ضمانت قیمت انجام معامله

آشنایی با عقود اسلامی

عـقدی است که به موجب آن یکی از طرفین (قرض ‏دهنده)، مقدار معینی از مال خود را به طرف دیگر (قرض ‏گیرنده) تملیک می‏کند که قرض‏ گیرنده مثل و یا در صورت عــدم امکان، قیمت آن را به قرض‏ دهنده رد نماید.

بانک‏ها، به منظور تحقق اهداف مقرر در بندهای (2) و (9) اصل (43) قانون اساسی و همچنین رفع نیازهای اساسی اشخاص، با تخصیص بخشی از منابع خود طبق ضوابطی که به تصویب شورای پول و اعتبار و تایید مقامات مربوط رسیده، در موارد ذیل مبادرت به پرداخت قرض‏الحسنه می‏نمایند:

• الف- تامین وسائل و ابزار و سایر امکانات، برای ایجاد کار جهت کسانی که فاقد این‏گونه امکانات می‏باشند، در شکل تعاونی.
• ب- کمک به امر افزایش تولید، با تاکید بر تولیدات کشاورزی ـ دامی ـ صنعتی.
• ج- رفع احتیاجات ضروری.

هزینه‌های پرداخت قرض‏الحسنه در هر مورد، بر اساس دستورالعمل بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران محاسبه و از قرض‏ گیرنده دریافت خواهد شد.

عبارت است از درآمیختن سهام الشرکه نقدی و یا غیرنقدی اشخاص حقیقی و یا حقوقی متعدد به نحو مشاع و به منظور انتفاع،‌ طبق قرارداد.
مشارکت مدنی توسط بانک‏ها به منظور ایجاد تسهیلات لازم برای فعالیت‏های: تولیدی، بازرگانی و خدماتی صورت خواهد گرفت؛ موضوع مشارکت باید مشخص باشد.
‌شرکت مدنی در صورتی تشکیل و تحقق خواهد یافت که شرکا طبق قرارداد، سهم‏الشرکه نقدی خود را به حساب مخصوصی که در بانک برای شرکت افتتاح می‏گردد،‌ واریز نمایند و در صورتی که تمام یا قسمتی از سهم‌الشرکه غیرنقدی باشد، طبق مقررات مشارکت مدنی، این سهم‌الشرکه به مدیر یا مدیران شرکت مدنی تحویل گردد.
‌پرداخت سهم‌الشرکه شرکاء در مشارکت مدنی می‏توانند،‌ طبق قرارداد، به دفعات صورت گیرد.
مشارکت مدنی پس از اتمام موضوع شرکت، تصفیه و مرتفع می‏شود.
بانک‏ها مکلف‏اند در قرارداد مشارکت مدنی تصریح نمایند که مدیر و یا مدیران شرکت‏های مدنی که طبق این مقررات تشکیل می‏شوند، ‌بیش از مال‌الشرکه واریز شده به حساب و یا تحویل شده به مدیر یا مدیران شرکت، مجاز به انجام معامله و قبول تعهدات مالی نمی‏باشند.

منظور از مشارکت حقوقی عبارت است از: تامین قسمتی از "سرمایه" شرکت‏های سهامی جدید و یا خرید قسمتی از سهام شرکت‏های سهامی موجود.
بانک‏ها می‏توانند، ‌به منظور ایجاد تسهیلات لازم برای گسترش فعالیت بخش‏های مختلف تولیدی، بازرگانی و خدماتی، قسمتی از سرمایه مورد نیاز شرکت‏های سهامی را که برای امور مذکور تشکیل شده و یا می‏شوند، تامین نمایند.
بانک‏ها موظف‏اند؛ قبل از مشارکت، وضعیت شرکت‏های سهامی را که سهام آنها موضوع خرید است و یا طرح ارائه شده برای مشارکت را از لحاظ فنی، مالی و اقتصادی (در حد نیاز بانک) بررسی و ارزیابی نمایند. مشارکت هر بانک از محل منابع بانک و سپرده‏های سرمایه‏گذاری، در صورتی مجاز است که نتیجه بررسی و ارزیابی حاکی از پیش‏بینی عدم زیان‏دهی مشارکت باشد.
حداقل نسبت سرمایه شرکت‏هایی که بانک‏ها در آنها مشارکت می‏نمایند، به کل منابع مالی این قبیل شرکت‏ها، در بدو مشارکت، عنداللزوم توسط بانک مرکزی تعیین خواهد شد.
بانک‏ها می‏توانند سهام خود در شرکت‏های سهامی را به فروش برسانند.
بانک مرکزی می‏تواند عنداللزوم نسبت مشارکت یک و یا چند بانک، از محل منابع بانک و سپرده‏های سرمایه‏گذاری در یک شرکت سهامی جدید و همچنین نسبت سهام خریداری توسط یک و یا چند بانک از محل مذکور،‌ در یک شرکت سهامی موجود را تعیین نماید.

سرمایه‏گذاری مستقیم عبارت است از: تامین سرمایه لازم جهت اجرای طرح‏های تولیدی و طرح‏های عمرانی انتفاعی توسط بانک‏ها. بانک‏ها به هیچ وجه حق ندارند در تولید اشیاء تجملی و مصرفی غیر ضروری سرمایه‏گذاری نمایند. نسبت سرمایه به کل منابع مالی لازم برای اجرای طرح، ‌تا مرحله بهره‏برداری‌، نباید از چهل درصد کمتر باشد. صد در صد سرمایه‏گذاری ثابت برای اجرای این‏گونه طرح‏ها باید به صورت منابع مالی بلندمدت (اعم از: سرمایه و یا سایر منابع) تامین شود. اجرای طرح‏های سرمایه‌گذاری مستقیم با تشکیل شرکت‏های سهامی مجاز می‏باشد. شرکت‏های سهـامی که طبق این مقررات به صورت مستقل از بانک‏ها تشکیل می‏گردند، تابع اساسنامه، مقررات و آئین‏نامه‌های ناظر به خود می‏باشند.
بانک‏ها موظف‏اند؛ قبل از اقدام به سرمایه‏گذاری مستقیم، طرح موضوع سرمایه‏گذاری را از لحاظ اقتصادی فنی و مالی (در حد نیاز بانک) بررسی و ارزیابی نمایند. سرمایه‏گذاری مستقیم از محل منابع بانک و سپرده‏های سرمایه‏گذاری در این قبیل طرح‏ها، در صورتی مجاز است که نتیجه بررسی و ارزیابی طرح از لحاظ مالی قابل توجیه باشد.

مضاربه قراردادی است که به موجب آن یکی از طرفین (مالک) عهده دار تامین سرمایه (نقدی) می‏گردد؛ با قید اینکه طرف دیگر (عامل) با آن تجارت کرده و در سود حاصله شریک باشند.
بانک‏ها می‏توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور بازرگانی، به عنوان مالک، سرمایه نقدی (منابع) لازم را در اختیار عامل اعم از شخص حقیقی یا حقوقی قرار دهند.
بانک‏ها در اعـطای این تسهیلات به تعاونی‏های قانونی اولویت خواهند داد.
بانک‏ها در امر واردات مجاز به مضاربه با بخش خصوصی نمی‏باشند.
انواع هزینه‌های قابل قبول در مضاربه، توسط بانک مرکزی تعیین و اعلام می‌گردد.

منظور از معامله سلف پیش‏خرید نقدی محصولات تولیدی به قیمت معین می‏باشد. (با توجه به ضوابط شرعی)
بانک‏ها می‏توانند، ‌به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت تامین سرمایه در گردش واحدهای تولیدی ـ ‌اعم از اینکه مالکیت این واحدها متعلق به شخص حقیقی و یا حقوقی باشدـ. منحصرا بنا به درخواست این‏گونه واحدها، مبادرت به پیش‏خرید محصولات تولیدی آنها بنمایند.
بانک‏ها از فروش محصولات تولیدی پیش‏خرید شده، قبل از سررسید تحویل ممنوع می‏باشد، مگر اینکه مبیع قبل از سررسید به بانک تحویل شده باشد.
پیش‏خرید محصولات واحدهای تولیدی، ‌طبق قرارداد،‌ توسط بانک‏ها در صورتی مجاز است که این‏گونه محصولات:

• الف ـ توسط واحد درخواست‏کننده، تولید شود.
• ب ـ سریع‌الفساد نباشد. (مگر اینکه امکان اقدامات احتیاطی لازم جهت جلوگیری از فساد در فاصله تحویل و فروش وجود داشته باشد)
• ج ـ سهل‏البیع باشد.: منظور از عبارت "سهل البیع" آن است که هنگام پیش‏خرید، بانک اطمینان حاصل نماید که محصولات تولیدی مورد معامله در سررسید تحویل به سهولت قابل فروش است.

