‌ها استنکاف نماید مستاجر میتواند از محل مال الاجاره اقدام به پرداخت نماید، اما اگر پرداخت هزینه های مذکور بر عهده مستاجر باشد و وی از پرداخت امتناع نماید مدیر ساختمان مربوطه می‌تواند هم به مستاجر و هم به موجر جهت دریافت هزینه ها مراجعه نماید. همچنین در خصوص تعمیرات مربوط به عین مستاجره اگر مستاجر بخواهد پرداخت نماید باید این پرداخت به اذن موجر باشد و الاحق مراجعه به موجر و دریافت هزینه های انجام شده را نخواهد داشت. در همین رابطه ماده ۵۰۲ قانون مدنی بیان می‌دارد: “اگر مستاجر در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت”.

جهت رزرو وقت قبلی برای مراجعه حضوری و دریافت مشاوره حقوقی از وکیل متخصص در امور ملک و اجاره و مستغلات با شماره های 05136038743 یا 09193460338 تماس حاصل نمایید.