اوراق اجارة تأمین نقدینگی

رئیس اداره نظارت بر انتشار و ثبت اوراق بهادار بدهی مطرح کرد: «اوراق اجاره» بیشترین اوراق منتشر شده در سال ۹۷ / دستورالعمل انتشار «اوراق وکالت» در دستور کار

«در سال­‌های اخیر مسئله تامین مالی پروژه‌­ها و بنگاه‌های اقتصادی به یکی از چالش‌های اصلی بنگاه­‌ها تبدیل شده و از نگاه فعالان اقتصادی «دسترسی به منابع مالی» از مهمترین مشکلات مطرح در فضای کسب و کار است.»

به گزارش خبرطلایی رئیس اداره نظارت بر انتشار و ثبت اوراق بهادار بدهی، ضمن بیان مطلب بالا در گفت و گو با پایگاه خبری بازار سرمایه (سنا) گفت: از ویژگی ­های اصلی تامین مالی در اقتصاد ایران، بانک محور بودن نظام تامین مالی و نقش پررنگ بازار پول در این فرآیند است. به عبارتی دیگر نخستین و شاید تنها گزینه‌ اکثر مدیران برای تامین مالی پروژه ­ها و شرکت­ ها استفاده از تسهیلات بانک­ها و مؤسسات اعتباری است و تامین مالی با استفاده از منابع صندوق توسعه ملی، منابع پیش­ بینی شده دولت و در نهایت تامین مالی از طریق بازار سرمایه در اولویت­ های بعدی قرار دارند؛ این در حالی است که بازار سرمایه با جمع ­آوری سرمایه‌­های خرد و کلان قادر است تا در تجهیز منابع بنگاه‌های تولیدی و خدماتی کشور نقش مهمی ایفا ‌کند.

روش‌های عمده تامین‌مالی در بازارسرمایه: انتشار اوراق‌بهادار سرمایه‌­ای و استفاده از اوراق‌بهادار بدهی

این مقام مسئول، انجام تامین مالی در بازار سرمایه را به دو روش عمده دانست و افزود: نخستین روش از طریق انتشار اوراق بهادار سرمایه‌­ای است که با تاسیس شرکت­‌ها یا افزایش سرمایه شرکت ­های ثبت شده نزد سازمان بورس و اوراق بهادار محقق می­شود؛ دیگر روش نیز انتشار اوراق بهادار بدهی است که طیف وسیع­تری از شرکت‌­ها، اعم از سهامی عام و خاص را در بر می­‌گیرد و استفاده از اوراق بهادار بدهی را می‌توان به عنوان یکی از مهم‌ترین و جدیدترین گزینه‌های تامین سرمایه در گردش بنگاه‌های اقتصادی برشمرد.

بنگاه‌های اقتصادی چطور تامین مالی کنند؟

رادفر، در خصوص روش‌های تامین مالی برای بنگاه‌های اقتصادی اظهار کرد: در حال حاضر ابزارهای متنوعی در بازار سرمایه وجود دارد که برای تامین مالی فعالیت­ های مختلف واحد تجاری می­تواند مورد استفاده قرار گیرد. به عنوان مثال یک شرکت که قصد راه ­اندازی پروژه ­ای را دارد، برای تامین منابع مالی خود در مرحله ساخت (قبل از بهره ­برداری) می­ تواند از اوراق مشارکت یا اوراق سفارش ساخت استفاده کند. برای تامین ماشین‌­آلات و تجهیزات مورد نیاز جهت تاسیس یا توسعه واحد تولیدی می‌تواند با استفاده از اوراق اجاره تامین مالی کند؛ اما طیف گسترده‌ای از اوراق بهادار بدهی برای تامین سرمایه در گردش بنگاه‌های اقتصادی کاربرد دارد.

وی اوراق مرابحه را به عنوان پرکاربردترین ابزار مالی در جهت تامین مواد و کالا که یکی از اقلام اصلی سرمایه در گردش مورد نیاز بنگاه‌ها نام برد و تصریح کرد: در فرایند انتشار این اوراق، منابع مورد نیاز برای خرید کالا با انتشار اوراق جمع آوری شده سپس مواد و کالای مورد نیاز خریداری و به صورت فروش اقساطی در اختیار بنگاه اقتصادی قرار می‌گیرد.

رئیس اداره نظارت بر انتشار و ثبت اوراق بهادار بدهی، اضافه کرد: واحدهای تولیدی نیز می‌توانند از اوراق اجاره برای تامین نقدینگی استفاه کنند. همه واحدهای تولیدی مالک دارایی‌هایی هستند که به صورت مولد در تولید نقش مستقیم ایفا نمی‌کند، مانند زمین و ساختمان و کارخانه. آنها از طریق انتشار اوراق اجاره می‌توانند با فروش دارایی به نهاد واسط و سپس اجاره به شرط تملیک آن، ضمن حفظ دارایی قبلی خود معادل ارزش کارشناسی دارایی نقدینگی جذب کنند.

وی در خصوص اوراق سلف توضیح داد: این اوراق یکی دیگر از ابزارهای تامین مالی است که می‌تواند منابع مورد نیاز برای تولید را تامین کند. در این اوراق، شرکت می تواند در ازای دریافت وجه نقد متعهد به تحویل محصول خود در آینده به قیمت مشخص شود؛ البته در این اوراق برای پوشش ریسک ناشی از تغییرات قیمت محصول، اختیار خرید و فروش دیده شده که به شرکت و خریدار اوراق، این اطمنیان را می‌دهد که قیمت در یک دامنه مشخصی تغییر خواهد کرد.

رادفر، اوراق خرید «دین» را یکی دیگر از ابزارهای تامین نقدینگی معرفی کرد و گفت: در این اوراق شرکت‌ها می‌توانند مطالبات مدت دار ناشی از فروش خود را با تنزیل بفروشند و منابع بدست آمده را مجدد در فرایند عملیاتی شرکت به کارگیرند. اوراق منفعت، اوراق دیگری است که عمدتا می‌تواند برای تامین مالی پیمانکاران مورد استفاده قرار گیرد.