قیمت پیش‏خرید محصولات تولیدی توسط بانک‏ها و با توجه به عوامل موثر در تعیین قیمت، از جمله: پیش‏بینی قیمت فروش آنها در سررسید تحویل و همچنین سود بانک، تعیین خواهد شد. در هر حال، قیمت پیش‏خرید نباید از قیمت نقدی این‏گونه محصولات در زمان انجام معامله بیشتر باشد.

بانک‏ها مکلف‏اند؛ در معاملات پیش‏خرید محصولات تولیدی، موارد زیر را رعایت نمایند و در قرارداد مربوط ملحوظ دارند:

• الف ـ تعیین مشخصات اصلی این قبیل محصولات به نحوی که مشخص‏کننده قیمت باشد.
• ب ـ پرداخت تمام قیمت پیش‏خرید محصولات پیش‏خرید شده به فروشنده، در زمان انجام معامله.
• ج ـ تعیین تاریخ تحویل.
• د ـ تعیین مقدار، تعداد، ‌وزن و سایر مشخصات متعارف محصولات مورد معامله.
• هـ ـ تعیین محل تحویل محصولات پیش‏خرید شده.

بانک‏ها در صورتی مجاز به پیش‏خرید محصولات تولیدی می‏باشند که زمان تحویل کل محصولات به بانک (از تاریخ انجام معامله) حداکثر معادل یک دوره تولید باشد، مشروط بر اینکه به هر حال از یک‏سال تجاوز ننماید.

منظور از فروش اقساطی عبارت است از: واگذاری عین به بهای معـلوم به غیر، به ترتیبی که تمام یا قسمتی از بهای مزبور به اقساط مساوی یا غیر مساوی در سررسید یا سررسیدهای معین دریافت گردد.

فروش اقساطی (نسیه) جهت تامین سرمایه در گردش واحدهای تولیدی:
بانک‏ها می‏توانند، به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت تامین سرمایه در گردش واحدهای تولیدی مواد اولیه و لوازم یدکی و ابزار کار مصرفی و سایر نیازهای اولیه مورد احتیاج، این واحدها را منحصرا بنا به درخواست کتبی و تعهد متقاضیان،‌ مبنی ضمانت قیمت انجام معامله بر خرید و مصرف عوامل مذکور، خریداری و به صورت اقساطی به متقاضی به فروش برسانند. در برآورد میزان نیاز واحدهای تولیدی، حجم مواد اولیه متناسب با تولید برای نیاز یک دوره تولید باید در نظر گرفته شود.
قیمت فروش اقساطی کالاهای فوق، با توجه به قیمت تمام شده و سود بانک تعیین خواهد شد.
مدت وصول قیمت فروش کالاهای مذکور نباید از یک دوره تولید و حداکثر از یک‏سال تجاوز نماید. این مدت در موارد استثنائی حداکثر تا یک‏سال دیگر، با موافقت بانک مرکزی، قابل افزایش خواهد بود.
در صورتی که فروش اقساطی به منظور تامین سرمایه در گردش طرح‏های تولیدی جدید صورت گیرد، مدت وصول برای بیش از یک‏سال حسب مورد توسط بانک تعیین و مشخص خواهد شد.

فروش اقساطی وسایل تولید، ماشین‌آلات و تاسیسات:
این اموال شامل ماشین‌آلات و تاسیساتی می‏باشد که طول عمر مفید آنها طبق جدولی که توسط بانک مرکزی تهیه می‌شود،‌ بیش از یک سال باشد. بانک‏ها می‏توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور: خدمات، صنعت، معدن و کشاورزی، اموال مذکور را منحصرا‌ بنا به درخواست کتبی متقاضیان و تعهد آنها، مبنی بر خرید، مصرف و یا استفاده مستقیم این‏گونه اموال، خریداری و به صورت اقساطی به متقاضی، به فروش برسانند.
قیمت فروش اقساطی اموال مذکور، با توجه به قیمت تمام شده و سود بانک تعیین خواهد شد.
مدت وصول قیمت فروش اقساطی این اموال نباید از طول عمر مفید این قبیل اموال به شرح جدول مربوط تجاوز نماید. مبدا محاسبه طول عمر مفید، تاریخ شروع بهره‏برداری، به تشخیص بانک خواهد بود.

اجاره به شرط تملیک

عقد اجاره‏ای است که در آن شرط شود: مستأجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، ‌عین مستأجره را مالک گردد. بانک‏ها می‏توانند، به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور: خدماتی، کشاورزی، صنعتی و معدنی ـ به عنوان موجر ـ‌ مبادرت به معاملات اجاره به شرط تملیک بنمایند.

بانک‏ها می‏توانند منحصراً بنا به درخواست کتبی و تعهد متقاضی، مبنی بر انجام اجاره به شرط تملیک و استفاده خود، اموال منقول و غیرمنقول برای ایجاد تسهیلات فوق را خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک، در اختیار متقاضی قرار دهند.

عبارت است از: التزام شخص "جاعل" یا "کارفرما" به ادای مبلغ با اجرت معلوم "جعل" در مقابل انجام عملی معین، طبق قرارداد. طرفی که عمل را انجام می‏دهد "عامل" یا "پیمانکار" نامیده می‏شود.
بانک‏ها می‏توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم برای گسترش امور تولیدی، بازرگانی و خدماتی، با تنظیــم قرارداد به عنــوان "عامل‌"‌ یا عندالاقتضاء به عنوان "جاعل‌"‌ مبادرت به جعاله نمایند.
در مواردی که بانک عامل جعاله می‏باشد، باید در قرارداد جعاله، ‌اختیار بانک برای واگذاری انجام قسمتی از عمل معین به غیر، تحت عنوان جعاله ثانوی و یا هر عنوان دیگری قید شود. در این صورت، بانک مکلف است بر عملیات اجرائی و نحوه مصرف و واریز وجوه نظارت نماید.
در مواردی که بانک جاعل جعاله باشد، عامل می‏تواند با موافقت بانک انجام قسمتی از کار را به دیگری واگذار نماید.
تدارک مقدمات و تهـیه مواد و مصالح و سایر لوازم مورد نیاز برای انجام عمل، می‏تواند طبق قرارداد بر عهده جاعل و یا عامل باشد.
دریافت یا پرداخت قسمتی از مبلغ قرار داد جعاله، به عنوان "پیش‏دریافت" و یا "پیش‏پرداخت"، با رعایت ضوابط حداقل و یا حداکثر مقرر از طرف شورای پول و اعتبار مجاز می‏باشد.

تسلیم مبیع چیست و الزام به تسلیم مبیع دارای چه شرایطی است

می دانیم که روابط روزانه افراد بر مبنای قراردادها شکل می گیرد و یکی از پر تکرارترین‌ها قراردادها، قرارداد خرید و فروش یا همان بیع است. قانون‌گذار در ماده 338 قانون مدنی بیع (خرید و فروش) را این گونه تعریف کرده است:

یعنی زمانی که ما چیزی را با قیمت مشخص به دیگری می فروشیم، معامله انجام شده است. به مالی که فروخته می‌شود مبیع و به عوض آن که توسط خریدار پرداخت می شود ثمن یا قیمت گفته می‌شود. بر اساس ماده 342 همان قانون نیز مقدار و جنس و وصف مبیع می‌بایست مشخص باشد که این موضوع در تسلیم، تحویل و دریافت مبیع بسیار تأثیرگذار است. یکی از آثار معامله ای که به طور صحیح واقع شده باشد این است که عقد بیع فروشنده را ملزم به تسلیم مبیع و مشتری را ملزم به پرداخت ثمن می‌نماید. حال اگر می‌خواهید بدانید تسلیم مبیع در قانون مدنی به چه نحو است؟ تسلیم مبیع چه زمانی معتبر است؟ ضمانت اجرای عدم تحویل مبیع چیست یا این که تفاوت قبض و تسلیم چیست؟ ما را تا پایان این مقاله همراهی بفرمایید.