وی افزود: اکثر شرکت‌های پیمانکاری در ازای اجرای پروژه، دارای قراردادهای بلندمدت بهره برداری یا فروش تضمینی محصول هستند و بازگشت سرمایه‌گذاری اولیه آنها مستلزم سپری شدن زمان مشخصی است. در این اوراق، پیمانکاران می‌توانند با واگذاری منافع قرارداد در مدت معینی نسبت به تامین نقدینگی خودشان اقدام کنند.

این مقام مسئول تاکید کرد: از نظر ما گرچه تنوع‌بخشی به ابزارهای تامین مالی یکی از اقدامات لازم برای افزایش سهم بازار سرمایه در تامین مالی است، اما تنوع ابزارها لزوما به سهولت و افزایش تامین مالی نمی‌انجامد و آنچه از خود شیوه‌های تامین مالی مهم تر است، متناسب کردن آن با نیاز بنگاه ­ها و تسهیل شرایط استفاده از آن­هاست که در این راستا طراحی و تصویب ابزارهای جدید متناسب با نیاز بنگاه های اقتصادی همواره مدنظر سازمان بورس بوده است.

حجم و مبلغ اوراق منتشر شده در سال ۹۷

مهسا رادفر، میزان انواع اوراق بهادار بدهی منتشر شده در سال ۹۷ را جمعا مبلغ ۵۲۱.۲۲۱ میلیارد ریال خبر داد و تصریح کرد: از این حجم، مبلغ ۱۴۷.۳۲۰ میلیارد ریال آن مربوط به پذیره‌نویسی اوراق در بازار و مابقی مربوط به شروع معاملات ثانویه اوراق عمدتا اسناد خزانه اسلامی در بازار است. بیشترین میزان انتشار اوراق مربوط به اوراق اجاره به مبلغ ۵۳.۷۷۰ میلیارد ریال و ارواق سلف به مبلغ ۵۰.۸۵۰ میلیارد ریال با هدف تامین نقدینگی و بعد مربوط به اوراق منفعت به مبلغ ۳۱.۰۰۰ میلیارد ریال، اوراق مرابحه ۸.۰۰۰ میلیارد ریال، اوراق رهنی ۲.۰۰۰ میلیارد ریال و اوراق مشارکت ۱.۷۰۰ میلیارد ریال است. میزان اسناد خزانه اسلامی پذیرش شده در سال ۹۷ مبلغ ۳۴۲.۰۶۸ میلیارد ریال و اوراق مشارکت دولت مبلغ ۲۰.۰۰۰ میلیارد ریال بوده است.

برنامه‌های سال ۹۸ در حوزه انتشار اوراق

وی در خصوص برنامه‌های سال جاری در حوزه انتشار اوراق بیان کرد: در پایان سال گذشته برای ۱۳ شرکت جمعا به مبلغ ۲۸.۵۳۳ میلیارد ریال موافقت اصولی جهت انتشار اوراق صادر شده که فرایند تکمیل مدارک آنها اوراق اجارة تأمین نقدینگی جهت انتشار اوراق در دست انجام است؛ ضمن آنکه اقدامات اولیه جهت پذیرش مبلغ حدود ۱۲۰.۰۰۰ میلیارد ریال اسناد خزانه اسلامی که در روزهای پایانی سال به پیمانکاران تخصیص داده شده نیز در حال انجام است.

آخرین اقدامات انجام شده

رئیس اداره نظارت بر انتشار و ثبت اوراق بهادار بدهی گفت: در سال گذشته با تصویب دستورالعمل‌های انتشار اوراق جعاله، اوراق مضاربه، اوراق مرابحه قابل تبدیل به سهام، اوراق مرابحه عام و اوراق بیمه اتکایی زمینه تامین مالی برای طیف گسترده‌ای از شرکت‌ها فراهم شد. در سال ۹۸ نیز تصویب دستورالعمل انتشار اوراق وکالت در دستور کار قرار دارد. «اوراق وکالت» یکی از انواع ابزارهای مالی است که بر مبنای ضوابط عقد وکالت استوار است. در اوراق اجارة تأمین نقدینگی این اوراق، سرمایه‌گذاران منابع مالی خود را در قالب عقد وکالت در اختیار بانی قرار می‌دهند و او به عنوان وکیل دارندگان اوراق، منابع حاصل از انتشار اوراق را برای انجام فعالیت‌های اقتصادی متنوع و متعدد سرمایه‌گذاری می­ کنند.

وی در ادامه توضیح داد: این اوراق برای تامین مالی و تامین سرمایه در گردش شرکت‌های پروژه، هلدینگ ­ها، شرکت‌های سرمایه‌گذاری و تامین سرمایه‌هایی که قصد دارند سایر بنگاه‌های اقتصادی از جمله شرکت‌های کوچک و متوسط را تامین مالی کنند می‌تواند مورد استفاده قرار گیرد.

رادفر، اوراق وکالت را فرصت­ جدیدی برای تامین مالی هلدینگ ­ها و شرکت­ های سرمایه­ گذاری دانست و گفت: از این طریق، شرکت‌ها می‌توانند در راستای سرمایه ­گذاری بیشتر در شرکت­های زیر مجموعه خود اقدام کنند. در کنار تامین مالی شرکت­های بزرگ، اوراق وکالت برای تامین مالی شرکت­ های پروژه و همچنین شرکت­‌های کوچک و متوسطی که بر اساس دستورالعمل‌های موجود شرایط انتشار اوراق و تامین منابع مالی از بازار سرمایه را ندارند، مناسب است.

وی در پایان تصریح کرد: با طراحی و تصویب اوراق وکالت، طراحی و پیاده سازی انواع اوراق مالی اسلامی مرسوم در کشورهای اسلامی در داخل کشور صورت گرفته و اصلاح و بهبود فرآیند انتشار ابزار و یا اصلاح رویه‌ها به عنوان برنامه‌های آتی مورد توجه است.

بورس مسکن چیست؟ آیا خرید خانه از این مسیر ممکن می‌شود؟

نمودار تعداد معاملات مسکن از مدت‌ها پیش، روند نزولی را نشان می‌دهد. افزایش اوراق اجارة تأمین نقدینگی فاصله قیمت املاک با توان مالی مردم را می‌توان عامل اصلی آن دانست. هنوز هم این سوال وجود دارد که چگونه می‌توان با وجود این شکاف بزرگ، خرید خانه را برای مردم آسان‌تر کرد؟ برای رسیدن به جواب، باید روش‌های نوین کاهش قیمت مسکن و تقویت توان مالی متقاضیان خرید ملک را بررسی کنیم. روش‌‌هایی که تاکنون به کار گرفته نشده‌اند یا مردم آشنایی زیادی با آنها ندارند. در این مطلب، مسیر ساماندهی بازار مسکن از طریق بورس را باهم مرور می‌کنیم.

عناوین این مطلب

دیوار بین بورس و مسکن برداشته شده است

کارشناسان و سیاست‌گذاران بازارهای مالی، همیشه بورس و مسکن را دو بازار موازی و رقیب برای جذب نقدینگی مردم می‌دانستند. به طوری که اگر نقش بازارهای موازی دیگر همچون طلا،‌ ارز و نظام بانکی را در نظر نگیریم، با تحرک بازارسرمایه و هجوم منابع مالی مردم به بورس، بخش مسکن واکنش منفی نشان می‌داد و در مقابل با کاهش بازدهی شرکت‌های بورسی، آمار ساخت‌وساز و خریدوفروش صعود می‌کرد.

با افزایش زمان رکود در بازارمسکن و جذابیت‌های به وجود آمده در بازارسرمایه، بسیاری از مردم به سرمایه‌گذاری در بورس پرداخته و نقدینگی بسیاری را وارد این بخش کردند. این روند، ارزش سهام شرکت‌ها را افزایش داد و به رکوردشکنی‌های مداوم شاخص بورس منجر شد. در این میان سیاستگذاران به فکر استفاده از پتانسیل موجود در این بخش، برای کمک به توسعه بازارمسکن افتادند. آن‌ها در نهایت با هدف جذب نقدینگی مورد نیاز ساخت‌وساز و افزایش توان مالی متقاضیان خریدمسکن از طریق بازارسرمایه،‌ بورس مسکن را راه‌اندازی کردند.

بورس پنجم، تمام بخش‌های بازارمسکن را توسعه می‌دهد

بورس پنجم در ابتدای تابستان ۹۹ به‌طور رسمی راه­‌اندازی شد. در سرفصل فعالیت­‌های ابتدایی آن، عرضه املاک مازاد بانک‌­ها و دولت در دستور کار قرار گرفت. این تصمیم برای شتاب‌دهی در شکل‌گیری بورس مسکن و عرضه واحدهای بلااستفاده سازمان‌­های دولتی و بانک‌ها گرفته شد. هدف تصمیم این بود که سازمان‌های دولتی و بانک‌ها نتوانند با هدف بهره‌مندی از تورم مسکن، املاک مازاد نگهداری کنند. آن‌ها طبق روند جدید باید املاک خود را در بازاری رقابتی و شفاف به فروش می‌رساندند.

مشارکت مردم در ساخت پروژه‌های انبوه با سرمایه‌ خرد

طبق یک فرمول ساده، هرچه تولید و عرضه مسکن در کشور بیشتر شود، قیمت آن نیز کاهش می‌یابد. حالا در نظر بگیرید این تولید با استفاده از سرمایه و مشارکت خود مردم (ازطریق بورس مسکن) صورت بگیرد و عرضه آن نیز در فضایی شفاف و رقابتی انجام شود. نظارت بر تولید و عرضه آن هم، توسط دستگاه‌های نظارتی فعال در بورس و مردم صورت بگیرد و همه برای تحقق بهترین بازدهی تلاش کنند.

اکنون این سوال پیش می‌آید که مردم چگونه می‌توانند با سرمایه‌های خرد، در ساخت یک پروژه انبوه شراکت کنند؟‌ شرط نخست تحقق این امر، حضور فعال سازندگان و انبوه‌سازان در بورس است. به این صورت که شرکت­‌های فعال در حوزه ساخت مسکن، با آغاز یک پروژه ساختمانی و پرداخت بخش عمده­‌ا‌‌ی از هزینه آن که بیشتر به خرید زمین معطوف می‌­شود، به انتشار اوراق مشارکت در ساخت می‌­پردازند. مردم با خرید این اوراق، به افزایش نقدینگی سازندگان کمک کرده و در سود حاصل از بهره­‌برداری پروژه شریک می‌­شوند.

روش‌های نوین و شفاف پیش فروش ملک در بستر بورس

این نوع سرمایه­‌گذاری علاوه بر اینکه سازندگان را برای تامین نقدینگی مورد نیازشان کمک می‌­کند، مردم را هم با هر میزان سرمایه­‌، در یک پروژه ساختمانی شریک می‌کند و سرمایه آنها را افزایش می‌­دهد. می‌توان گفت این نوع فعالیت، به نوعی پیش فروش ملک است که در فضایی شفاف و کارشناسی شده روی می‌­دهد. فضایی که امکان کلاهبرداری و سوداگری را هم از بین می‌برد.

در مجموع با انتشار اوراق مشارکت ساخت پروژه‌های ساختمانی، هم سازندگان با کمترین حاشیه سود نقدینگی خود را تامین می‌کنند، هم ارزش سهام خریداران این اوراق همسو با تورم رشد می‌کند. درنتیجه سرمایه‌ آنها از زیان ناشی از افزایش قیمت­‌ها در امان می‌­ماند. از طرفی این اوراق نیز با پیشرفت پروژه، گران‌تر می‌شوند. داد و ستد آن در بازارسرمایه، خود باعث ایجاد یک بازار ثانویه می‌شود و ارزش افزوده بسیاری برای مردم و فعالان این بخش به همراه می‌آورد.

خریدخانه از مسیر بورس کالا

چند ابزار و روش کاربردی دیگر برای خانه‌دار کردن مردم از مسیر بازارسرمایهوجود دارد. یکی از جذاب‌ترین آنها خرید متری مسکن در بورس کالا است که می­‌تواند به مرور مردم را صاحب خانه کند. به این صورت که مالک یک پروژه، واحدهای خود را در بورس کالا عرضه کرده و متقاضیان با خرید متری آن، بخشی از یک واحد را خریداری می‌کنند.