برای انتخاب وکیل حقوقی متخصص و دریافت مشاوره حقوقی در این حوزه از طریق لینک های زیر اقدام نمایید:

تسلیم مبیع چیست؟

تسیم مبیع در قانون مدنی عبارت است از این ‌که مبیع (مالی که فروخته می شود) به صورتی به تصرف مشتری در بیاید که او بتواند از مالی که خریداری نموده است انواع تصرفات و استفاده ها را بنماید؛ همچنین قبض یعنی سلطه و تسلط مشتری بر مبیع. تسلیم زمانی صورت می‌پذیرد که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد اگرچه هنوز مشتری در عمل، تصرفی در آن ننموده باشد. یعنی مهم این است که مشتری امکان تصرف و استفاده از مبیع را در حدود عرف داشته باشد، فارغ از این که از این امکان استفاده نموده باشد یا خیر. لذا تسلیم بسته به این که مبیع چه چیزی باشد متفاوت است یعنی تسلیم خانه با تحویل کلید انجام می شود، تسلیم خودرو با تحویل خود خودرو و تسلیم لباس نیز با تسلیم آن در سایز مورد نظر اما همواره تسلیم به این سادگی نیست! ماده 383 قانون مدنی صریحاً بیان می‌نماید که تسلیم باید شامل اجزاء و توابع مبیع هم باشد به طوری که وجود آنها لازمه‌ی استفاده از مبیع ‌باشد؛ مثلاً در تسلیم تجهیزات و ماشین آلات فنی، لازم است که دفترچه راهنما نیز با آن تحویل شود، بعضاً می‌بایست برخی از لوازم مصرفی تا زمان معینی تحویل شود و حتی بعضاً می‌بایست اپراتورها و نیروهای خریدار برای کار با آن تجهیزات توسط فروشنده آموزش ببینند و برای کار با دستگاه توانمند شوند. پس در این جا با ذکر مثال تجهیزات فنی، تفاوت قبض و تسلیم را نیز متوجه شدیم، زیرا زمانی که تجهیزات به خریدار تحویل شود، قبض صورت گرفته است اما تا زمانی که آموزش استفاده از آن و یا به فرض راه‌اندازی اولیه آن صورت نپذیرد، تحویل انجام نشده است.

زمان و مکان تسلیم مبیع

اصل بر این است که تسلیم مبیع می‌بایست همزمان با انعقاد قرارداد صورت پذیرد مگر این که طرفین معامله یعنی خریدار و فروشنده برای تسلیم مبیع زمانی معین کرده باشند که در این صورت فروشنده در زمان مقرر باید قدرت برای تسلیم داشته باشد. اگر مبیع قبل از قرارداد فروش، در تصرف خریدار باشد مثلاً این که خریدار پیش از آن که خانه‌ای را بخرد، به عنوان مستأجر از آن بهره می‌برده است، نیازی به قبض جدید و تحویل مجدد نیست. قانون‌گذار در ماده 374 قانون مدنی بیان می‌دارد که اذن یا اجازه فروشنده برای قبض لازم نیست و اگر عقد بیع به درستی واقع شده باشد با توجه به اینکه این عقد از عقود تملیکی است و با توجه به این که اصولاً به محض وقوع بیع مشتری مالک مبیع می‌شود، می تواند بدون اذن فروشنده نیز مبیع را قبض نماید، مثلاً اگر خودرو در کنار خیابان پارک شده باشد و خریدار سوئیچ خودرو را داشته باشد و فروشنده جهت تسلیم خودرو در محل حاضر نشود، خریدار می‌تواند بدون نیاز به اجازه فروشنده یا حضور وی، سوار خودرو شده و از خودرو استفاده نماید.

در خصوص مکان تسلیم مبیع اصل بر این است که مبیع بایستی در همان‌جایی تحویل شود که عقد بیع یا قرارداد فروش در آن‌جا واقع شده است مگر این که بر اساس عرف و عادت لازم باشد مبیع در مکان دیگری تحویل شود یا طرفین عقد یعنی خریدار و فروشنده مکان به خصوصی را برای تسلیم مبیع در نظر گرفته باشند. بر اساس ماده 381 قانون مدنی، هزینه‌های تسلیم مبیع از جمله اجرت حمل و نقل آن به محل تسلیم، بر عهده‌ی فروشنده است مگر این‌که عرف و عادت محل از بابت مخارج رویه‌ی دیگری را مشخص کرده باشد یا طرفین در عقد خلاف آن را شرط کرده باشند و یا پس از وقوع عقد بر خلاف آن توافق نمایند.

ضمانت اجرای عدم تحویل مبیع

همان‌‍طور که گفتیم پس از اینکه معامله به نحو صحیح واقع شد، فروشنده ملزم به تحویل مبیع یا همان مال موضوع قرارداد بوده و خریدار یا مشتری نیز مکلف است ثمن یا مبلغ را به فروشنده پرداخت نماید. بر اساس ماده 376 ضمانت قیمت انجام معامله قانون مدنی اگر فروشنده در تحویل مبیع و مشتری در تحویل ثمن تأخیر نموده یا از تحویل آن امتناع نماید، اجبار به تسلیم می شود، بدین معنی که با تقدیم دادخواست الزام به تسلیم مبیع یا الزام به تحویل یا پرداخت ثمن معامله، از محضر مراجع ذی صلاح قضایی الزام شخص به تسلیم را تقاضا می‌نماییم. البته نکته ای که ذکر آن در این قسمت خالی از لطف نخواهد بود حق حبس فروشنده و مشتری است که بر اساس آن مستنداً به ماده 377 قانون مدنی، در صورتی که برای تسلیم ثمن یا مبیع مهلتی تعیین نشده باشد، هر یک از فروشنده و خریدار حق دارند تا زمانی که طرف مقابل مابه‌ازا را تسلیم ننموده باشد، از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری نماید. در صورتی که برای تسلیم، یکی از مبیع یا ثمن زمان تعیین شده باشد و دیگری حال باشد، هر کدام از مبیع یا ثمن که تسلیم آن مدت دار نباشد یا به عبارتی برای آن زمان تعیین نشده باشد، می بایست تسلیم شود و دادگاه طرف دیگر را تا فرارسیدن ضمانت قیمت انجام معامله زمان مزبور الزام نخواهد کرد.

انواع مبیع

مبیع به اعتبارات مختلف قابل طبقه بندی در تقسیم بندی های مختلف است که به زعم نگارنده اهم آن‌ها عبارتند از: عین معین، کلی در معین، کلی فی الذمه، مشاع و مفروز.
عین معین آن است که در عالم واقع وجود خارجی داشته و قابلیت تعیین و اشاره داشته باشد و شبهه ای به آن وارد نشود مثلاً خودرو بنز S500 آبی سال 2012 به شماره انتظامی 324د22 ایران 11، در بیع عین معین به محض وقوع عقد، فروشنده مالک ثمن و خریدار مالک مبیع می شود.

کلی در معین آن است که مقدار معینی از مال متساوی الاجزاء موجود باشد، یعنی مقدار معینی از مالی که اجزاء آن هم شکل و هم مرتبه است. مثلاً 3 کیلوگرم برنج طارم از 100 کیلوگرم برنج طارم موجود در مغازه آقای کاظمی، در بیع کلی در معین زمانی که مصداق تعیین شود یعنی 3 کیلوگرم وزن شده داخل ظرف ریخته شود، مشتری مالک مبیع و فروشنده مالک ثمن می‌شود.

کلی فی‌الذمه بیشتر در مبحث تعهدات بررسی می‌شود و فروشنده متعهد می شود یک یا 10 دستگاه خودرو بنز C200 سال 2020 با آپشن‌های مشخص را به خریدار تحویل نماید، در این صورت می بایست مالی را با اوصاف مذکور تعیین و تحویل خریدار نماید که در این باب علمای حقوق دو نظریه دارند، عده ای معتقدند تملیک همزمان با تسلیم صورت می‌گیرد و عده دیگر اعتقاد دارند تملیک همزمان با تعیین مصداق به وقوع می‌پیوندد.

مال مشاع یعنی مالی که مالکیت افراد در آن مشترک بوده و نتوان مالکیت آنها بر قسمتی معین از مال را تعیین نمود، در واقع در مالکیت مشاعی کلیه مالکین در جزء به جزء عین مشاع همزمان مالک هستند.

مال مفروز در مقابل مشاع قرار می گیرد و عبارت است از مالی که مالکیت افراد بر قسمت های آن مشخص است و افراد مشترکاً بر آن مالکیت ندارند.