در این روش مردم به جای پس‌­انداز پول که با تورم اقتصادی حال حاضر کشور ارزش آن به سرعت کاهش می‌یابد، بخشی اوراق اجارة تأمین نقدینگی از یک ملک ساخته شده را خریداری کرده و گران شدن قیمت مسکن، آنها را از صاحب‌خانه شدن دور نمی‌کند. خوشبختانه این روش در بورس‌کالا فعال است و متقاضیان می‌توانند از این مسیر به خرید متری املاک بپردازند.

قراردادهای آتی، بهترین روش برای افزایش ساخت‌وساز

قراردادهای آتی بورس کالا مسیر دیگری است که متقاضیان خریدمسکن را از افزایش افسارگسیخته قیمت­‌ها در امان نگه می‌­دارد. در این قراردادها می­‌توان املاک عرضه شده را با موعد تحویل سال بعد خریداری کرد. به این صورت هم خریدار زیان ناشی از افزایش قیمت ملک را تجربه نمی‌کند، هم سازندگان می‌توانند با استفاده از نقدینگی به وجود آمده، پروژه‌های بعدی خود را آغاز کنند. حتی با ایجاد سازوکارهای پویا و اعمال قوانین اصولی، می‌توان این امر را به پیش فروش تبدیل کرد تا پروژه‌های در حال ساخت نیز از طریق قراردادهای آتی بورس کالا عرضه شوند.

مکان تهاتر مصالح ساختمانی با املاک نیز در بورس کالا وجود دارد. به این صورت که خریداران نیازهای اولیه ساخت مسکن یعنی سیمان، آهن، آجر و … را از طریق تابلوی معاملات بورس کالا خریداری کرده و در قالب قراردادهای آتی، هزینه آن را پرداخت کنند. همچنین می‌­توان برای تامین اعتبار این معاملات، فروش واحدهایی که در حال ساخت هستند را نیز وارد بورس کرده و این فرآیند را از طریق تهاتر پیش برد.

اوراق رهن اولیه و ثانویه تسهیلات مسکن

یکی از مرسوم‌ترین روش‌های تامین مالی برای خرید مسکن تسهیلات رهنی است. در تسهیلات رهنی، متقاضیان خرید ملک با دریافت وام و سپردن سند ملک خریداری شده به بانک، بازپرداخت مبلغ دریافتی را تضمین می‌کنند. این فرآیند را بازار اولیه رهنی میگویند که مدتها است در کشور ما شکل گرفته و همه مردم با آن آشنایی دارند.

این همان تسهیلاتی است که خرید و فروش امتیاز آن با نماد «تسه» در فرابورس روی می‌دهد. متقاضی می‌تواند با خرید این اوراق، انتظار یک ساله برای دریافت وام را از شخص دیگری خریداری کند. البته رقم این تسهیلات از سال‌ها پیش تغییر چندانی نکرده و با تورم قیمت مسکن همخوانی ندارد. به طوری که این وام در بهترین حالت ۱۰ درصد قیمت خرید یک واحد مسکونی در تهران را پوشش می‌دهد.

تامین منابع بانک‌ها برای پرداخت وام مسکن به مردم

افزایش رقم تسهیلات و پرداخت مداوم آن که به طور معمول بازگشت آن ۱۲ سال طول می‌کشد، به نقدینگی و اعتبار مالی زیادی نیاز دارد. از این رو مسیر جدیدی برای بازگشت سریع‌تر سرمایه به بانک گشوده شد تا بانک‌ها بتوانند با انتشار اوراق ثانویه، امتیاز بازپرداخت تسهیلات واگذار شده را به صورت نقدی در بورس به فروش برسانند.

به زبان ساده، اوراق رهن ثانویه، ضمانت بازپرداخت تسهیلات واگذار شده به دیگران است که با قیمت کمتر از میزان اقساط وام، در بورس به فروش می‌رسد. به این صورت بانک مجددا منابع مالی خود را برای پرداخت وام به متقاضیان جدید تقویت می‌کند و در نهایت تسهیلات بیشتری برای خرید مسکن به مردم پرداخت می‌شود.

بورس، بستری کامل برای توسعه بازار مسکن

در مجموع توسعه بورس مسکن می‌تواند بازاری پویا و مردمی را به همراه داشته باشد. در این بازار، روش‌ها و ابزارهای متعددی همچون اوراق مشارکت،‌ خرید متری املاک،‌ پیش فروش،‌ خرید به صورت قراردادهای آتی و تسهیلات ایجاد می‌شود تا تامین مالی سازندگان با حاشیه سود کمتر و توان مالی متقاضیان خرید مسکن با قدرت بیشتری همراه شود.

ازطرفی شفافیت و به‌روز بودن قیمت‌ها در بورس‌مسکن، می­‌تواند تاثیر بسزایی در کاهش قیمت خانه داشته باشد و سوداگری را از این بازار کلان اقتصادی حذف کند. در مجموع تمام این مباحث به شرط همکاری موثر تولیدکنندگان مسکن و مشارکت مردم به سرانجام می‌رسد.

امکان توسعه تأمین مالی از محل انتشار اوراق اجاره مبتنی بر سهام.

دبیر کمیته فقهی سازمان بورس و اوراق بهادار، با اشاره به جلسه اخیر کمیته فقهی سازمان بورس و اوراق بهادار به خبرنگار پایگاه خبری بازار سرمایه (سنا) گفت: در این جلسه، پیشنهاد مطرح شده برای توسعه تامین مالی شرکت‌ها از محل انتشار اوراق اجاره مبتنی بر سهام بررسی شد.

مجید پیره ادامه داد: انتشار اوراق اجاره پس از سال ۱۳۸۹ به عنوان راهکاری برای تامین مالی بنگاه‌های اقتصادی از محل بازار سرمایه مطرح شد. به مدد اوراق اجاره، فعالان بازار و صندوق‌ها و سرمایه‌گذاران حقیقی می‌توانند سبد سرمایه‌گذاری خود را متنوع کنند.

وی با بیان اینکه اوراق اجاره بر مبنای قرارداد اجاره تنظیم می‌شود، تصریح کرد: در قرارداد اجاره، نرخ اجاره بهای پرداختنی رقم معینی است، این موضوع سبب می‌شود این اوراق در زمره انواع ابزارهای با درآمد معین طبقه‌بندی و برای حوزه سرمایه‌گذاری ریسک‌گریز، ابزار مطلوبی محسوب شوند.