انتخاب وکیل الزام به تحویل مبیع از سامانه دادیاب

سامانه دادیاب به منظور سهولت دسترسی به وکلا و مشاوران حقوقی متخصص تأسیس گردیده است. شما در این سامانه می توانید از بین وکلای متخصص، وکیل مورد نظر خود را با درنظرگرفتن سابقه و حق الوکاله تعیین شده در قسمت خدمات وکالت حقوقی، دعاوی قراردادی و نهایتاً تسلیم مبیع انتخاب نمایید. شما می‌توانید قبل از انتخاب وکیل پایه یک دادگستری از خدمات مشاوره‌ای استفاده نمایید، به همین دلیل دادیاب برای پرسش و پاسخ حقوقی کاربران بخش مشاوره حقوقی رایگان و همچنین برای سوالات تخصصی کاربران و ارائه راهکار تخصصی وکلا بخش مشاوره حقوقی تلفنی با هزینه به صرفه و مناسب را در نظر گرفته است تا با راهنمایی مشاوران، کاربران بتوانند بهترین وکیل و مسیر درست را انتخاب نمایند. در صورت نیاز کاربران برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد رزومه تحصیلی و کاری وکلا و مشاوران می‌توانند به بخش جستجوی وکیل مراجعه نمایند.
جهت انتخاب وکیل و مشاور حقوقی خود وارد لینک‌های زیر شوید:

سوالات متداول در خصوص الزام به تحویل مبیع

برای موضوع تسلیم مبیع از چه طریقی در سامانه دادیاب مشاوره حقوقی دریافت کنیم؟

شما برای مشاوره درخصوص تسلیم مبیع می توانید با شماره " 02146114039 " تماس بگیرید تا پشتیبانان سامانه، مشاوران متخصص این حوزه را به شما معرفی کنند و یا از طریق لینک زیر به بخش مربوطه مراجعه نموده و با بررسی، مشاور مورد نظرتان را انتخاب نمایید.

آیا امکان الزام به تحویل مبیع منقول وجود دارد؟

بله، در صورتی که مال منقولی مانند اتومبیل یا هر کالای دیگری خریداری کردید و فروشنده آن را به شما تحویل نمی دهد می توانید این دعوا را مطرح کنید.

چگونه پرونده تسلیم مبیع خود را به وکیل متخصص در دادیاب بسپاریم؟

شما برای ارجاع پرونده در خصوص تسلیم مبیع می توانید با شماره \" 02146114039 \" تماس بگیرید تا پشتیبانان سامانه، وکلای متخصص این حوزه را به شما معرفی کنند و یا از طریق لینک زیر به بخش مربوطه مراجعه نموده و با بررسی، وکیل مورد نظر را انتخاب نمایید.

در چه صورتی باید دعوای الزام به تحویل مبیع مطرح کنم؟

هرگاه در معاملاتی که انجام می دهید فروشنده مالی که خریداری کردید مانند زمین، آپارتمان، مغازه، خانه، اتومبیل، کالا و . را در زمان مقرر به شما تحویل نمی دهد باید دعوای الزام به تحویل یا تسلیم مبیع مطرح نمایید.

معاملات فیوچرز Futures چیست و چطور باعث افزایش سود می شوند؟

قراردادهای آتی یا معاملات فیوچرز چیست و آیا در بازار ارز دیجیتال و بیت کوین نیز کاربرد دارد؟

معاملات فیوچرز که به آنها معاملات آتی یا Trading Futures نیز گفته می­ شود، یک قرارداد یا توافق نامۀ قانونی است که در زمان امضای قرارداد، معامله گران قیمتی توافقی برای خرید یا فروش یک کالا، یا مقدار مشخصی از یک محصولِ تولیدی و یا یک آیتم مالی را تعیین می­کنند. در واقع این قیمت را با بهای معینی برای تاریخ مشخصی در آینده یا قبل از تاریخ مشخص شده در آینده، برآورد می­کنند.

کالا یا ابزاری که طبق قراردادهای آتی تحویل می­شود، لازم است از لحاظ کیفیت و کمیت مشمول استاندارد بوده و زمان، قیمت و مکان داد و ستد آن نیز از پیش مشخص شده باشد. زمانی که به تاریخ مورد نظر قید شده در قرارداد برسید، معامله بر پایه قیمتی که در قرارداد توافق شده، انجام می‌گردد.

امکاناتی که در معاملات آینده تعبیه شده به افراد امکان می­دهد ریسک مربوط به مشاغل اصلی خود را کاهش دهند. شما می­توانید با معاملات فیوچرز در مورد خرید یا فروش قراردادهای سهام، در برابر تغییر نرخ بهره از سرمایه خود محافظت کنید. شما می­توانید با خرید یا فروش یک قرارداد ارزی، در برابر واریانس مبادله ارز که بر میزان پس انداز حساب مالی شما تأثیر می­گذارد، از معامله خود در برابر خطر احتمالی، محافظت نمایید.

چه مواردی مشمول معاملات آتی می­گردند؟

معاملات فیوچرز یا قراردادهای آتی استاندارد، بوسیله کالاهای متنوع و مبادلات آتی تعریف شده است. بسیاری از “کالاها” وجود دارند که قراردادهای آینده مربوط به آنها هستند و به آن­ها commodity گفته می­شود. تقریباً برای هر کالایی می­توان قرارداد آتی را تعریف کرد.

به عنوان مثال، برخی از مواد غذایی، سوخت های مختلف، فلزات گرانبها، اوراق بهادار، انواع ارز و حتی برخی از محصولات دور از تصور مانند تراشه های نیمه هادی، از محصولاتی است که با معاملات فیوچرز مورد معامله واقع می­شوند.

کالاهای معمولی شامل مواد غذایی (از قبیل کالاهای اساسی مانند گندم، شکر، ذرت، سویا، برنج، چای)، فلزات گرانبها (از جمله طلا، نقره، مس و غیره)، ارز (مانند دلار، یورو، فرانک سوئیس، ین و غیره)، فهرست سهام ( به عنوان مثال کارخانجات تولیدی و داروسازی)، محصولات مالی (مانند اوراق بهادار خزانه داری) و حتی برخی از کالاهای بسیار ویژه مانند قطعات الکترونیک برای محافظت در برابر نوسانات نرخ بهره پیش فروش می­شوند.

برخی از داستان های معاملات بزرگ آتی نشان می­دهد که چگونه با پیش بینی درست آینده می­توان ثروت عظیمی را حاصل کرد و یا بدون تحلیل کافی از دست داد.

اگر در بازار ارز های دیجیتال تازه وارد هستید و میخواهید تمامی مفاهیم و نکات مربوط به این بازار را بشناسید و یک سرمایه گذاری موفق داشته باشید پیشنهاد می کنیم از دوره ارز دیجیتال استفاده نمایید.

ویژگی‌های معاملات فیوچرز کدامند؟

قراردادهای آتی به طور معمول در بازارهای معاملات مالی، ویژگی‌های خاص خود را دارند که آنها را از دیگر معاملات متمایز می­کند، تعدادی از این خصوصیات در زیر آمده است:

مدیریت خطر یا ریسک: معاملات فیوچرز می‌توانند به عنوان حفاظی در مقابل ریسک‌های احتمالی معاملات استفاده ­شوند. این نوع معامله برای برخی از معامله گران از جمله کشاورزان مطلوب است، آنها محصولات خود را پیش فروش می­کنند، برای آنکه اطمینان خاطر حاصل کنند که پس از برداشت محصول از ریسک پایین آمدن قیمت در امان هستند. این نوع معامله همان قرارداد آتی است که ریسک بالا در پایین رفتن قیمت را از بین می­برد.

استفاده از اهرم: اهرم یا Leverage، قابلیتی است که در قراردادهای آتی کاربرد دارد. برای نمونه فرض کنید یک معامله‌گر با اهرم 1:2، می‌تواند تا دو برابر اعتبار خود سهام یا اوراق قرضه را با قرارداد آتی خریداری نماید. پس در اینصورت تا دو برابر نیز سود خواهد کرد ولی توجه داشته باشید در محاسبات اشتباه، ضرر او نیز دو برابر خواهد شد.

دیگر ویژگی های معاملات آتی کدامند؟

استفاده از پوزیشن فروش: در قراردادهای آتی امکان به کارگیری از پوزیشن شورت یا Short، برای معامله فروش یا Sell وجود دارد. در حالتی که یک معامله‌گر پیش بینی کند که کالایی با نزول قیمت مواجه است و یا به عبارتی ارزش یک دارایی رو به کاهش خواهد رفت، او قادر خواهد بود با استفاده از پوزیشن فروشِ قرارداد آتی، سود مطلوبی را کسب نماید.