دبیر کمیته فقهی سازمان بورس افزود: بسیاری از شرکت‌های فعال در بازار سرمایه، شرکت‌های سرمایه‌گذاری و هلدینگ ها هستند. دارایی عمده‌ در اختیار این نوع از شرکت‌ها، سهام است. بنابراین، موضوع اجاره دادن سهام در کمیته تخصصی فقهی مطرح شده بود و در طی سال‌های گذشته بسیاری از شرکتها از محل انتشار اوراق اجاره مبتنی بر سهام توانستند تامین مالی کنند.

به گفته وی، به دلیل ملاحظات شرعی و با توجه به فتواهایی که از دفاتر مراجع اعظام تقلید به دست آمده بود، در نهایت هیئت مدیره سازمان به این جمع‌بندی رسید که اگر سهمی بخواهد به عنوان دارایی موضوع انتشار اوراق اجاره فروخته شود و دوباره اجاره به شرط تملیک شود، باید اجاره‌پذیر بودن آن سهم به تأیید کمیته فقهی سازمان برسد.

پیره با اشاره به اینکه برخی از شرکت‌هایی که سهام آنها در بازار سرمایه معامله می‌شوند، از نوع شرکت‌های تولیدمحور هستند، اذعان کرد: شرکت‌های تولیدمحور، از دارایی‌های قابل اجاره زیادی در مجموعه اموال شرکت برخوردارند. برخی دیگر از شرکت‌های بورسی، دارایی های قابل اجاره اندکی دارند و دارایی های آنها از جنس وجه نقد، مطالبات یا حساب‌های دریافتنی است که این قبیل از دارایی‌ها از نظر ملاحظات شرعی نمی توانند اجاره داده شوند.

وی با تأکید بر شرط اجاره‌پذیر بودن سهام گفت: این شرط باید به تأیید کمیته فقهی سازمان برسد. در جلسه اخیر کمیته فقهی، فرایندهای اجاره دادن سهام از منظر ملاحظات فقهی بنا به برخی از پیشنهادهایی که از سوی همکاران و فعالان بازار ارائه شده بود، بررسی شد.

دبیر کمیته فقهی سازمان بورس ادامه داد: در نهایت، این کمیته با در نظر گرفتن ملاحظات فقهی، چنین جمع‌بندی کرد که در اجاره دادن سهام این امکان فراهم شود تا شرکتی که متقاضی فروش بخشی از سهام خود و اجاره به شرط تملیک آن است، به مقدار ارزش سهام واگذار شده و با لحاظ درصد سهامداری خود، بتواند تامین مالی کند. این در حالی است که پیش از این، مقدار دارایی قابل اجاره شرکتی که سهام آن موضوع انتشار اوراق قرار گرفته بود، سقف تأمین مالی از محل انتشار اوراق اجاره را تعیین می‌کرد.

دبیر کمیته فقهی سازمان بورس در انتهای گفت‌وگوی خود با تأکید بر طرح و بررسی مجدد تامین مالی شرکت‌ها از محل انتشار اوراق اجاره مبتنی بر سهام در جلسه اخیر کمیته فقهی سازمان، ابراز کرد: همانطور که مطرح شد، اوراق اجاره از سال ۱۳۸۹ منتشر شده‌اند و براساس جلسه اخیر این کمیته و با تغییری که در فرایند حجم تامین مالی از محل انتشار اوراق اجاره مبتنی بر سهام رخ داد، پیش‌بینی می‌شود شرکت‌هایی همانند شرکت‌های اوراق اجارة تأمین نقدینگی سرمایه‌گذاری و هلدینگ ها که دارایی آنها، سهام است، بتوانند در حجم بالاتری از محل انتشار اوراق اجاره مبتنی بر سهام تأمین مالی کنند.

وی اظهار امیدواری کرد: از طریق هدایت نقدینگی حاصل از انتشار این اوراق توسط شرکت‌های سرمایه گذاری و هلدینگ‌ها به سمت خرید سهام، فضای مناسبی برای اعتمادسازی و اطمینان‌سازی بیشتر برای ورود سرمایه ها به بازار سرمایه فراهم خواهد شد.

اوراق اجاره چیست و چگونه معامله می شود

اوراق اجاره بر طبق تعریف قانونی، اوراقی است که در حکم بدهی برای شرکت بوده و دارنده این اوراق مالکیت مشاع نسبت به دارایی‌های پایه آن دارد. می دانیم که تعریف گیج‌کننده‌ای است درنتیجه در ادامه، تعریف فوق را با تشریح سازوکار اوراق اجاره شفاف و ملموس می‌کنیم. اما در واقع اوراق اجاره چیست ؟ اوراق اجاره جزو ابزار بازار بدهی است. وقتی شرکتی این اوراق را منتشر می‌کند در واقع برای خود بدهی ایجاد می‌کند و درنتیجه بایستی طی بازه‌های زمانی مشخص به دارندگان اوراق سود پرداخت نماید. طبق قانون، اوراق اجاره بابت خرید دارایی‌های ثابتی هم چون ماشین‌آلات و تجهیزات, زمین, وسایل حمل‌ونقل(مانند هواپیما) و ساختمان و تأسیسات منتشر می‌شود. بنابراین خریداران اوراق اجاره در حکم مالک آن دارایی محسوب می‌شوند. حال منظور از مشاع چیست؟

فرض کنید شرکت هواپیمایی ماهان بابت خرید یک فروند هواپیما نیازمند مبلغ ۳۰۰ میلیارد تومان پول است. ازآنجایی‌که این رقم بسیار بزرگ بوده و از توان آن شرکت خارج است این شرکت تصمیم به انتشار اوراق اجاره می‌نماید. ازآنجایی‌که ارزش اسمی هر ورقه اجاره یک‌میلیون ریال است تعداد ۳ میلیون ورقه را منتشر می‌کند و از محل این سرمایه هواپیما را خریداری می‌نماید. حال فرض کنید که شما تعداد ۵۰۰۰۰ هزار عدد از این اوراق را خریداری می‌کنید. طبق تعریف شما مالک دارایی هستید اما شما اوراق اجارة تأمین نقدینگی تنها بخشی از سرمایه لازم را تأمین کرده‌اید و مابقی سرمایه توسط صدها نفر دیگر تأمین‌شده است. درنتیجه در این حالت می‌گویند که شما مالکیت مشاع نسبت به دارایی پایه موضوع اوراق دارید. پس از خرید اوراق توسط شما با توجه به ماهیت اوراق اجاره طی دوره‌های زمانی معین وجوهی در قالب سود این اوراق به شما پرداخت می‌گردد. حال که در رابطه با کلیت اوراق اجاره شناخت لازم را پیدا کردید در رابطه با سایر ویژگی‌های این اوراق و سازوکار معاملات آن مطالبی را ارائه می‌کنیم.