جذب کردن نقدینگی: استفاده از معاملات فیوچرز می‌تواند راه‌ حلی برای جذب کردن نقدینگی به حساب آید. معاملات آتی می­تواند سرمایه‌های سرگردانِ معامله‌گران را در بازارهای مالی از جمله بازار بورس و بازار ارز به کار گیرد.

دارایی های گوناگون: در برخی شرایط امکان دارد که معامله واقعی بعضی از کالاها برای معامله گران سخت باشد. به طور نمونه در نظر بگیرید که یک فرد معامله‌گر در نظر دارد که ده ماشین سنگین را خریداری کند، در این صورت تحویل این محصول عظیم به صورت فیزیکی و فروش دوباره آن به شخص دیگری کاری عبث به نظر می­آید. در چنین موقعیتی بهترین کار استفاده از معاملات آینده خواهد بود.

مشخص کردن قیمت: در برخی از بازارهای مالی که انجام معامله در آنها به صورت واقعی و فیزیکی سخت است، قیمت یا بهای موضوع معامله با عقد قراردادهای آتی مشخص می‌شود.

سودمندی های معاملات آینده کدامند؟

– سرمایه گذاران می توانند از قراردادهای آتی استفاده کنند تا قیمت یک دارایی اساسی را پیش بینی کنند.

– شرکت ها می­توانند قیمت مواد اولیه یا کالاهایی را که می­فروشند هدج کنند تا در برابر حرکات نامطلوب قیمت محافظت شوند.

– در معاملات فیوچرز ممکن است فقط نیاز به واریز بخشی از مبلغ قرارداد توسط یک کارگزار داشته باشد و لازم نباشد همه مبلغ را پرداخت کند.

نکات منفی قراردادهای آتی کدامند؟

– این خطر برای سرمایه گذاران وجود دارد که به دلیل استفاده از اهرم های آتی، می­توانند بیش از مبلغ سرمایه اولیه را از دست بدهند.

– سرمایه گذاری در معاملات فیوچرز ممکن است از حرکت قیمت به سوی قیمت های مطلوب جلوگیری ضمانت قیمت انجام معامله کند.

– معاملات مارجین یا حاشیه ای می­تواند یک شمشیر دو لبه باشد، به این معنی که میزان سود برای معامله گران تقویت می­شود، اما احتمال دارد زیان های زیادی نیز به همراه داشته باشد.

مدیریت ریسک چگونه قراردادهای آتی را پوشش می­دهد؟

معاملات فیوچرز برای خریدار و فروشنده این امکان را فراهم می‌کند که بتوانند خود را از پیشامد خطرات احتمالی که ممکن است در آینده کالاهای مورد نظرشان را در برگیرد، حفظ کنند. به عنوان مثال یک شرکت می‌تواند با استفاده از پوزیشن لانگ Long کالای خاصی را که تمایل دارد، خریداری کند. این شرکت می­تواند با معاملات آینده، کالایی را خرید کند تا نیاز خود به آن کالا را برآورده نماید.

مثالی از معامله خرید آتی آن است که شرکتی برای 6 ماه آینده خود نیاز به چند تن آهن ‌دارد، در حال حاضر هر کیلو آهن 11000 تومان قیمت دارد، شرکت با یک قرارداد خرید آتی آهن مورد نیاز خود را به قیمت هر کیلو 10000 تومان می­خرد. بدین سان این شرکت با یک قرارداد خرید آتی، ریسک افزایش قیمت را خنثی می‌نماید.

مثالی از قرارداد فروش آتی آن است که یک تولید کننده، می­خواهد در آینده چندین تن آهن را به مشتری خود بفروشد، هم اکنون آهن کیلویی 11000 تومان قیمت دارد، این شرکت به عنوان فروشنده نمی­داند که در شش ماه آینده، آهن چه قیمتی خواهد داشت، به همین دلیل چندین تن آهن را به مشتری خود به قیمت کیلویی 10000 تومان به فروش می­رساند. از این طریق این شرکت ریسک کاهش قیمت آهن را از خود دور می­نماید.

در این دو مثال می­بینیم که یکی از دلایل عمده در عقد معاملات فیوچرز، نداشتن اطمینان معامله گران از اتفاقات آینده و حفظ کردن سرمایه شان از بالا و پایین رفتن قیمت می­باشد. با عقد این قراردادها، ریسک قراردادهای بین خریدار و فروشنده کاهش می‌یابد.

نقش سفته بازی در بازار قراردادهای آتی چیست؟

یک شخص تجاری، به عنوان نمونه یک کشاورز یا یک صادرکننده، امکان دارد آینده مالی خود را در معرض خطر ببیند. برای جبران این ریسک، آنها می­توانند با یک قرارداد آتیِ خرید یا فروش، از دارایی خود محافظت کنند.

هر سرمایه ای که در بازار نقطه‌ای یعنی بازار واقعیِ فعلی ایجاد کنند یا از دست بدهند، می­توانند در بازار مالی از دست بدهند و یا تامین کنند تا اختلاف پیش آمده را جبران کنند. به عمل این اشخاص هِدج کردن یا hedging گفته می­شود، اینها افرادی هستند که برای محافظت از خود در برابر ضرر مالی یا سایر شرایط نامطلوب دنبال راه حلی هستند.

از طرف دیگر، شما می توانید بدون داشتن مشاغل تجاری، توسط معاملات آتیِ قراردادهای خرید یا فروش، خریداری و یا فروش خود را به انجام رسانید. به عنوان مثال، اگر اعتقاد دارید که امسال نرخ بهره بالا می­رود، می توانید قراردادهای آتی اوراق قرضه دولتی خود را با پوزیشن شورت بفروشید.

به یاد داشته باشید که با بالا رفتن نرخ بهره، بهای اوراق قرضه کاهش می یابد و بنابراین اگر درست عمل کرده باشید، می­توانید با درگیر کردن سپرده خود در معاملات فیوچرز، سود عظیمی برای خود بسازید.

گروهی از افراد که هِدج نمی­کنند، اما در بازار برای گرفتن سود وارد معامله می­شود، سفته بازها یا speculators هستند. نسبت هدج کاران به سفته بازان تقریبا 3 : 1 است. سفته بازان برای اطمینان از وجود فعال و بازارهای نقدینگی بسیار مفید هستند.

مفهوم معاملات فیوچرز در بازار ارز دیجیتال چیست؟

تا به حال دیدیم که قراردادهای آتی بیشتر در حوزه کالاهای فیزیکی بکار گرفته می­شوند. البته در حال حاضر معاملات آتی پای خود را به دنیای ارز دیجیتال باز کرده است.

به طور نمونه معاملات آینده بیت کوین، نمونه ای از قراردادهای آتی است که در آن معامله گران قادرند حتی بدون آنکه بیت کوینی در دست داشته باشند، مستند بر پیش‌بینی خود از قیمت آینده این ارز، برای خرید یا فروش آن اقدام می­کنند. در حقیقت بستن قراردادهای آتی بیت کوین با تکیه بر معاملات پر خطر مالی که به آن سفته‌بازی یا Speculation گفته می­شود، انجام پذیر خواهد بود.

بهتر است با طرح یک مثال، با تاثیر قرارداد آتی بیت کوین بیشتر آشنا شویم. تصور کنید دو معامله گر برای مصون ماندن از ریسک بالا و پایین رفتن قیمت، یک قرارداد آتی امضا نمایند.

صفر تا صد معامله املاک در رهن بانک

حتما اصطلاح ملک رهنی به گوشتان خورده است. گاهی سند ملک با دریافت وام یا تسهیلات، در رهن بانک یا موسسه‌ای قرار می‌گیرد. مشکلاتی که در خریدوفروش املاک رهنی به وجود می‌آید، باعث دعاوی زیادی در دادگاه‌ها شده است.

هنگام خرید‌وفروش ملک رهنی گاهی لازم است سند از رهن بانک آزاد شود و گاهی به این کار نیاز نیست. در هر صورت اگر قصد خرید یا فروش ملک رهنی را دارید، باید دقت داشته باشید و نکاتی را رعایت کنید. در این نوشته به بررسی کامل املاک رهنی و شرایط معامله آن‌ها می‌پردازیم.

رهن و سند رهنی چیست؟

بانک‌ها برای وام و تسهیلات اعطایی ضمانت مشخصی در نظر می‌گیرند. در مورد وام مسکن، معمولا ضمانتی که بانک در نظر می‌گیرد، رهن سند خانه مورد معامله است. توجه داشته باشید که رهن باعث خارج شدن عین مال از مالکیت شخص راهن نمی‌شود و راهن همچنان مالک است و به تبع آن منافع مربوط به مال در رهن از آن او می‌باشد.