نکاتی در رابطه با اوراق اجاره

۱)همان‌طور که ذکر شد این اوراق در زمره اوراق بدهی می‌باشند و مشابه اوراق مشارکت درصد سود ثابتی دارند که در بازه‌های زمانی مشخصی پرداخت می‌شوند. هم‌چنین لازم به ذکر است که عمر این اوراق نیز از همان ابتدا مشخص می‌شود و درنتیجه شما به‌عنوان یک سرمایه‌گذار از تمام جزییات آن باخبر می‌شوید.

۲)اوراق اجاره با اوراق مشارکت تفاوت‌هایی دارند که در ادامه به برخی از مهم‌ترین آن‌ها اشاره می‌شود:

۲-۱)اوراق مشارکت عموماً در جهت تأمین مالی پروژه‌های بزرگ و عمرانی منتشر می‌شود درحالی‌که دارایی‌های پایه موضوع این اوراق انواع دارایی ثابت همچون زمین, ساختمان و تأسیسات یا ماشین‌آلات و تجهیزات می‌باشند.

۲-۲)در پایان دوره اوراق مشارکت معادل مبلغ اسمی به سرمایه‌گذاران پرداخت می‌گردد درحالی‌که در پایان دوره اوراق اجاره دارایی موضوع اجاره به فروش می‌رسد و درصورتی‌که ارزش دارایی کاهش پیداکرده باشد ضرر سرمایه‌ای به سرمایه‌گذاران تحمیل می‌گردد( البته عکس این حالت نیز محتمل است که درنهایت منجر به سود سرمایه‌ای می‌گردد).

۲-۳)ازآنجایی‌که دارایی موضوع اوراق اجاره یک دارایی ثابت است احتمال از بین رفتن دارایی وجود دارد که در این صورت ریسک حذف سرمایه در صورت عدم اعمال بیمه دارایی وجود دارد. درحالی‌که در اوراق مشارکت چنین اوراق اجارة تأمین نقدینگی ریسکی وجود ندارد. مثلاً فرض کنید که در مثال ما که در رابطه با خرید هواپیما بود هواپیمای مزبور در طی پرواز دچار سانحه شده و از بین برود. در این صورت اگر شرکت ماهان هواپیمای مزبور را بیمه نکرده باشد عملاً سرمایه اصلی و اولیه شما صفر خواهد شد.

۳)لازم به ذکر است که شرکت ناشر که از آن تحت عنوان بانی یاد می‌شود جهت انتشار اوراق اجاره یک شرکت مستقل تأسیس می‌کند که این شرکت درواقع واسطی میان شرکت بانی و سرمایه‌گذاران است. لازم به ذکر است که ارکان دیگری هم چون ضامن, امین و … وجود دارد که هرکدام از این‌ها نقشی از شروع فرایند انتشار تا اتمام آن دارند که در صورت لزوم برای شما توضیحاتی ارائه خواهد شد.

۴)در جهت افزایش جذابیت این اوراق از ضامن سودآوری در فرایند انتشار اوراق استفاده‌شده تا درصورتی‌که ناشر به هر دلیلی نتوانست در موعد مقرر سود اوراق اجاره را پرداخت کند ضامن، سود دوره اوراق را پرداخت نماید.

۵) لازم به ذکر است که اوراق اجاره در دو قالب اجاره به‌شرط تملیک و دارای اختیار فروش با قیمت معین منتشر می‌شوند. در حالت اجاره به‌شرط تملیک پس از پایان عمر اوراق اجاره دارایی به مالکیت بانی یا همان شرکت منتشرکننده اوراق منتقل می‌شود. اما در حالت دیگر ازآنجایی‌که دارایی مزبور در مالکیت ناشر نیست بایستی دارایی به ناشر فروخته شود. حال دو حالت پیش می‌آید:

۵-۱) قیمت دارایی در زمان فروش بیش از قیمت خرید است و در این حالت به‌صورت عادی دارایی به ناشر فروخته می‌شود و وجوه حاصل از فروش بین سرمایه‌گذاران توزیع می‌شود.

۵-۲) اما اگر قیمت دارایی کمتر از قیمت زمان خرید آن باشد در این حالت به‌منظور جلوگیری از ضرر سرمایه‌ای( ضرر تحمیل‌شده به سرمایه‌گذاران ناشی از تفاوت قیمت خرید دارایی و قیمت فروش آن) از اوراق اختیار فروش استفاده می‌شود که پیرو آن به ازای هر ورقه یک قیمت مشخص که در برگه نگاشته شده وجوهی به سرمایه‌گذاران پرداخت می‌گردد. مثلاً فرض کنید که در مثال ما بابت انتشار اوراق اجاره یک اختیار فروش باقیمت اعمال یک‌میلیون ریال نیز به سرمایه‌گذار داده‌شده است. حال فرض کنید در زمان اتمام عمر اوراق قیمت روز هواپیما ۲۷۰ میلیارد تومان شده باشد. درنتیجه اگر اوراق اختیار فروش اعطا نشده بود به هر سرمایه‌گذار بابت هر ورقه اجاره تنها مبلغ ۹۰ هزار تومان پرداخت می‌شد درحالی‌که به دلیل در اختیار داشتن برگه اختیار فروش به هر سرمایه‌گذار مبلغ اسمی خرید پرداخت می‌گردد. درحالی‌که اگر قیمت فروش بیش از ۳۰۰ میلیارد تومان می‌شد در این صورت نیازی به استفاده از اوراق اختیار فروش نیست.

معاملات اوراق اجاره

۱)شرکت ناشر، اوراق اجاره را برای مرتبه اول از طریق یکی از نهادهای مالی همچون بانک‌ها یا مؤسسات اعتباری و یا از طریق شرکت فرابورس ایران و از طریق معاملات کارگزاری می‌فروشد. بنابراین جهت خرید اوراق اجاره بایستی از شیوه انتشار اوراق آگاهی یابید.

۲)معمولاً ارزش اسمی این اوراق یک‌میلیون ریال است که شما با پرداخت مبلغ مدنظر خود تعداد مشخصی از این اوراق را در اختیار خواهید گرفت. برای مثال به این نماد که نمونه‌ای از اوراق اجاره منتشرشده در بورس است توجه فرمایید:

همان‌طور که مشاهده می‌فرمایید این اوراق اجاره از طریق دولت در سال ۱۳۹۴ منتشرشده است و تاریخ سررسید آن ۲۶ اسفند ۱۳۹۸ می‌باشد. حال به اطلاعیه عرضه اولیه این اوراق و جزییات آن توجه فرمایید:

توجه فرمایید که جهت خرید اوراق اجاره می بایست با مراجعه به یکی از کارگزاری های بورس اقدام به اخذ کد معاملاتی کرده و پس از آن اقدام به خرید اوراق اجاره نمایید.

بر طبق اطلاعیه فوق، تعداد اوراق منتشرشده ۵ میلیون برگه بانام است که قیمت هر ورق یک‌میلیون ریال است. محدودیتی در حداکثر تعداد اوراق خریداری‌شده توسط هر کد معاملاتی وجود ندارد اما در هر نوبت تنها می‌توانید ۵۰ هزار برگه را درخواست نمایید( مثلاً اگر شما تعداد ۷۰ هزار برگه را می‌خواهید بخرید، می‌بایست در یک نوبت تعداد ۵۰ هزار برگه و در نوبت دوم ۲۰ هزار برگه را درخواست نمایید). نرخ بهره سالیانه این اوراق ۱۸ درصد است که در دوره‌های ۶ ماهه پرداخت می‌گردد( با توجه به اینکه تاریخ عرضه این اوراق ۲۶ اسفند ۱۳۹۴ بوده است درنتیجه تاریخ پرداخت سود در ۲۶ شهریور و ۲۶ اسفند هرسال پرداخت می‌گردد. همچنین اگر شما زودتر از موعد بخواهید این اوراق را بفروشید می‌توانید از طریق سامانه معاملات آنلاین یا از طریق کارگزاری خود اقدام به فروش اوراق نموده و وجوه حاصل از فروش این اوراق تا روز بعد در حساب شما قرار خواهد گرفت.

۳)سود ناشی از مالکیت اوراق اجاره و هم‌چنین وجوه ناشی از تسویه پایان دوره به حسابی که شما به کارگزار اعلام می‌کنید واریز خواهد شد و بنابراین به این موضوع توجه ویژه‌ای داشته باشید.

نگاهی به انواع اوراق اجاره در بازار سرمایه

گروه اقتصاد: اوراق اجاره همانند اوراق مشارکت، یکی از انواع اوراق بهادار با درآمد ثابت محسوب می‌شود، زیرا خریدار این اوراق در فواصل زمانی تعیین شده، سود اوراق اجارة تأمین نقدینگی معینی را از ناشر اوراق دریافت می‌کند.

به گزارش خبرگزاری بین‌المللی قرآن(ایکنا)، به نقل از پایگاه اطلاع‌رسانی بازار سرمایه، اوراق اجاره را به دو شیوه، می‌‌توان طبقه‌ بنـدی کرد. طبقه‌ بندی اول، براساس نوع قرارداد اجاره است. براساس این طبقه‌ بندی، اوراق اجاره به دو نوع 1- اوراق اجاره به شـرط تملیک و 2- اوراق اجاره عـادی تقسیم‌ بندی می‌ شوند.

1-اوراق اجاره به شرط تملیک

همانطور که از اسم این اوراق هم مشخص است، نوع قرارداد در این اوراق، قرارداد اجاره به شرط تملیک است. به طور مثال نهاد واسط پس از انتشار و فروش اوراق اجاره، با پول حاصل از آن هواپیمای موردنیاز شرکت هواپیمایی را خریده و سپس هواپیما را به این شرکت اجاره می‌دهد. همچنین مبالغ اجاره‌ بها را که در واقع سود سرمایه ‌گذاران محسوب می ‌شود، در فواصل زمانی مشخص از شرکت هواپیمایی دریافت و به سرمایه‌ گذاران پرداخت می‌ کند.

در مثال مذکور، در پایان دوره اجاره، نهاد واسط هواپیما را به قیمت اولیه، به شرکت هواپیمایی فروخته و اصل پول سرمایه‌گذاران را بازمی ‌گرداند. معنی اجاره به شرط تملیک، دقیقا همین است، زیرا همزمان با انعقاد قرارداد اجاره، شرکت هواپیمایی متعهد می ‌شود که هواپیما را در پایان دوره اجاره، به قیمت مشخص و تعیین‌شده از نهاد واسط خریـداری کند.

به بیان دیگر، هواپیما با این شرط به شرکت هواپیمایی اجاره داده می‌شود که پس از پایان دوره اجاره، آن را با قیمت معین، بخرد. این نوع اوراق اجاره را که براساس قرارداد اجاره به شرط تملیک منعقد می ‌شود، اوراق اجاره به شرط تملیک می ‌گویند. اوراق اجاره‌ ای که تاکنون در کشور ما منتشر شده است، همگی از نوع اجاره به شرط تملیک بوده و به همین علت، سرمایه‌گذار از ابتدا مطمئن است که در پایان دوره اجاره، اصل سرمایه خود را دریافت می‌کند.