همانطور که در مطلب انواع سند ملکی، به تعریف انواع سند پرداختیم، سند ملکی رهنی ضمانت قیمت انجام معامله از آنجا که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‎شود، یک سند رسمی است. سند ملکی رهنی در واقع بین وام‌گیرنده و یک بانک و یا موسسه مالی و اعتباری، برای تضمین پرداخت اقساط وام‌ تنظیم می‎شود.

ارکان رهن:

راهن: شخصی که دارایی و یا ملک خود را به عنوان وثیقه در گرو بانک می‎گذارد.

مرتهن: بانک یا موسسه‎ی مالی اعتباری که ملک را گرو می‎گیرد.

عین مرهونه: ملکی که گرو گذاشته می‎شود.

رهن: قراردادی که برای این منظور نوشته می‎شود.

معامله خانه در رهن بانک

فروش مالِ غیر، غیرقانونی است و بر همین اساس خریدوفروش ملک در رهن بانک نیز، بدون رضایت بانک غیرقانونی و مصداق کلاهبرداری است. معامله خانه‌ای که سند آن در رهن بانک است، از دو طریق امکان‌پذیر است: 1-فک رهن 2-انتقال تسهیلات به فرد خریدار یا ملک دیگر.

1-فک رهن

خانه‌ای که به عنوان وثیقه تحت رهن بانک است، برای معامله باید از رهن بانک خارج شود. معامله خانه‌ قبل از فک رهن، مخالف منافع بانک است و در نتیجه بانک می‌تواند به جرم کلاه‌برداری شکایت کند. اما امکان معامله خانه‌ای که هنوز در رهن بانک است نیز وجود دارد.

2-انتقال تسهیلات به خریدار

تا زمانی که ملکی در رهن بانک است، مالک نمی‎تواند به طور رسمی و محضری سند را به شخص دیگری منتقل کند. انتقال ملک فقط از طریق انعقاد مبایعه‌نامه در بنگاه‌های ملکی امکان‌پذیر است و می‌توان نقل و انتقال سند را به زمان تسویه تسهیلات موکول کرد. راه دیگر این است که طبق مقررات رسمی، خریدار به جای مالک فعلی پرداخت اقساط را بر عهده بگیرد. در این صورت علاوه بر اینکه سند ملک به نام وی منتقل می‌شود، ادامه بازپرداخت تسهیلات نیز بر عهده خریدار خواهد بود.

طی چند سال اخیر به دلیل سوء استفاده‌های مکرر، اخذ “وکالت بلاعزل” از مالک به خریدار رایج شده که توسط آن، فروشنده به جای اینکه ملک را به خریدار بفروشد، به او وکالت تام‌الاختیار واگذاری و اجاره می‌دهد. فروشنده و خریدار شرط می‌کنند که صاحب ملک، حق عزل وکیل را ندارد. وکیل یعنی خریدار هم این حق را پیدا می‌کند تا تمام کارهای مربوط به ملک از جمله انتقال سند رسمی بعد ضمانت قیمت انجام معامله از فک رهن را انجام دهد.

فک رهن چیست؟

فک رهن به معنای آزاد کردن سند ملکی است که به عنوان وثیقه در گرو بانک قرار گرفته. برای این‌که بتوان ملکی را که در رهن بانک است معامله کرد، ابتدا باید اقدام به فک رهن کرد.

برای فک رهن دو راه وجود دارد:

می‌توان اقساط باقیمانده را به بانک پرداخت و وام را تسویه کرد و سند را از رهن بانک آزاد کرد.

می‌توان برای تسویه وام پس از محاسبه بدهی، مبلغی معادل ۱۱۰ درصد بدهی را در بانک سپرده‌گذاری کرد. به این ترتیب خانه از رهن بانک خارج می‌شود. این روش مربوط به طرح ویژه بانک مسکن است که می‌توانید اطلاعات لازم را از بانک مسکن کسب کنید.

می‌توان با شرایطی اقدام به تعویض وثیقه و خارج کردن ملک از رهن بانک کرد. در چنین شرایطی بدون نیاز به تسویه حساب با بانک، می‌توان ملک را از رهن بانک خارج کرده و سند خود را آزاد کنند.

در این روش می‌توان از دو طریق اقدام به تعویض وثیقه کرد. روش اول آن است که سند ملک دیگری را که به نام خود راهن است، به بانک ارایه کرد و روش دوم اینکه می‌توان سند ملکی را که به نام شخص دیگری است، برای تعویض وثیقه به بانک ارایه کرد. در این حالت تعویض وثیقه به صورت موقت خواهد بود؛ وام‌گیرنده باید ظرف ۶ ماه تا یک سال ملک دیگری تحت مالکیت خود را در رهن قرار دهد.

کدام‌یک از روش‌های بالا برای فک رهن مناسب‌تر است:

برای پاسخ به این سوال جواب قطعی وجود ندارد، بلکه بسته به وضعیت بازیرداخت وام، یکی از این روش‌ها را باید انتخاب کرد. اگر تعداد کمی از اقساط پرداخت شده باشد، یعنی سهم زیادی بابت سود پرداخت نشده، بهتر است با تسویه حساب کامل بدون ضرر زیاد، بدهی یرداخت شده و سند از رهن بانک خارج شود.

در صورتی که تعداد زیادی از اقساط پرداخت شده باشد، یعنی مبلغ زیادی بابت سود بازپرداخت و هزینه شده، درحالی‌که اصل بدهی چندان تغییری نکرده است. در این صورت برای استفاده از روش تسویه حساب کامل، باید مبلغی حدود همان بدهی اولیه را پرداخت کرد. بنابراین در این موارد استفاده از روش سرمایه‌گذاری مناسب‌تر است.

مراحل خرید و فروش ملک رهنی

1- فروشنده از طریق دفتر اسناد رسمی موضوع را از بانک استعلام می‌کند.در صورت اعلام موافقت از سوی بانک، دفترخانه موافقت کتبی بانک را ضمیمه پرونده می‌کند و انتقال ملک صورت می‌گیرد. در حال حاضر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور سامانه‌ای را راه‌اندازی کرده که می‌توان به صورت اینترنتی آخرین وضعیت ملک را استعلام نمود.

2-خریدار در زمان معامله بخشی از مبلغ ملک مورد معامله را می‎پردازد و سپس فروشنده و خریدار متعهد می‎شوند در دفترخانه حاضر شوند. در دفترخانه خریدار بقیه مبلغ را پرداخت کرده و فروشنده نیز سند رسمی ملک را به خریدار منتقل می‎کند.

3-در این مرحله با توافق طرفین، وام به خریدار منتقل می‌شود. برای رسمی کردن این توافق طرفین باید با حضور در بانک مراحلی را طی کرده و اسنادی را امضا کنند. پس از اتمام اقساط و هنگام فک رهن، لازم نیست خریدار به مراجع قضایی مراجعه و دادخواست بدهد، بلکه با وکالت از طرف فروشنده کلیه اقدامات قانونی را انجام می‌دهد.

سرنوشت خانه رهنی در صورت پرداخت نشدن بدهی تسهیلات

وقتی تسهیلاتی بابت خرید ملک دریافت شده باشد، سند ملک در رهن بانک قرار می‌گیرد. در صورت عدم پرداخت اقساط، بانک می‎تواند از نظر قانونی ملک را توقیف کند.

در صورتی که ارزش ملک از رقم تسهیلات کمتر باشد، مقدار باقی‎‌مانده باید توسط مالک پرداخت شود. در صورت بیشتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات، ملک به مزایده گذاشته می‎شود و پس از کسر خسارت بانک، باقی مبلغ به مالک بازگردانده می‌شود.

بالاخره املاک رهنی را معامله کنیم یا نه؟

برای خرید و فروش ملکی که در رهن بانک است، راه‌های زیادی وجود دارد اما مطمئن‌ترین روش از نگاه کارشناسان بانکی، انتقال تسهیلات به خریدار و در پی آن انتقال قانونی سند است. قانونی‌ترین راه برای نقل و انتقال ملک در رهن بانک، مراجعه به بانک و درخواست تغییر نام تسهیلات و به تبع آن انتقال سند است. این اقدام در بانک مسکن به راحتی انجام می‌گیرد.