2-اوراق اجاره عادی

اگر در مثال شرکت هواپیمایی، از قبل شرط نشده باشد که هواپیما در پایان دوره اجاره، توسط شرکت هواپیمایی خریداری شود، چه اتفاقی می ‌افتاد. در این صورت، نهاد واسط که وکیل دارندگان اوراق اجاره، به عنوان مالکان هواپیما محسوب می ‌شود، باید در پایان دوره اجاره هواپیـما را بفروشد و سهم هریک از دارندگان اوراق را به نسبت میزان سرمایه‌ گذاری آنها، پرداخت نماید. طبیعتا ممکن است هواپیما با قیمتی بالاتر یا پائین ‌تر از قیمت اولیه، فروخته شود، بنابراین، برخلاف اوراق اجاره به شرط تملیک، در اوراق اجاره عادی، تضمینی وجود ندارد که در سررسید اوراق، عین مبلغ سرمایه‌ گذاری افراد به آنها پرداخت شود و ممکن است این مبلغ، بیشتر یا کمتر از مبلغ سرمایه ‌گذاری اولیه باشد. پس طبیعتا اوراق اجاره عادی در مقایسه با اوراق اجاره به شرط تملیک، ریسک بیشتری دارد. در ایران، تاکنون اوراق اجاره عادی منتشر نشده و همه اوراق منشر شده، اوراق اجاره به شرط تملیک بوده است.

تقسیم‌بندی دوم اوراق اجاره، تقسیم‌بندی براساس هدف از انتشار اوراق است. براساس این طبقه‌بندی، اوراق اجاره ممکن است برای یکی از سه هدف زیر تقسیم‌بندی شود:

1- اوراق اجاره با هدف تأمین دارایی:

مثالی که درباره شرکت هواپیمایی ذکر کردیم، نمونه مشخصی از اوراق اجاره تأمین دارایی است، زیرا در این مثال، شرکت هواپیمایی برای افزایش ظرفیت جابجایی مسافر، با کمبود هواپیما مواجه است و برای تأمین هواپیمای موردنظر خود، اقدام به انتشار اوراق اجاره (ازطریق نهاد واسط) می‌ نماید، به این ترتیب می ‌تواند بدون نیاز به پرداخت مبالغ هنگفت برای خرید هواپیما، به عنوان یک دارایـی، آن را اجاره کند.

2- اوراق اجاره با هدف تأمین نقدینگی:

در مثال قبل، فرض کنید شرکت هواپیمایی، به اندازه کافی هواپیما برای جابجایی مسافر در اختیار دارد، اما با مشکل کمبود نقدینگی برای سایر فعالیت ‌های خود مواجه است. برای حل این مشکل، شرکت هواپیمایی می‌تواند یک یا چند هواپیمای خود را ازطریق نهاد واسط، به سرمایه‌گذاران (خریداران اوراق اجاره) فروخته و مجددا از آنها اجاره نماید.

به این ترتیب، شرکت هواپیمایی می ‌تواند با پولی که از محل فروش هواپیمای خود به خریداران اوراق اجاره بدست می‌ آورد، نقدینگی مورد نظر خود را تأمین کند و در عین حال، هواپیما را هم در اختیار داشته باشد، با این تفاوت که قبلا هواپیما تحت مالکیت شرکت هواپیمایی بوده و الان، هواپیما در اجاره شرکت هواپیمایی است و خریداران اوراق اجاره، مالک آن محسوب می‌شوند.

3-اوراق اجاره رهنـی:

یکی از انواع قراردادهایی که بانک‌ ها و شرکت ‌های لیزینگ براساس آن به متقاضیان تسهیلات پرداخت می ‌کنند، قرارداد اجاره به شرط تملیک است. براساس این قرارداد، بانک دارایی مورد نظر متقاضی را خریداری کرده و در قالب قرارداد اجاره به شرط تملیک برای دوره مشخص (مثلا 4 ساله)، به وی واگذار می‌ کند. طبیعتا در طول دوره اجاره، دارایی متعلق به بانک بوده و متقاضی، باید بابت استفاده از آن به بانک اجاره بپردازد. در پایان دوره اجاره هم متقاضی، با پرداخت مبلغ از پیش تعیین شده به بانک، دارایی را به مالکیت خود در می ‌آورد. برای مثال، بانک هواپیمایی را در قالب قرارداد اجاره به شرط تملیک چهار ساله/ به یک شرکت هواپیمایی واگذار می کند. در این حالت بانک تا پایان دوره اجاره مالک هواپیما بوده و از شرکت هواپیمایی اجاره دریافت می کند.

حال فرض کنید پس از دو سال (یعنی قبل از موعد سررسید اجاره)، بانک به منابع مالی نیاز پیدا می کند. در این صورت بانک به عنوان اوراق اجارة تأمین نقدینگی مالک هواپیما می تواند هواپیما را به نهاد واسط فروخته و پول مورد نیاز خود را تأمین کند. طبیعتا نهاد واسط هم برای خرید هواپیما طبق فرآیندی که قبلا توضیح دادیم، اوراق اجاره منتشر کرده و با فروش اوراق به سرمایه گذاران، مبلغ مورد نیاز برای خرید هواپیما را بدست می آورد. به این ترتیب، مالکیت هواپیما ازطریق نهاد واسط، به خریداران اوراق اجاره منتقل شده و از آن تاریخ به بعد اقساط اجاره بهای هواپیما نیز به عنوان سود سرمایه گذاری به آنها تعلق خواهد داشت. بانک هم توانسته است منابع مالی موردنیاز خود را با فروش هواپیما به دست آورد. به این نوع اوراق اجاره اوراق اجاره رهنی گفته می شود/ زیرا بانک به عنوان بانی انتشار اوراق اجاره، هواپیمایی را که در رهن خود بوده، فروخته و از این طریق تأمین مالی می کند. اوراق اجاره رهنی عمدتا توسط بانک ها و شرکت های لیزینگ منتشر می شود.

خب، در این برنامه با انواع اوراق اجاره آشنا شدید. باز هم یادآور می شوم که در ایران از بین انواع اوراق اجارة تأمین نقدینگی مختلف اوراق اجاره تاکنون فقط اوراق اجاره به شرط تملیک منتشر شده است. همچنین باید تأکید کنم که استفاده از مثال هواپیما صرفا برای توضیح ملموس درباره اوراق اجاره بوده و این اوراق برای تأمین مالی انواع دارایی های سرمایه ‌ای/ یعنی دارایی ‌هایی که عمر بلندمدت دارند مثل قطار، کشتی، ساختمان، خطوط تولید و. استفاده می شود.