سوالات متداول:

فروش مالِ غیر، غیرقانونی است و بر همین اساس خرید و فروش ملک در رهن بانک، بدون رضایت بانک غیرقانونی و مصداق کلاهبرداری است. معامله خانه‌ای که سند آن در رهن بانک است از دو طریق امکان‌پذیر است: 1-فک رهن 2-انتقال تسهیلات به خریدار یا ملک دیگر.

راهن: شخصی که ملک خود را در گرو بانک می‎گذارد.- مرتهن: بانک یا موسسه‎ی مالی اعتباری که ملک را گرو می‎گیرد.- عین مرهونه: ملکی که در گرو گرفته می‎شود.- رهن: قراردادی که برای این منظور نوشته می‎شود.

خیر. همیشه اینطور نیست. شخص ثالث می‎تواند ملک خودرا به منظور تضمین بازپرداخت وام‎گیرنده در وثیقه‎ی بانک قرار دهد و تعهد کند که اگر وام‌گیرنده در موعد مقرر مبلغ وام را تسویه نکرد، بانک ملک وی را از طریق مزایده بفروشد و از این طریق طلب بانک پرداخت شود.

فک رهن به معنای آزاد کردن سند ملکی است که به عنوان وثیقه نزد بانک گرو گذاشته شده، برای معامله ملکی که در رهن بانک است، ابتدا باید آن را فک رهن کنید.

خریدار می‌باید برای الزام فروشنده به انجام امور مربوط به ملک از جمله فک رهن و تنظیم سند رسمی، با مراجعه به محاکم قضایی، به تنظیم دادخواست اقدام نماید.

بله. همچنان باید اقساط وام پرداخت شود و تا زمانی که بدهی تمام نشود نمی‌توان به مبلغ سپرده‌گذاری شده در بانک دست زد.

بله. بانک در ازای سپرده‌گذاری مبلغی را به عنوان سود سپرده پرداخت می‌کند که نرخ آن معادل بیشترین نرخ سود مجاز مصوب است. می‌توان از سود متعلقه برای پرداخت اقساط وام استفاده کرد.

چنانچه ملک بعد از تاریخ دریافت تسهیلات به نام وام‌گیرنده شده باشد، مانعی از بابت تعویض وثیقه وجود ضمانت قیمت انجام معامله ندارد.

خیر. در صورتی که ملک به نام شخص دیگری باشد، امکان تعویض وثیقه به صورت دائمی وجود ندارد و این در واقع یک فرصت موقت است تا وام‌گیرنده بتواند در این فاصله زمانی اقدام به خرید ملک جدید کند.

در صورت عدم پرداخت اقساط، بانک می‎تواند از نظر قانونی ملک در رهن را توقیف کند. در صورتی که ارزش ملک از رقم تسهیلات کمتر باشد، مابه‌التفاوت باید توسط مالک پرداخت شود. در صورتی که ارزش ملک از رقم تسهیلات بیشتر باشد، باقی مبلغ به مالک بازگردانده می‌شود.

این نوع معاملات ریسک بالایی دارد. چون فروشنده می‌تواند خانه را به طور همزمان از طریق قولنامه به چندین نفر بفروشد و به قول معروف کلاه خریداران را بردارد. حتما همه شرایط را بررسی کنید و با یک وکیل یا کارشناس در این زمینه مشورت کنید. برای خرید و فروش ملکی که در رهن بانک است، راه‌های زیادی وجود دارد اما مطمئن‌ترین روش از نگاه کارشناسان بانکی، تغییر نام تسهیلات به نام خریدار و در پی آن انتقال قانونی سند است.

ضمانت قیمت انجام معامله

• شناسایی حق العمل کار

اشخاص به بهانه متفاوتی به استفاده از حق العمل کاری روی می آورند. مثلاَ شخصی تخصص در رشته مورد نظر ندارد یا این که اعتبار خود را در بازار از دست داده و نمی خواهد طرف معامله قرار بگیرد.
به موجب ماده 357 قانون تجارت، حق العمل کار به نام خود و به حساب دیگری معامله می کند اما دلال به نام و حساب دیگری دلالی می کند. حق العمل کاری نیز مانند دلالی عقد جایز، اذنی و معوض می باشد. زیرا در مقابل عمل خود، حق العمل دریافت می کند. دلالی، حق العمل کاری و تصدی گری حمل و نقل اصولاَ تابع مقررات وکالت می باشند مگر مواردی که قانون تجارت استثنا کرده باشد.
" وکالت نوع شایع تر و احیاناَ قدیمی تر مداخله و وساطت ثالث در معاملات است اما بازرگانان بنا به ضرورت، انواع دیگری از وساطت را مطرح نموده اند. در این میان حق العمل کاری شکل دستکاری شده وکالت است و حق العمل کار در عین حال که به وکالت معامله می کند تعهدات موکل در برابر طرف معامله را شخصاَ پذیرفته و در واقع در برابر وی نقش اصیل را ایفا می کند ".
قرارداد حق العمل کاری میان آمر و حق العمل کار منعقد می شود. پس از انعقاد این قرارداد، حق العمل کار وارد انجام معامله با شخصی می شود که آن را طرف معامله می نامیم.
حق العمل کار در مقابل طرف معامله اصیل محسوب می شود، برخلاف دلال که تنها نقش واسطه دارد. چون حق العمل کار اصیل محسوب می شود، مسئول اجرای تعهدات در مقابل طرف معامله می یباشد و هم چنین تسلیم موضوع معامله و تادیه وجه باید توسط او یا در وجه او انجام شود.
حق العمل کار در مقابل آمر مسئول انجام شدن یا نشدن تعهدات طرف معامله نیست، زیرا معامله به حساب آمر منعقد می شود و نفع و ضرر معامله برای آمر است مگر در 3 مورد ماده 367 قانون تجارت.
مثلاَ اگر در عقد بیعی طرف معامله که خریدار است پول را تادیه نکند، آمر نمی تواند آن را از حق العمل کار مطالبه کند. نتیجه معامله چه سود باشد و چه ضرر، متعلق به آمر است و حق العمل کار اگر تقصیری داشته باشد، باید جبران خسارت کند.

• رابطه آمر و طرف معامله

میان آمر و طرف معامله هیچ رابطه قراردادی وجود ندارد. قاعده کلی این است که طرف معامله و آمر حق رجوع به یکدیگر را ندارند. فرض کنید نام آمری که دستور خرید اتومبیل داده جمشید و نام فروشنده طرف معامله فرزاد است. می توان حالتی را فرض کرد که حق العمل کار تعهدات ناشی از معامله را از طرف معامله یعنی فرزاد مطالبه نکند، مثلاَ تسلیم اتومبیل را از فرزاد نخواهد. در این صورت چون معامله به حساب آمر منعقد شده و هم چنین با توجه به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی، آمر ذینفع محسوب می شود، می تواند به طرف معامله مراجعه کند. در رابطه با امکان مراجعه طرف معامله به آمر، اختلاف نظر وجود دارد. مثلاَ در صورتی که حق العمل کار پول را ندهد آیا فرزاد می تواند به جمشید که آمر است مراجعه کند؟ به نظر می رسد که امکان مراجعه طرف معامله به آمر وجود دارد.

• تکالیف حق العمل کار

الف: تکلیف به اطلاع رسانی
ب: حفظ ادله ورود خسارت ظاهری
ج: فروش اموال سریع الفساد
د: فروش اموال به جای مانده
د: رده وجه به آمر

• عدم تکلیف به بیمه کردن

به موجب ماده 360 قانون تجارت، حق العمل کار اصولاَ مکلف به بیمه کردن مال التجاره نیست مگر آن که آمر خلاف آن را دستور داده باشد.

• مسئولیت حق العمل کار

الف: معامله نسیه یا پیش قسطی
ب: فروش به کم تر از حداقل قیمت تعینی
ج: کار نادرست حق العمل کار
ید دلال و حق العمل کار ید امانی است و اصولاَ مقصر نیستند مگر آن که خلاف آن ثابت شود. قاعده کلی مسئولیت حق العمل کار در ماده 364 قانون تجارت، پیش بینی شده است. طبق این ماده حق العمل کار باید از عهده تمامی خساراتی که از تقصیر او ناشی شده برآید حتی اگر خسارت در نتیجه عدم رعایت دستور آمر باشد. با توجه به مفهوم مخالف ماده 3644 ق.ت، در صورت عدم تقصیر حق العمل کار، وی نباید خسارات ناشی از عدم رعایت دستور آمر را جبران کند زیرا در برخی موارد عدم رعایت دستور آمر برای جلوگیری از ورود خسارات بیشتر می باشد و تقصیر محسوب نمی شود مانند آن که طبق ماده 363 ق.ت، برای جلوگیری از ضرر بیشتر مال را به کم تر از قیمت اعلامی آمر بفروشد.
الف: معامله نسیه یا پیش قسطی
به موجب ماده 366 ق.ت، " اگر حق العمل کار بدون رضایت آمر مالی را به نسیه بفروشد یا پیش قسطی دهد ضررهای ناشیه از آن متوجه خود او خواهد بود مع ذلک اگر فروش به نسیه داخل در عرف تجاری محل باشد حق العمل کار ماذون به آن محسوب می شود مگر در صورت دستور مخالف آمر ."
نسیه معامله ای است که تحویل مبیع حال و تادیه ثمن موجل می باشد. حق العمل کار اصولاَ نمی تواند معامله به نسیه یا پیش قسطی انجام دهد، یعنی نمی تواند مبیع را بفروشد و ثمن را به صورت موجل تحویل بگیرد. اما در دو صورت مستقل این اجازه را دارد ( یعنی هر کدام از این شروط باشد کفایت می کند ) : 1. اجازه آمر 2. عرف تجارتی محل
ضمانت اجرای انجام معامله به نسیه یا پیش قسطی بدون اجازه آمر یا اجازه عرف، مسئولیت حق العمل کار در جبران ضررهای ناشی از معامله است.
ب: فروش به کم تر از حداقل قیمت تعیینی
به موجب ماده 363 ق.ت، " اگر حق العمل کار مال التجاره ای را به کمتر از حداقل قیمتی که آمر معین کرده به فروش رساند مسئول تفاوت خواهد بود مگر اینکه ثابت نماید از ضرر بیشتری احتراز کرده و تحصیل اجازه آمر در موقع، مقدور نبوده است ."
اگر آمر حداقل قیمت معامله را مشخص بنماید، مثلاَ بگوید هزار تومان، حق العمل کار نمی تواند مال را به کمتر از قیمت تعیین شده بفروشد. اگر حق العمل کار مال را به قیمت هشتصد تومان بفروشد معامله صحیح است نه غیرنافذ و تنها مسئولیت برای حق العمل کار، پرداخت تفاوت قیمت یعنی مبلغ دویست تومان است.
ج: کار نادرست حق العمل کار
به موجب ماده 370 ق.ت، " اگر حق العمل کار نادرستی کرده و مخصوصاَ در موردی که به حساب آمر قیمتی علاوه بر قیمت خرید و یا کمتر از قیمت فروش محسوب دارد مستحق حق العمل نخواهد بود به علاوه در دو صورت اخیر آمر می تواند خود حق العمل کار را خریدار یا فروشنده محسوب کند.
تبصره – دستور فوق مانع از اجرای مجازاتی که برای خیانت در امانت مقرر است، نیست ."
این موردی است که حق العمل کار سوء نیت داشته باشد، به عنوان مثال مال را به قیمت هزار تومان خریده ولی به آمر هزار و دویست اعلام کند یا این که مال را به قیمت هزار تومان بفروشد اما به آمر هشتصد تومان اعلام کند. در این صورت حکم معامله صحیح است و شخص به مجازات مقرر در خیانت در امانت محکوم می شود.
ضمانت اجرای کار نادرست حق العمل کار 3 مورد ذیل می باشد :
1. مجازات خیانت در امانت
2. مستحق حق العمل نخواهد بود.
3. آمر می تواند حق العمل کار را خریدار یا فروشنده قرار دهد.

• عدم مسئولیت حق العمل کار در مقابل آمر نسبت به تعهدات طرف معامله

به موجب ماده 367 قانون تجارت، " حق العمل کار در مقابل آمر مسئول پرداخت وجوه و یا انجام سایر تعهدات طرف معامله نیست مگر اینکه مجاز در معامله به اعتبار نبوده و یا شخصاَ ضمانت طرف معامله را کرده و یا عرف تجاری بلد، او را مسئول قرار دهد".
حق العمل کار در مقابل طرف معامله مسئول اجرای تعهدات محسوب می باشد اما حق العمل کار در مقابل آمر مسئول اجرای تعهدات طرف معامله نیست زیرا نتیجه معامله و سود و ضرر آن متعلق به آمر است. اما در 3 حالت مستقل می توان حق العمل کار را مسئول شناخت :
1. مجاز در معامله به اعتبار نبوده باشد یعنی نباید معامله را به صورت نسیه منعقد کرد.
2. شخصاَ ضمانت طرف معامله را کرده باشد.
3. عرف تجاری محل او را مسئول قرار دهد.

• طرف معامله قرار گرفتن حق العمل کار

طرف معامله قرار گرفتن حق العمل کار یعنی آن که اگر مالی را که مامور به فروش بوده خودش بخرد و مالی را که مامور به خرید بوده، خودش به آمر بفروشد و در مقابل آمر مسئول اجرای تعهدات قرار گیرد.
مواردی که حق العمل کار به عنوان طرف معامله می باشد سه حالت است :
الف: معامله با خود ( یعنی با اختیار و اراده خود طرف معامله قرار گیرد ).
ب: آمر می تواند او را طرف معامله قرار دهد.
ج: حق العمل کار طرف معامله محسوب خواهد شد.
الف: معامله با خود
در معامله با خود حق العمل کار اختیاراَ و با اراده خود می تواند طرف معامله قرار گیرد، یعنی مالی را که آمر دستور به فروش آن داده است خود خریداری کند و مالی را که آمر دستور خرید آن داده از مال خود به آمر بفروشد. طبق ماده 373 ق.ت، برای انجام معامله با خود، باید 3 شرط ذیل وجود داشته باشد :
1. موضوع معامله مال اتجاره، اوراق بهادار یا اسناد تجاری باشد.
2. دارای مظنه بورسی یا بازاری باشد یعنی قیمت قابت داشته باشد مانند سکه بهار آزادی
3. آمر دستور خلاف نداده باشد.
به موجب ماده 374 ق.ت، حق العمل کار پس از معامله با خود نیز ضمانت قیمت انجام معامله حق دریافت مخارج و حق العمل را خواهد داشت.
نکته : در صورتی که موضوع معامله مظنه بورسی یا بازاری نداشته باشد حق العمل کار نمی تواند معامله با خود انجام دهد مگر با رضایت آمر .
با توجه به ماده 373 ق.ت، اگر موضوع معامله مال اتجاره یا اوراق بهادار یا اسناد تجاری دارای مظنه بورسی یا بازاری باشد، اصل بر این است که حق العمل کار اجازه معامله با خود را دارد مگر آن که آمر دستور خلاف داده باشد.
در ماده 378 ق.ت، فرضی را در نظر می گیرریم که در موقع انعقاد قرارداد حق العمل کاری، حق العمل کار از معامله ی با خود منع نشده است اما تا زمانی که خبر انجام معامله با خود به آمر ارسال نشده، آمر از اختیار معامله با خود حق العمل کار رجوع نماید. در این صورت معامله با خود منتفی می شود اما باید در نظر داشت مقرره ای که در این ماده برخلاف مقررات وکالت قانون مدنی است، زیرا اقدامات وکیل تا زمانی که خبر عزل به او نرسیده معتبر ضمانت قیمت انجام معامله می باشد.
ب: آمر می تواند او را طرف معامله قرار دهد.
به موجب ماده 370 ق.ت، هر گاه حق العمل کار نادرستی کرده باشد آمر می تواند او را طرف معامله قرار دهد، یعنی آمر این اختیار را دارد که حق العمل کار را طرف معامله قرار دهد و طرف معامله قرار دادن حق العمل کار، بدین معناست که حق العمل کار مسئول اجرای تعهدات در مقاب لآمر می شود.
ج: حق العمل کار رطرف معامله محسوب خواهد شد.
در ماده 359 ق.ت، یکی از وظایف حق العمل کار وظیفه اطلاع رسانی بوده است به خصوص به محض انجام معامله باید این نکته را به اطلاع آمر برساند. حال اگر حق العمل کار معامله را منعقد کند اما طرف معامله را مشخص نکند، خود حق العمل کار طرف معامله محسوب می شود و خودش مسئول اجرای تعهدات در مقابل آمر می باشد.
نکته : با توجه به ماده 375 ق.ت، در صورتی حق العمل کار طرف معامله محسوب خواهد شد که معامله دارای سه شرط ماده 373 ق. ت باشد.